Die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen der Besteuerung von Immobilieninvestitionen in Österreich

Doctoral Thesis / Dissertation , 2012 , 263 Pages , Grade: 2

Business economics - Accounting and Taxes

Es wurde untersucht, welche steuerlichen Belastungen bei einer Immobilieninvestition in Österreich zum Tragen kommen und welche betriebswirtschaftlichen Auswirkungen sich bei einer Immobilientransaktion und während der Nutzungsphase ergeben.
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist zu beachten, dass kein Vorsteuerabzug möglich ist bei der unechten Steuerbefreiung, bei Vermietung und Verpachtung nicht zu Wohnzwecken, bei Grundstücksumsätzen, wenn die Unternehmereigenschaft bei Wohnungen nicht nachgewiesen wird oder der Liebhabereitatbestand bei der kleinen Vermietung gegeben ist.
Mit den Modellrechnungen wird die betriebswirtschaftliche Auswirkung auf den Kapitalwert und auf den Endwert berechnet, vergleichend dargestellt und es zeigt sich ein Vorteil zu Gunsten der direkten Immobilieninvestition. Zwischen den Ergebnissen der Kapitalwerte und der Endwerte in den Modellrechnungen tritt kein Entscheidungsparadoxon auf. Ziel der Modellrechnungen war es, die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen durch die Besteuerung des Gewinnes oder des Überschusses von Immobilien aufzuzeigen und zu vergleichen. Damit werden wichtige Informationen zur Entscheidungsfindung geliefert, jedoch kann nicht das Entscheidungsproblem des Investors gelöst werden.
Damit allgemein gültige Aussagen über die Auswirkungen der Steuerbelastungen auf den Kapitalwert und auf die bestgereihte Veranlagungsalternative hergeleitet werden können, wurde das Basismodell um die Sensitivitätsanalyse erweitert. Mit Unterstützung dieser Methode werden die Auswirkungen alternativer Inputdaten bzw. ökonomischer Daten nur auf den Kapitalwert ermittelt, da kein Entscheidungsparadoxon zwischen den Ergebnissen der Kapitalwerte und der Endwerte aufgetreten ist. Es wurde der Nachweis erbracht, dass die Sensitivitätsanalyse als Ergänzung zur Investitionsrechnung geeignet ist und ein wertvolles Hilfsmittel für die Investitionsrechnung darstellt.

Inhaltsverzeichnis

A. Abkürzungsverzeichnis

B. Abbildungsverzeichnis

C. Tabellenverzeichnis

1 Steuerliche Aspekte einer Immobilieninvestition in Österreich

2 Problemstellung
2.1 Forschungsfragen

3 Methoden
3.1 Auslegungsmethoden
3.1.1 Wortinterpretation
3.1.2 Systematische Interpretation
3.1.3 Historische (subjektiv teleologische) Interpretation
3.1.4 Teleologische (objektiv teleologische) Interpretation
3.1.5 Auswahl unter den konkurrierenden Normhypothesen
3.1.6 Gesetzeslücke
3.2 Ökonomische Modelltheorie
3.2.1 Entscheidungstheorie als Grundlage der Betriebswirtschaftslehre
3.2.2 Hauptmerkmale des allgemeinen Modellbegriffes
3.2.3 Entscheidung als Prozess
3.3 Modellrechnung
3.4 Sensitivitätsanalyse
3.5 Ereignisgesteuerte Prozessketten (EPK)
3.5.1 Elemente von EPK
3.5.1.1 EPK Funktionen
3.5.1.2 EPK Ereignisse
3.5.1.3 EPK Operatoren und Kontrollfluss
3.5.1.4 EPK Organisationseinheiten
3.5.1.5 EPK Informationsobjekte
3.5.1.6 EPK Prozesswegweiser
3.5.2 EPK Syntax

4 Das System der Umsatzsteuer
4.1 Steuerbare, nicht steuerbare und steuerfreie Umsätze
4.1.1 Nicht steuerbare Umsätze
4.1.2 Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt
4.1.2.1 Unterscheidung zwischen Lieferungen und sonstigen Leistungen
4.1.2.1.1 Der Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück
4.1.2.2 Unternehmer und Unternehmen
4.1.2.2.1 Beginn der Unternehmereigenschaft
4.1.2.2.2 Ende der Unternehmereigenschaft
4.1.2.2.3 Wohnungseigentumsgemeinschaften
4.1.2.2.4 Miteigentumsgemeinschaften, speziell Hausgemeinschaften
4.1.2.2.5 Liebhaberei
4.1.2.3 Unterscheidung in Inland und Ausland
4.1.2.4 Entgelt bzw. die Bemessungsgrundlage
4.1.2.4.1 Bemessungsgrundlage beim Eigenverbrauch bei Grundstücken
4.1.2.5 Im Rahmen des Unternehmens
4.2 Steuerbefreiung bei der Vermietung und Verpachtung
4.2.1 Vermietung an ausländische Vertretungsbehörden und Diplomaten gem. § 6 Abs 1 Z 6 lit d UStG
4.2.2 Veräußerung von Grundstücken gem. 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG
4.2.2.1 Grundstücksbegriff
4.2.2.2 Bauherrnprobleme bei unbebauten und bebauten Grundstücken
4.2.2.3 Wohnungseigentümergemeinschaft
4.2.2.4 Miteigentümergemeinschaft
4.2.3 Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nicht zu Wohnzwecken gem. § 6 Abs 1 Z 16 UStG
4.2.4 Leistungen einer WEG nicht zu Wohnzwecken § 6 Abs 1 Z 17 UStG
4.2.5 Kleinunternehmer gem. § 6 Abs 27 UStG
4.3 Steuersätze bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und bei Wohnungseigentümergemeinschaften
4.3.1 Begünstigter Steuersatz bei der Vermietung und Nutzungsüberlassung von Grundstücken für Wohnzwecke
4.3.2 Begünstigter Steuersatz für Wohnungseigentümergemeinschaften für Wohnzwecke
4.4 Rechnungsmerkmale gemäß Umsatzsteuergesetz
4.4.1 Kleinbetragsrechnung bis zu € 150,
4.4.2 Rechnung über € 150,
4.4.3 Dauerrechnungen bzw. Rechnungen für künftige Miet , Pacht , Wartungs oder ähnliche Leistungen
4.4.4 Endrechnung
4.5 Zeitpunkt des Vorsteuerabzuges
4.5.1 Vorauszahlung bzw. Anzahlung
4.5.2 Gemischt genutzte Gebäude
4.5.3 ig Erwerb
4.5.4 Einfuhrumsatzsteuer
4.5.5 Aufteilung der Vorsteuern
4.5.6 Änderung des Verwendungszwecks
4.5.7 Einige Sonderregelungen bei der Vorsteuer
4.6 Aufbewahrungsfristen
4.7 Zeitpunkt für die Versteuerung (Soll bzw. Istbesteuerung)
4.7.1 Sollbesteuerung
4.7.2 Istbesteuerung
4.7.3 Vorauszahlungs oder Anzahlungsrechnungen
4.7.4 Übergang der Steuerschuld
4.7.4.1 Reverse Charge System
4.7.4.2 Bauleistungen
4.8 Schlussfolgerung

5 Direkte Investition in eine Immobilie im Alleineigentum
5.1 Das System der Einkommensteuer
5.2 Liebhaberei
5.3 Ermittlung des Jahresüberschusses bzw. -fehlbetrages aus der Vermietung und Verpachtung
5.3.1 Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
5.3.2 Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
5.4 Erhaltungs , Instandhaltungs , Instandsetzungs und Herstellungsaufwand bzw. Anschaffungs und Herstellungskosten
5.4.1 Instandhaltungsaufwand
5.4.2 Instandsetzungsaufwand
5.4.3 Anschaffungskosten
5.4.3.1 Aufteilung der Anschaffungskosten bei bebauten Grundstücken
5.4.3.2 Opfertheorie
5.4.4 Herstellungskosten
5.4.4.1 Herstellungsaufwand
5.5 Abschreibung für Abnutzung (AfA)
5.6 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder betriebliche Einkünfte
5.7 Besteuerung von Einkünften aus Immobilien von natürlichen Personen
5.7.1 Laufende Besteuerung aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
5.7.2 Die Besteuerung bei der Veräußerung einer Liegenschaft

6 Das System der Körperschaftsteuer
6.1 Einkommensbegriff und Einkommensermittlung
6.1.1 Beendigung bzw. Auflösung der Kapitalgesellschaft
6.1.2 Verlustabzug
6.1.3 Mantelkauf
6.1.4 Außerbetriebliches Vermögen
6.1.4.1 Rechtsfolgen des außerbetrieblichen Vermögens
6.2 Beginn und Ende der Körperschaftsteuerpflicht
6.2.1 Mindestkörperschaftsteuer
6.2.2 Gesellschaftsteuer
6.3 Einlagen und Einlagenrückzahlungen
6.4 Einkommensverwendung bzw. Gewinnausschüttung
6.4.1 Offene Gewinnausschüttung
6.4.2 Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA)
6.4.2.1 Rechtsfolgen der vGA
6.5 Abzugsfähige Aufwendungen und Ausgaben
6.6 Nichtabzugsfähige Aufwendungen und Ausgaben
6.6.1 Aufwendungen gem. § 20 Abs 1 Z 2 lit b EStG, soweit sie nach der allgemeinen Verkehrsauffassung zu hoch sind (§ 12 Abs 1 Z 2 KStG)
6.6.2 Repräsentationsaufwendungen gem. § 20 Abs 1 Z 3 EStG (§ 12 Abs 1 Z 3 KStG)
6.6.3 Mit gerichtlicher Strafe bedrohte Geld und Sachzuwendungen nach § 20 Abs 1 Z 5 EStG (§ 12 Abs 1 Z 4 KStG)
6.6.4 Aufwendungen zu gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken und anderen freiwilligen Spenden (§ 12 Abs 1 Z 5 KStG)
6.6.5 Die Steuern vom Einkommen und sonstige Personensteuern und die Umsatzsteuer, die auf nichtabzugsfähige Aufwendungen entfällt (§ 12 Abs 1 Z 6 KStG)
6.6.6 Aufsichts und Verwaltungsratsvergütungen (§ 12 Abs 1 Z 7 KStG)
6.6.7 Aufwendungen in Zusammenhang mit nicht steuerpflichtigen bzw. endbesteuerten Einnahmen (§ 12 Abs 2 KStG)
6.7 Instandsetzungsaufwand, Herstellungsaufwand und AfA
6.8 Besteuerung von Ausschüttungen von Anteilen an einer österreichischen Kapitalgesellschaft
6.9 Veräußerung von Anteilen an einer österreichischen Kapitalgesellschaft.
6.9.1 Veräußerung von Anteilen kleiner als 1 % an einer Kapitalgesellschaft
6.9.2 Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen ab 1 % an Kapitalgesellschaften
6.9.3 Untergang von Anteilen auf Grund der Auflösung bzw. Liquidation
6.9.4 Veräußerungsüberschuss bzw. Veräußerungsgewinn und Wertsteigerung
6.9.5 Verlustverrechnung für Kapitaleinkünfte von Anteilen an einer österreichischen Kapitalgesellschaften nach dem BBG
6.9.6 Verlustverrechnung und Verlustvortrag bei Spekulationsgeschäften und bei der Veräußerung von Beteiligungen

7 Besteuerung von Einkünften aus Anteilen an einem österreichischen Immobilienfonds
7.1 Grundsätzliches zu Immobilienfonds
7.2 Ermittlung des Jahresgewinnes und die Gewinnverwendung eines Immobilienfonds
7.2.1 Bewirtschaftungsgewinne
7.2.2 Aufwertungsgewinne
7.2.3 Wertpapier und Liquiditätsgewinne
7.2.4 Fremdkapitalzinsen und sonstiger Finanzierungsaufwand
7.2.5 Ausschüttungen aus Grundstücks Gesellschaften
7.3 Laufende Besteuerung von Anteilen an einem österreichischen Immobilienfonds
7.4 Die Besteuerung der Veräußerung von Anteilen an Immobilienfonds
7.4.1 Erwerb bis zum 31.12
7.4.2 Erwerb ab dem 1.1.2011 und Veräußerung bis zum 31.3
7.4.3 Erwerb ab dem 1.1.2011 und Veräußerung ab dem 1.4
7.5 Veräußerungsverluste aus dem Verkauf von Anteilen an Immobilienfonds im Privatvermögen nach dem BBG
7.6 Sonderregelungen für nicht öffentliche österreichische Immobilienfonds
7.7 Schlussfolgerung ImmoInvFG

8 Modellrechnung
8.1 Kapitalwert und Endwertmethode
8.2 Eckdaten für das Modell
8.3 Vergleich der erzielten Kapitalwerte und Endwerte
8.4 Schlussfolgerung Kapitalwert und Endwert

9 Sensitivitätsanalyse
9.1 Aufbau und Ablauf der Sensitivitätsanalyse
9.2 Ermittlung der kritischen Werte und der Einfluss der Parameter auf den Kapitalwert
9.2.1 Kritischer Wert Grundanteil
9.2.2 Kritischer Wert Abzinsung
9.2.3 Kritischer Wert Mieterlöse
9.2.4 Kritischer Wert jährliche Aufwertung
9.2.5 Kritischer Wert Instandhaltungsrücklage
9.2.6 Kritischer Wert jährliche lfd. Kosten bzw. Ausgaben
9.2.7 Kritischer Wert der Kosten bzw. Ausgaben, die mit der Instandhaltungsrücklage zu verrechnen sind
9.2.8 Kritischer Wert bei der jährlichen Steigerung der Mieterlöse und der Kosten
9.2.9 Kritischer Wert AfA
9.2.10 Kritischer Wert Verkaufserlös
9.3 Schlussfolgerung Sensitivitätsanalyse

10 Zusammenfassung

11 Literaturverzeichnis

12 Entscheidungen durch Gerichte
12.1 Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes
12.2 Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes
12.3 Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes
12.4 Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes
12.5 Entscheidungen des unabhängigen Finanzsenats
12.6 Entscheidungen des Bundesfinanzhof

13 Verwendete Software

A. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

B. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Funktion in einer EPK

Abbildung 2: Ereignis in einer EPK

Abbildung 3: Beispiel für zweigeteilte Operatoren

Abbildung 4: Organisationseinheit in einer EPK

Abbildung 5: Informationsobjekt in einer EPK

Abbildung 6: Informationsfluss zur Funktion und von der Funktion

Abbildung 7: Prozesswegweiser in einer EPK

Abbildung 8: Beurteilung der USt Pflicht

Abbildung 9: Grundstücks und Gebäudeumsatz mit Bauherreneigenschaft und ohne Bauherreneigenschaft

Abbildung 10: Behandlung der Umsätze aus der Vermietung u. Verpachtung

Abbildung 11: Beurteilung Instandhaltungs oder Instandsetzungsaufwand

Abbildung 12: Kapitalwert

Abbildung 13: Endwert

Abbildung 14: Zusammenhang Kapitalwert und Endwert

Abbildung 15: Sensitivitätsanalyse Grundanteil

Abbildung 16: Sensitivitätsanalyse Abzinsung

Abbildung 17: Sensitivitätsanalyse Mieterlöse

Abbildung 18: Sensitivitätsanalyse jährliche Aufwertung

Abbildung 19: Sensitivitätsanalyse Instandhaltungsrücklage

Abbildung 20: Sensitivitätsanalyse jährliche lfd. Kosten bzw. Ausgaben

Abbildung 21: Sensitivitätsanalyse der Kosten bzw. Ausgaben, die mit der Instandhaltungsrücklage zu verrechnen sind

Abbildung 22: Sensitivitätsanalyse bei der jährlichen Steigerung der Mieterlöse und der Kosten

Abbildung 23: Sensitivitätsanalyse AfA

Abbildung 24: Sensitivitätsanalyse Verkaufserlös

C. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Formen einer Immobilieninvestition

Tabelle 2: Bestimmungskriterien zur Wortinterpretation

Tabelle 3: Erkenntnisquellen für die historische Interpretation

Tabelle 4: Hilfsmittel zur teleologischen Interpretation

Tabelle 5: Auswahlkriterien unter konkurrierenden Normhypothesen

Tabelle 6: Charakter der theoretischen Ökonomie

Tabelle 7: Hauptmerkmale des allgemeinen Modellbegriffes

Tabelle 8: Unterscheidung zwischen informaler, semiformaler und formaler Methode

Tabelle 9: Grundelemente von EPK

Tabelle 10: Kategorien der Vorgänge

Tabelle 11: Operatoren in der EPK

Tabelle 12: Operatoren in der EPK bei Funktionen oder Ereignissen

Tabelle 13: Regeln zur Konstruktion syntaktisch richtiger EPK Modelle

Tabelle 14: USt Sätze bei der Vermietung

Tabelle 15: USt Sätze bei der WEG

Tabelle 16: Instandhaltungsaufwendungen

Tabelle 17: Instandsetzungsaufwendungen

Tabelle 18: Steuer und unternehmensrechtlicher Ansatz für die Herstellungskosten

Tabelle 19: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Tabelle 20: Ermittlung des Spekulationsgewinnes bzw. Spekulationsüberschusses aus

der Veräußerung von Liegenschaften

Tabelle 21: Mindestkörperschaftsteuern

Tabelle 22: KESt Verrechnung an den Anteilsinhaber

Tabelle 23: Keine KESt Verrechnung an den Anteilsinhaber

Tabelle 24: Die Besteuerung der Veräußerung von Anteilen kleiner als 1 % an Kapitalgesellschaften

Tabelle 25: Die Besteuerung der Veräußerung von Anteilen ab 1 % an Kapitalgesellschaften

Tabelle 26: Bestimmungen zum ImmoInvFG

Tabelle 27: Besonderheiten von Immobilienspezialfonds

Tabelle 28: Hauptbestandteile des Rechenschaftsberichtes der Immobilienfonds

Tabelle 29: Gewinnarten eines Immobilienfonds

Tabelle 30: Fremdkapitalzinsen und sonstiger Finanzierungsaufwand

Tabelle 31: Zuflusszeitpunkte für ausschüttungsgleiche Gewinne

Tabelle 32: Die Besteuerung der Veräußerung von Anteilen an Immobilienfonds

Tabelle 33: Annahmen für das Szenario

Tabelle 34: Zu und Abfluss vor Steuern vom Einkommen und Ertrag

Tabelle 35: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Tabelle 36: Einkünfte aus Immobilienfonds, lfd. Gewinn

Tabelle 37: Einkünfte aus Immobilienfonds, Veräusserungserlös, Kapitalwert und Endwert

Tabelle 38: Einkünfte aus Kapitalvermögen (GmbH, Variante lfd. Gewinnausschüttungen, Asset Deal)

Tabelle 39: Einkünfte aus Kapitalvermögen (GmbH, Variante lfd. Einlagenrückzahlungen, Asset Deal)

Tabelle 40: Einkünfte aus Kapitalvermögen (GmbH, Variante lfd. Einlagenrückzahlungen, Share Deal)

Tabelle 41: Zu und Abfluss nach Steuern vom Einkommen und Ertrag

Tabelle 42: Kapitalwerte und Reihung

Tabelle 43: Endwerte und Reihung

Tabelle 44: Eckdaten für das Modell

Tabelle 45: Einteilung der Sensitivität

Tabelle 46: Kritischer Wert Grundanteil

Tabelle 47: Kritischer Wert Abzinsung

Tabelle 48: Kritischer Wert Mieterlöse

Tabelle 49: Kritischer Wert jährliche Aufwertung

Tabelle 50: Kritischer Wert Instandhaltungsrücklage

Tabelle 51: Kritischer Wert jährliche lfd. Kosten bzw. Ausgaben

Tabelle 52: Kritischer Wert der Kosten bzw. Ausgaben, die mit der Instandhaltungsrücklage zu verrechnen sind

Tabelle 53: Kritischer Wert bei der jährlichen Steigerung der Mieterlöse und der Kosten ..

Tabelle 54: Kritischer Wert AfA

Tabelle 55: Kritischer Wert Verkaufserlös

Tabelle 56: Vergleich der Sensitivität

1 Steuerliche Aspekte einer Immobilieninvestition in Österreich

Da sich die Steuergesetzgebung laufend ändert, basieren die nachfolgenden Ausführungen auf der zum Zeitpunkt der Verfassung bzw. Erstellung dieser Arbeit gültigen Rechtslage.

Die folgenden steuerrechtlichen Betrachtungen werden auf die steuerlichen Regelungen in Zusammenhang mit der reinen Vermögensverwaltung, auf die entgeltliche Immobilientransaktion und die entgeltliche Nutzung einer Immobilie in Österreich beschränkt. Daher werden unentgeltliche bzw. steuerneutrale Transaktionen wie z. B. Schenkungen, Erbschaften, Verschmelzungen, Umwandlungen, Einbringungen, Zusammenschlüsse, Realteilungen, Spaltungen, die unentgeltliche Überlassung von Mietobjekten an nahe Angehörige, Campingplatzvermietung, Beherbergung, die Vermietung und Verpachtung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts und die Vermietung und Verpachtung durch ausgegliederte Rechtsträger von Gebietskörperschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts nicht behandelt. Die Arbeit beinhaltet jedoch die Einkünfte aus Immobilieninvestitionen bei Kapitalgesellschaften und Immobilieninvestmentfonds.

In der Dissertation werden die Aspekte der Umsatzsteuer, die in Zusammenhang mit Immobilien stehen, behandelt.

Es gibt für die Vermietung und Verpachtung kein gesondertes Umsatzsteuerrecht, daher wird in der Dissertation nur der Bereich der USt ausgearbeitet, der umsatzsteuerrechtlich mit der Vermietung und Verpachtung bzw. mit Immobilien in Zusammenhang steht. Es werden daher die Fragestellungen und Besonderheiten in Verbindung mit Immobilienumsätzen und mit Umsätzen aus der Vermietung und Verpachtung von der Steuerbarkeit der Umsätze, über die Unternehmereigenschaft, Grundstückslieferungen bis hin zu Vorsteuerberichtigungen behandelt.

2 Problemstellung

Immobilien werden als wichtiger Teil einer ausgeglichenen Veranlagungsstrategie herangezogen, galten lange Zeit als ideale Kapitalanlage¹ und haben auch eine besondere Rolle im Bezug auf die Bilanzierung und die Besteuerung². Das wirtschaftliche Umfeld, das sich immer rascher ändert, unterstreicht die besondere Wichtigkeit von Immobilien für die Wirtschaft und die Volkswirtschaft.³

Die Veranlagung in Immobilien hat die spezielle Bedeutung, dass die geschaffenen Vermögenswerte über Generationen hinweg privat oder kommerziell genutzt werden können.

Die natürliche Knappheit von Grund und Boden hat zur Folge, dass ein Investor oder Eigentümer bei einer Immobilieninvestition selbst in wirtschaftlichen Krisenzeiten keinen Totalverlust des eingesetzten Kapitals erleidet.⁴

In den vergangenen Jahren wurden Investitionen in Immobilien als Geldanlage und Renditeobjekte immer wichtiger. Im Jahr 2007 haben jedoch Immobilieninvestitionen unter der US Immobilienkrise stark gelitten. Dieser Trend sollte sich bei rückläufigem Zinsniveau und stärkeren Schwankungen bei anderen Veranlagungsformen wieder umkehren.⁵

Eine Immobilie hat einen hohen Investitionsbedarf und lange Amortisationszeiten, daher ist eine fundierte strategische Planung die Entscheidungsgrundlage für den Immobilieninvestor. In der Praxis werden leider die Chancen und Risiken kaum systematisch untersucht und genutzt.⁶ Die Entscheidungen, die in der Entstehungsphase getroffen werden, sind für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilie besonders wichtig, da Änderungen an der Gesamtkonzeption im Nachhinein kaum oder nur durch hohe zusätzliche Kosten für den Investor möglich sind.⁷

In der Tabelle 1 wird dargestellt, in welchen Formen ein Investor Immobilieninvestitionen in Österreich durchführen kann.

Tabelle 1: Formen einer Immobilieninvestition

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Kovar/Wahrlich 2005, S. 181

Somit ist das Ziel meiner Dissertationsarbeit, sich mit den unterschiedlichen steuerlichen Belastungen, auf Grundlage der derzeit gültigen steuerrechtlichen Rahmenbedingungen und den betriebswirtschaftlichen Auswirkungen, die sich bei einer Immobilientransaktion und während der Nutzungsphase in Österreich für einen privaten Investor ergeben, zu befassen.

2.1 Forschungsfragen

Welche steuerlichen Belastungen kommen bei einer Immobilientransaktion in Österreich zum Tragen?

Hier werden die steuerrechtlichen Belastungen, die durch eine Immobilientransaktion in Österreich für den Verkäufer einerseits und für den Käufer andererseits anfallen, analysiert und verglichen.

Welche steuerlichen Belastungen kommen während der Nutzungsphase einer Immobilie in Österreich zum Tragen?

Ziel ist es, die steuerlichen Belastungen nicht nur für eine Immobilientransaktion zu erarbeiten, sondern für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie in Österreich. Dafür ist es notwendig, die steuerlichen Auswirkungen während der Nutzungsphase einer Immobilie zu analysieren und zu vergleichen.

In der Dissertation werden für den praktisch entscheidenden Akteur nutzbare und vernünftige Handlungsanleitungen in Form von Entscheidungsdiagrammen für die Umsatzsteuerbelastung ausgearbeitet. Die Grundlage für die Entscheidungsdiagramme ist die Theoriearbeit.

Welche betriebswirtschaftlichen Auswirkungen hat die steuerliche Belastung?

Basierend auf den Ergebnissen der ersten beiden Forschungsfragen werden mittels Modellrechnungen die ertragsteuerlichen Belastungen bei der Investition in eine Immobilie im Alleineigentum, in Miteigentumsanteile an einer Immobilie, in Anteile an einer Personengesellschaft, die Immobilien hält, in Anteile an einer österreichischen Immobilienkapitalgesellschaft oder in Anteile an einem österreichischen Immobilieninvestmentfonds vergleichbar gemacht.

Mit diesen Immobilienbesteuerungsmodellen wird es ermöglicht, bereits in der Entscheidungsphase für eine Immobilieninvestition die steuerlichen Auswirkungen der jeweiligen Immobilieninvestitionsform zu vergleichen.

Es wird auch geprüft ob sich eine allgemeine Vorteilshaftigkeitsaussage aus den Modellen ableiten lässt. Zu diesem Zweck wird eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt.

Am Beginn der Untersuchung steht die Annahme, dass die ertragsteuerliche Belastung von einer Investition in eine Immobilie im Alleineigentum, in Miteigentumsanteile an einer Immobilie, in Anteile an einer Personengesellschaft, die Immobilien hält, in Anteile an einer österreichischen Immobilienkapitalgesellschaft oder in Anteile an einem österreichischen Immobilieninvestmentfonds nicht entscheidungsneutral ist. Die Hypothese dieser Arbeit ist daher, dass die Entscheidungsneutralität vom ertragsteuerlichen System in den Beispielen von einer Investition in eine Immobilie im Alleineigentum, in Miteigentumsanteile an einer Immobilie, in Anteile an einer Personengesellschaft, die Immobilien hält, in Anteile an einer österreichischen Immobilienkapitalgesellschaft oder in Anteile an einem österreichischen Immobilieninvestmentfonds nicht gegeben ist. Daher ist es unerlässlich, die steuerlichen Auswirkungen für den Entscheidungsprozess zu analysieren und mit einfließen zu lassen.

Ausgangspunkt der Untersuchung ist ein in Österreich ansässiger Steuerpflichtiger, der dem maximalen Grenz Einkommensteuersatz von 50 % unterliegt und für den ein Anlagehorizont von 11 Jahren gilt. Da Immobilieninvestitionen langfristig ausgerichtet sind,⁸ wurde der Anlagehorizont von 11 Jahren gewählt und daher wird die Spekulationsfrage im Modell nicht behandelt werden.

Die Untersuchung ist auf die ertragsteuerlichen Konsequenzen der Investition für einen privaten Anleger fokussiert und daher wird die Besteuerung von betrieblichen Anlegern, nicht öffentlichen Immobilienfonds und von Privatstiftungen nicht behandelt, sowie das Erbschafts und Schenkungssteuerrecht außer acht gelassen.

3 Methoden

Die Theorie wird auf Basis von Literatur und sonstiger Primärerhebung dargestellt. Zu den ersten beiden Forschungsfragen werden im theoretischen Teil die derzeit gültigen Steuerbelastungen einer Immobilieninvestition beschrieben. Die Auslegungsmethoden werden im Kapitel 3.1 dargelegt.

Basierend auf dem Ergebnis des Theorieteiles erfolgt der modellhafte Vergleich der steuerlichen Belastung durch die Besteuerung des Gewinnes oder des Überschusses von Immobilien der jeweiligen Immobilieninvestitionsform. Als Basis für den Vergleich dient ein bestimmter Ausgangsfall. Für die Ableitung von allgemein gültigen Aussagen über die verschiedenen Immobilieninvestitionsformen wird das Modell mit Sensitivitätsanalysen erweitert und im Kapitel 3.4 beschrieben.

Weiters werden Entscheidungsdiagramme modellhaft für einzelne Entscheidungsfindungsprozesse erarbeitet. Um die Entscheidungsdiagramme transparent bzw. übersichtlich und eindeutig bzw. präzise darzustellen wird die Modellierungssprache EPK herangezogen und die Grundzüge werden im Kapitel 3.5 vorgestellt.

3.1 Auslegungsmethoden

Auslegungen (Interpretationen) haben das Ziel, den Sinn der in Betracht kommenden Rechtstexte zu erforschen und zu erschließen.⁹ Die Auslegung basiert auf der Erstellung von Normhypothesen und der Auswahl unter konkurrierenden Normhypothesen, wenn es bei der Auslegung mehrere vertretbare Lösungsmöglichkeiten gibt.¹⁰ Normhypothesen sind Annahmen über den möglichen und vertretbaren Sinn von vorliegenden Rechtstexten.¹¹ Zur Erstellung von Normhypothesen sind die klassischen Auslegungsmethoden Wortinterpretation, systematische Interpretation, historische Interpretation und teleologische Interpretation¹² als Hilfsmittel verfügbar¹³, welche zur Auslegung von Gesetzen heranzuziehen sind.¹⁴ In den nachfolgenden Kapiteln werden diese kurz erörtert.

3.1.1 Wortinterpretation

Die Wortinterpretation bzw. die grammatikalische Interpretation ermittelt die Bedeutung auf Basis des Wortsinnes des Normtextes.¹⁵ Der Wortsinn dient der Auslegung vorab zur Orientierung und bezeichnet die Grenzen der Auslegung.¹⁶ Abhängig von der konkreten Rechtsfrage und von der persönlichen methodischen Position können die in der Tabelle 2 aufgezählten Bestimmungskriterien verwendet werden.

Tabelle 2: Bestimmungskriterien zur Wortinterpretation

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Bydlinski 2005, S. 12 ff; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 41; Vgl. Larenz 1992, S. 208 ff

3.1.2 Systematische Interpretation

Zur Interpretation der anzuwendenden Norm werden die über das anzuwendende Gesetz hinausgehenden Inhalte, andere in Zusammenhang stehende Gesetze und der Aufbau des Normensystems nach den Regeln vom Normaufbau und der Logik als Material einbezogen, soweit diese Aufschlüsse über das Problem ermöglichen.¹⁷

Es lässt sich oft der Sinn der anzuwenden Norm durch das Verständnis für die vollständige Regelung oder für bestimmte Teilbereiche erschließen und dafür werden die Aspekte des hermeneutischen Zirkels verwendet.¹⁸

Durch die äußere Einordnung einer Norm lassen sich mitunter Informationen über deren Bedeutung gewinnen.¹⁹ Stehen jedoch Inhalte und Rechtsfolgen eindeutig mit einer anderen, systematisch zugehörigen Norm im Widerspruch, spricht dies gegen eine Interpretation durch die äußere Einordnung.²⁰

Es ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber nicht anwendbare bzw. widersprechende und somit sinnlose Bestimmungen erlassen will.²¹ Daher ist die Interpretation systematisch nicht anzunehmen, wenn die Interpretation einer Norm wegen eines eindeutigen Inhaltes eines weiteren Gesetzes oder eines weiteren Normteiles dazu führt, dass eine der beiden nicht anwendbar bzw. widersprechend und somit sinnlos ist.²²

Es ist systematisch zu vermeiden, eine Norm normativ zwecklos und überflüssig auszulegen, wenn der Inhalt verstanden wird und sich die Rechtfolgen bereits aus anderen Normen ergeben.²³

Die Gesetzestechnik der Verbindung einer Generalklausel mit einer Einzelnorm stellt an die systematische Interpretation eine spezielle Herausforderung.²⁴ In einer Generalklausel werden Einzelvorschriften vereinigt, wobei die Einzelvorschriften nicht ersetzt werden, sondern lediglich nicht im Widerspruch zur Generalklausel stehen dürfen.²⁵

Durch die systematische Auslegung lassen sich Rückschlüsse auf den Inhalt des betreffenden Gesetzes auf Grund der Stellung des auszulegenden Gesetzes im Gefüge der Rechtsordnung und auf den Bedeutungszusammenhang zu anderen Rechtsnormen ziehen.²⁶

Zur systematischen Interpretation gehören auch die Konkurrenzregeln zur Lösung von vermeintlichen Normkollisionen bzw. einer Normenkonkurrenz.²⁷

Wenn sich zwei Rechtsnormen widersprechen würden, versucht man die vorliegende Antinomie²⁸ unter Anwendung von lex specialis derogat legi generali oder lex posterior derogat legi priori zu verhindern.²⁹ Gemäß dem Grundsatz lex specialis derogat legi generali hat das Spezialgesetz, welches die Tatbestandsmerkmale der Grundnorm und ein weiteres Tatbestandsmerkmal enthält, gegenüber der Grundnorm immer Vorrang.³⁰ Lex posterior derogat legi priori besagt, dass die ältere Rechtsnorm durch ein jüngeres Gesetz in derselben Rangordnung aufgehoben wird.³¹ Kann die Antinomie nicht durch die Spezialität oder Priorität aufgehoben werden, dann ist mittels Interpretation zu versuchen, beide Rechtsnormen insoweit abzugrenzen, dass beiden ein bedeutsamer Anwendungsbereich erhalten bleibt.³²

3.1.3 Historische (subjektiv teleologische) Interpretation

Die historische, subjektiv historische bzw. subjektiv teleologische Interpretation erfolgt nach „höchst objektiven Kriterien, sodass die Bezeichnung als subjektiv historische Interpretation zumindest irreführend sein kann.“³³

Je nach Auslegungsziel wird bei der Anwendung von Auslegungsmethoden zwischen der subjektiven Interpretation, dem problemrelevanten Willen³⁴ des historischen Gesetzgebers und der objektiven Interpretation des problemrelevanten gewünschten Zwecks³⁵ des historischen Gesetzgebers unterschieden.³⁶ Larenz ist der Meinung, „dass ‚Politik des Gesetzes‘ und (politischer) Zweck des Gesetzes keine verschiedenen Auslegungskriterien sind.“³⁷ Will man die juristische Aufgabe rational bestmöglicher Begründungen erfüllen, sind beide Erkenntnismöglichkeiten heranzuziehen.³⁸

Die historische Interpretation versucht die Frage nach der Vorstellung und Absicht des historischen Gesetzgebers in Zusammenhang mit der auszulegenden Norm, in Bezug auf das anstehende Problem, zu beantworten.³⁹

Als Auslegungsmaterial sind alle urkundlichen Materialien bzw. Dokumente zulässig, die lehrreiche Aufschlüsse über den Willen oder die Absicht des historischen Gesetzgebers, der die auszulegende Norm erlassen hat, liefern können.⁴⁰ Persönliche Vernehmungen werden überwiegend abgelehnt, da das menschliche Erinnerungsvermögen begrenzt ist und die Anforderungen an die Rechtssicherheit und Gleichbehandlung dadurch voraussichtlich nicht erfüllt werden können.⁴¹

Die Grenze der historischen Auslegung wird bei Fragen erreicht, „wie bestehende Bestimmungen auf neu entstandene Problemlagen anzuwenden sind.“⁴²

In der Tabelle 3 werden mögliche Erkenntnisquellen für die historische Interpretation aufgelistet.

Tabelle 3: Erkenntnisquellen für die historische Interpretation

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Bydlinski 1991, S. 449; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 42; Vgl. Larenz 1992, S. 218

3.1.4 Teleologische (objektiv teleologische) Interpretation

Die teleologische Interpretation befasst sich mit der Frage nach dem objektiven Sinn und Zweck, nach der ratio legis und nach der policy der auszulegenden Norm nach heutigem Wertungshorizont (hic et nunc).⁴³

Bei der teleologischen Interpretation kommt es auf den objektiven Sinn und Zweck zum Auslegungszeitpunkt an, der für die auszulegende Norm am wahrscheinlichsten ist und nicht wie bei der historischen Interpretation auf den Sinn und Zweck der vom historischen Gesetzgeber vergeben werden wollte.⁴⁴ Mit der teleologischen Interpretation wird „der Gesetzeszweck laufend dem Wandel der herrschenden rechteethischen Vorstellungen angepasst.“⁴⁵ Die teleologische Interpretation kann über die vom Gesetzgeber in den Vordergrund gestellten Zwecke hinausgehen.⁴⁶

Kerscher ist der Meinung, dass die teleologische Interpretation durch den breiten Spielraum für subjektive Eigenwertungen Gefahr läuft, sich zum subjektiven Vernunftsrecht abzuwandeln.⁴⁷ Um dies zu vermeiden ist es wichtig, dass die Beurteilung der relevanten Zweckhypothese, die mit größter Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, nach objektiven Kriterien erfolgt und durch den Zwang zu umfassender Argumentation ist das Ergebnis viel rationaler als eine sofortige Eigenwertung.⁴⁸

In Tabelle 4 sind einige Hilfsmittel verzeichnet, die der teleologischen Interpretation zur Verfügung stehen.

Tabelle 4: Hilfsmittel zur teleologischen Interpretation

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 42 f

3.1.5 Auswahl unter den konkurrierenden Normhypothesen

Ergeben sich aus den verschiedenen Interpretationsmethoden unterschiedliche vertretbare Bedeutungen bzw. kein eindeutiges Ergebnis, kann eine Lösung des Rechtsproblems nur gefunden werden, indem aus den konkurrierenden Normhypothesen eine ausgewählt wird.⁴⁹

Die Auswahl kann auf verschiedenen Voraussetzungen beruhen, die sich z. B. auf die in Tabelle 5 aufgezählten Auswahlkriterien berufen können.⁵⁰

Tabelle 5: Auswahlkriterien unter konkurrierenden Normhypothesen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 006

Die Auswahlregeln des positiven Rechts „bilden in ihrer Gesamtheit kein in sich geschlossenes und widerspruchsfreies Präferenzsystem“⁵¹ und damit kann das Auswahlproblem unter konkurrierenden Normhypothesen nicht gelöst werden.⁵²

Eine Rangordnung der Kriterien für die Auswahl unter den konkurrierenden Normhypothesen gibt es nicht und welchen Prämissen der Vorzug gegeben wird, hängt von der Entscheidung des Interpreten ab, die im Einzelfall zu treffen ist.⁵³

Die Auswahl unter den konkurrierenden Normhypothesen ist ein Wertungsproblem bzw. eine Willensfunktion und keine Wahrheitsfrage bzw. keine Erkenntnisfunktion, wie die Erstellung der Normhypothese.⁵⁴ Es ist umstritten, wie weit die Interpretation zu einem klaren Ergebnis führt und welchen Spielraum das Entscheidungsorgan hat.⁵⁵ Walter, Mayer u. Kucsko Stadlmayer vertreten die Ansicht, wenn die Rechtswissenschaft auf die Erkenntnis gerichtet ist, muss die Rechtwissenschaft mit Beginn der Willensfunktion schweigen.⁵⁶ Nach der Meinung von Funk erfolgt bereits eine Wertung bei einer eindeutigen Lösung, „so wird damit eine bestimmte Präferenz, nämlich die des Gesetzgebers, übernommen.“⁵⁷

Kerschner vertritt die Meinung, dass der historischen Auslegung ein klarer Vorrang zu geben ist.⁵⁸ Bydlinski und Karner vertreten dazu die konträre Meinung, dass das objektive teleologische Argument Vorrang haben sollte.⁵⁹

Daher sind auch die Präferenzen des Interpreten bei der Wertung einem rationalen Diskurs und der Kritik zu unterziehen.⁶⁰

3.1.6 Gesetzeslücke

Die Gesetzeslücke wird als planwidrige Unvollständigkeit der vorhandenen Rechtsvorschriften beschrieben.⁶¹ In der juristischen Methodenlehre wird das Schließen der Gesetzeslücke als legitime gesetzesergänzende Rechtsfortbildung betrachtet.⁶² Eine gesetzesergänzende Rechtsfortbildung ist mittels Analogie,⁶³ teleologischer Reduktion (Ausnahmelücke)⁶⁴ und als subsidiärer Rückgriff auf die natürlichen Rechtsgrundsätze nach derzeitigem methodologischem Verständnis prinzipiell zulässig.⁶⁵

In Deutschland dürfen Steuertatbestände „durch Analogie weder geschaffen noch verschärft werden; vielmehr lebt insoweit das Steuerrecht ‚aus dem Diktum des Gesetzgebers‘.“⁶⁶

Es gibt die Auffassung, dass die Grenze der Auslegung erreicht wird, wenn der mögliche Wortsinn oder die Absicht des Gesetzgebers überschritten wird, und somit liegt die ergänzende Rechtsfortbildung vor.⁶⁷

Es wird grundsätzlich zwischen echten Lücken und unechten bzw. teleologischen Lücken unterschieden.⁶⁸

Wenn eine anzuwendende Rechtsvorschrift vorhanden ist, aber unvollständig bzw. ohne Ergänzung unanwendbar ist, liegt eine echte Lücke vor.⁶⁹ Die Analogie ist bei einer echten Lücke unbestritten zulässig und anzustreben, denn Anwendung einer positiven Norm wird hier erst durch die Ergänzung ermöglicht.⁷⁰ Es liegt jedoch keine Planwidrigkeit vor, wenn sich der Gesetzgeber bewusst für diesen Fehler entschieden hat, auch wenn dieser sachlich unbegründet ist und daher de lege ferenda mit rechtlichen Argumenten der tiefen Schichten des Rechts bekämpfbar wäre.⁷¹

Fehlen bestimmte Standpunkte bzw. die Zwecke und Grundwertungen bzw. Prinzipien in der anzuwenden Rechtsvorschrift, ist eine unechte Lücke gegeben.⁷² Nach Ansicht des VwGH ist in einem solchen Fall Analogie unzulässig.⁷³ Auch der VfGH folgt grundsätzlich dieser Linie, jedoch ist er bei der Annahme von planwidrigen Lücken großzügiger.⁷⁴ Nach überwiegender Auffassung sind, wenn auch nicht unbestritten, auch unechte bzw. teleologische Lücken zu schließen.⁷⁵ Kramer meint, dass die Vorstellung von der Allwissenheit des Gesetzes, die noch im letzten Jahrhundert von Gesetzespositivismus und im Zeichen des Lückenlosigkeitsdogmas vertreten wurde, jedenfalls offensichtlich illusionär ist.⁷⁶

Bei einer Delegationslücke bzw. einer Lücke intra verba legis wird die Rechtsfortbildung vom Gesetzgeber bewusst an die Rechtsanwendung delegiert.⁷⁷

Eine Ausnahmelücke ist gegeben, wenn sich bei der teleologischen Reduktion der Wortsinn als zu weit erweist, somit wird über das Ziel hinaus geschossen und es fehlt eine Regelung für die Ausnahme.⁷⁸

3.2 Ökonomische Modelltheorie

In den Wirtschaftswissenschaften haben die modelltheoretischen Kontroversen lange Tradition und dennoch haben die Wirtschaftswissenschaften die Tendenz zum Modelldenken.⁷⁹ Auf Grund der Komplexität der Unternehmensrealität ist die Beherrschung der Unternehmensrealität ohne die systematische Wahrnehmung durch die modellhafte Vorstellung nicht möglich.⁸⁰

Die unterschiedlichen Auffassungen der drei Konzeptionen - Empirismus, Entscheidungslogik und Apriorismus über den Charakter der theoretischen Ökonomie werden in der Tabelle 6 kurz beschrieben.

Tabelle 6: Charakter der theoretischen Ökonomie

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Wagner 1979, S. 15

Die Entscheidungslogik wird in der Dissertation als theoretische Grundlage für die Entscheidungsdiagramme behandelt.

3.2.1 Entscheidungstheorie als Grundlage der Betriebswirtschaftslehre

„Theoretische Ökonomie ist die Theorie rationalen Handelns.“⁸¹ Die theoretische Ökonomie wird ausdrücklich als eine Logik rationalen Handelns mit problemspezifischer Prägung in dieser methodologischen Richtung verstanden.⁸²

Die Betriebswirtschaftslehre wird nach neuerer Auffassung überwiegend als entscheidungsorientiert gesehen.⁸³

Die Definition des Entscheidungsbegriffes beinhaltet im Rahmen der Entscheidungstheorie jeden Wahlakt und somit wird als Entscheidung die Auswahl einer aus mehreren ausführbaren Handlungsalternativen verstanden.⁸⁴

Die deskriptive Entscheidungstheorie geht der Frage nach, wie in der Wirklichkeit bzw. Realität Entscheidungen getroffen werden und erklärt, weshalb sie gerade so und nicht anders getroffen wurden.⁸⁵

Die präskriptive (oder normative) Entscheidungstheorie „wird auch als Entscheidungslogik bezeichnet“⁸⁶ und kann als Erklärung des Rationalverhaltens verstanden werden. Sie ist im Grunde eine Rationalitätsanalyse und steht im Mittelpunkt der Entscheidungstheorie.⁸⁷ Zur Bewertung von Aktionsresultaten wird nach Regeln gesucht, die dem Postulat rationalen Verhaltens gerecht werden.⁸⁸ Somit ist das Ziel der präskriptiven Entscheidungstheorie zu zeigen „wie Entscheidungen rational getroffen werden können.“⁸⁹ Daher werden zur Lösung von Entscheidungsproblemen Ratschläge erteilt, „was ein Entscheider in unterschiedlichen Entscheidungssituationen tun soll.“⁹⁰

Rationale Entscheidungen können nur dann getroffen werden, wenn Zielvorstellungen für die Alternativen vorhanden sind.⁹¹

Bamberger und Coenenberg sehen die Aufgabe darin, „die in betriebswirtschaftlichen Organisationen tätigen Menschen bei ihren Entscheidungen sowie den Gesetzgeber bei der Konzipierung unternehmensrelevanter Gesetze beratend zu unterstützen."⁹²

Aus der Möglichkeit für den praktisch entscheidenden Akteur, nutzbare und vernünftige Handlungsanleitungen auszuarbeiten, rechtfertigt sich der wissenschaftliche Forschungsansatz.⁹³

Die Dissertation hat die Zielsetzung, dem Entscheider bereits in der Entscheidungsphase für eine Immobilieninvestition die steuerlichen Auswirkungen für eine Immobilieninvestition nahezubringen, daher sind Entscheidungsmodelle nützliche Instrumente bei der Unterstützung zur Entscheidungsfindung für einen Investor bzw. Entscheidungsträger.

3.2.2 Hauptmerkmale des allgemeinen Modellbegriffes

Die Modellierung konzentriert sich auf das, was zum Zeitpunkt der Erstellung als wesentlich erachtet wird⁹⁴ und daher beschreibt ein Modell die Realität nicht in der vollständigen Komplexität, sondern bildet nur einen festgelegten Ausschnitt der Realität ab, wobei die Eigenschaften, die zur Erklärung von Vorgängen unerheblich sind, vernachlässigt werden.⁹⁵

In der Tabelle 7 sind die drei Hauptmerkmale des allgemeinen Modellbegriffes aufgelistet.

Tabelle 7: Hauptmerkmale des allgemeinen Modellbegriffes

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Stachowiak 1973, S. 131 ff

Modelle können je nach Fragestellung, sofern diese zur Erklärung realer Vorgänge oder zur Aufbereitung von Entscheidungen verwendet werden, zwischen Erklärungs und Entscheidungsmodelle unterschieden werden.⁹⁶ Bei Entscheidungsmodellen besteht die Möglichkeit, den Vorgang zu beeinflussen und es bestehen bestimmte Wünsche und Zielvorstellungen bezüglich der Art und Weise des Ablaufes eines Vorganges⁹⁷ und damit „soll bestimmt werden, wie man von den gegebenen Beeinflussungsmöglichkeiten am besten Gebrauch macht, um den Vorgang im erwünschten Sinne zu lenken“⁹⁸. Auch Entscheidungsmodelle sind immer vereinfachte Darstellungen der Wirklichkeit und bilden immer nur wenige Eigenschaften der Realität ab.⁹⁹

„Modellierungssprachen haben per Definition einen Gegenstand, den sie modellieren und sie dienen immer einem bestimmten Ziel.“¹⁰⁰

3.2.3 Entscheidung als Prozess

Wird nicht nur der Entschluss, sondern bereits die Vorbereitung zum Entschluss als Entscheidung bezeichnet, wird es möglich, eine Entscheidung als Prozess im Zeitablauf bestehend aus Vorentscheidungen und der Entscheidung darzustellen.¹⁰¹

In dieser weiten Auffassung entspricht der Entscheidungsprozess einem Problemlösungsprozess, der die möglichen Lösungen eines Problems bzw. Entscheidungsproblems durch die aufgezeigten Alternativen darstellt, und der Findung einer effektiven Lösung durch die ausgewählte Alternative.¹⁰²

Im Rahmen der Dissertation und dieser Seminararbeit werden nur Lösungsvorschläge für Entscheidungsprobleme in Entscheidungsdiagrammen aufgezeigt.

3.3 Modellrechnung

Die Modellrechnung basiert auf der zu erarbeitenden Besteuerung von Einkünften aus Immobilien im Alleineigentum von natürlichen Personen, aus Anteilen an einem österreichischen Immobilienfonds und aus Kapitalvermögen von natürlichen Personen durch eine indirekte Immobilieninvestition über eine Kapitalgesellschaft.

Die Wissenschaft kann das Entscheidungsproblem des Investors nicht lösen, ob er sich auf Grundlage seiner subjektiven Präferenzen für die Kapitalwertmethode, mit der Abzinsung aller Ein und Auszahlungen auf t0, oder für die Endwertmethode, mit Aufzinsung aller Ein und Auszahlungen auf tn, entscheidet.¹⁰³ Daher werden in meiner Arbeit die Vorzüge und Nachteile der Kapitalwert und der Endwertmethode ausgearbeitet. Weitere Details können dem Kapitel 8 entnommen werden.

Mit der Modellrechnung wird die betriebswirtschaftliche Auswirkung auf den Kapitalwert und auf den Endwert berechnet und vergleichend dargestellt. Somit kann auch nachgewiesen werden, ob zwischen den Ergebnissen der Kapitalwerte und der Endwerte in den Modellrechnungen ein Entscheidungsparadoxon auftritt oder nicht.

3.4 Sensitivitätsanalyse

Die zu maximierende oder zu minimierende Zielgröße in einem Entscheidungsmodell ist abhängig von den Variablen, die die Aktionsmöglichkeiten beschreiben und von Konstanten, das sind die Parameter, die dem Einfluss des Entscheiders entzogen sind.¹⁰⁴

Die Sensitivitätsanalyse bzw. das Verfahren der kritischen Werte beschreibt das Verhalten des Ergebnisses bzw. Outputs auf Reaktionen gegenüber Änderungen der Inputgrößen.¹⁰⁵

Nachteil ist die typische isolierte Betrachtung bei der Sensitivitätsanalyse, da sich bei der Analyse der Sicherheitsspielraum meistens nur auf eine einzige unsichere Inputgröße bezieht und die anderen Inputgrößen als sicher behandelt werden.¹⁰⁶ Jedoch ist nur bei der isolierten Betrachtung die Zuordnung der Auswirkungen möglich und für die Entscheidung abschätzbar.¹⁰⁷

Es sollten theoretisch auch die Abhängigkeiten unter den Inputdaten berücksichtigt werden. Jedoch sind diese schwierig festzustellen, „denn die Unsicherheiten in den Daten sind auch weitgehend Unkenntnis solcher Zusammenhänge.“¹⁰⁸ Daher werden in der Arbeit die Zusammenhänge zwischen den Parametern nicht untersucht.

Die Sensitivitätsanalyse kann nicht das Entscheidungsproblem unter Unsicherheit lösen, jedoch gibt sie Einblick in die Struktur des Investitionsobjektes und verdeutlicht die Auswirkungen der Unsicherheiten und liefert damit die Information zur Lösung des Entscheidungsproblems, ob die Unsicherheit dafür nicht relevant oder bedeutend ist.¹⁰⁹

Mit dem Bewusstsein der Grenzen der Sensitivitätsanalyse und der richtigen Interpretation der Ergebnisse ist sie ein wertvolles Hilfsmittel für Investitionsrechnungen.¹¹⁰

3.5 Ereignisgesteuerte Prozessketten (EPK)

Diese Methode samt der grafischen Beschreibungstechnik (Notation) für Geschäftsprozesse wurde 1992 im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der SAP AG, von Scheer als Leiter einer Arbeitsgruppe an der Universität des Saarlandes in Saarbrücken zur semiformalen Beschreibung von Geschäftsprozessen entwickelt.

Die ereignisgesteuerten Prozessketten sind ein Werkzeug bzw. eine semiformale Modellierungssprache zur Analyse, Erfassung und Beschreibung von Geschäftsprozessen¹¹¹ und dienen zur Vermittlung von vorhandenem fachlichen Wissen und methodischem oder technischem Wissen zwischen Mitarbeitern einer Organisation.¹¹²

Durch die semiformalen Beschreibungsmöglichkeiten wird das Problem der Unschärfe der natürlichen Sprache und der inhärenten Unbrauchbarkeit mathematischer Formulierungen umgangen.¹¹³

Die semiformale Methode der ereignisgesteuerten Prozessketten entspricht nicht den Ansprüchen, die an formale Methoden bzw. Sprache gestellt werden.¹¹⁴ Die Unterscheidungen von Rosemann werden in der Tabelle 8 dargestellt.

Tabelle 8: Unterscheidung zwischen informaler, semiformaler und formaler Methode

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Rosemann 1997, S. 334

Mit der ereignisgesteuerte Prozesskette (EPK) wird eine Modellierungssprache zur Konstruktion von Prozessmodellen vorgestellt, „die in Wissenschaft und Praxis seit mehr als einem Jahrzehnt breite Akzeptanz findet“¹¹⁵.

3.5.1 Elemente von EPK

Die von Scheer konkret ausformulierten Grundelemente des EPK Ansatzes werden in Tabelle 9 aufgezählt und in den nachfolgenden Kapiteln werden diese und einige Erweiterungen, die in der Forschung und Praxis gültig sind, kurz beschrieben.

Tabelle 9: Grundelemente von EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Vgl. Scheer/Thomas 2005, S.; Vgl. Wilhelm 2007 S. 208 ff

3.5.1.1 EPK Funktionen

Funktionen bilden ein zentrales Element von EPK und beschreiben konkrete Tätigkeiten oder Aktivitäten, die gemacht werden sollen. Es werden die im Prozess zu leistenden Tätigkeiten erfasst. Dem Modellierer bleibt überlassen, welchen Umfang an Tätigkeiten eine einzelne Funktion umfasst.¹¹⁶

Funktionen können einen betriebswirtschaftlichen Vorgang beschreiben und demnach definiert Scheer einen Vorgang als „ein zeitverbrauchendes Geschehen, das durch ein Startereignis ausgelöst und durch ein Endereignis abgeschlossen wird. Einem Vorgang können in Abhängigkeit von Vorgangsergebnissen unterschiedliche Ablaufverzweigungen, auch Rücksprünge, folgen.“¹¹⁷

Von Bullinger und Fähnrich wird ein Vorgang als „Abfolge von Tätigkeiten, die zur Realisierung von Aufgaben ausgeführt werden, definiert.“¹¹⁸ Es wird von ihnen darauf hingewiesen, dass sich Vorgänge auf organisatorische Dimensionen beziehen und sich in vier Kategorien beschreiben lassen. Die vier Kategorien der Vorgänge sind in der Tabelle 10 aufgelistet.

Tabelle 10: Kategorien der Vorgänge

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung; Bullinger/Fähnrich 1997, S. 19

Der umfassenden Beschreibung von Bullinger und Fähnrich muss noch hinzugefügt werden, „dass Vorgänge in anderen Vorgängen bzw. in Geschäftsprozessen enthalten sein können.“¹¹⁹ D. h. Funktionen können zerlegt und aggregiert werden.

Die grafische Funktion in einer EPK wird als Rechteck mit abgerundeten Ecken in der

Abbildung 1 dargestellt.

Abbildung 1: Funktion in einer EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3.5.1.2 EPK Ereignisse

Es werden hier nur Ereignisse von betriebswirtschaftlicher Bedeutung behandelt. Im Unternehmen werden Abläufe durch Ereignisse beeinflusst und gesteuert.¹²⁰

Nach Scheer kann ein Ereignis „als Auftreten eines Objekts oder Änderung einer bestimmten Attributausprägung definiert werden.“¹²¹ Ereignisse sind die Auslöser von einer Funktion oder mehreren Funktionen und diese führen zu einem Ereignis oder zu mehreren Ereignissen.¹²² Somit muss jeder Prozess ein Startereignis und Schlussereignis bzw. Endereignis haben.

Die grafische Darstellung eines Ereignisses wird als Sechseck in der EPK dargestellt und wird in der Abbildung 2 abgebildet.

Abbildung 2: Ereignis in einer EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3.5.1.3 EPK Operatoren und Kontrollfluss

Operatoren beschreiben die Verknüpfung¹²³ bzw. die Beziehung zwischen den Tätigkeiten oder Ereignissen in der EPK¹²⁴. In der EPK erfolgt die Modellierung In Beziehung mit den drei Operatoren UND, ODER und exklusives ODER bzw. auch XODER, die in der Tabelle 11 aufgelistet sind.

Tabelle 11: Operatoren in der EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Scheer 1997, S. 49, Staud 2006, S. 66 u. Wilhelm 2007 S. 209

Für Operatoren bei Funktionen oder Ereignissen müssen mindestens zwei Funktionen oder Ereignisse vorhanden sein, deren Bedeutung in der Tabelle 12 beschrieben sind.

Tabelle 12: Operatoren in der EPK bei Funktionen oder Ereignissen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Staud 2006, S. 66 und Wilhelm 2007 S. 209

Bei der Modellierung von EPK sind nur Verknüpfungen von Ereignissen mit Ereignissen und Funktionen mit Funktionen zulässig und nicht die Verknüpfung von Ereignissen mit Funktionen.¹²⁵ Es wird die Verknüpfung der ankommenden Ereignisse oder Funktionen in der oberen Hälfte und die Verteilung der ausgehenden Ereignisse oder Funktionen in der unteren Hälfte dargestellt.¹²⁶ In der Abbildung 3 sind einige Beispiel dargestellt.

Abbildung 3: Beispiel für zweigeteilte Operatoren

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

Die Beziehungen, die sich innerhalb eines Prozesses ergeben, werden als Kontrollfluss bezeichnet und mittels Pfeillinie dargestellt.¹²⁷ Der Kontrollfluss beschreibt die logische und zeitliche Reihenfolge, in der Ereignisse eintreten und Funktionen durchgeführt werden können, und wird von oben nach unten angeordnet.¹²⁸

3.5.1.4 EPK Organisationseinheiten

Durch die grafische Darstellung der Organisationseinheiten wird ersichtlich, welcher Organisationseinheit eine als Funktion erfasste Aufgabe zugeteilt wurde und wer die Aufgabe durchführt.¹²⁹ Funktionen können auch mehreren Organisationseinheiten zugeteilt werden.¹³⁰ Die grafische Darstellung von Organisationseinheiten wird in der Abbildung 4 vorgestellt.

Abbildung 4: Organisationseinheit in einer EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3.5.1.5 EPK Informationsobjekte

Die für eine Funktion benötigten und entstehenden Daten werden als Informationsobjekte bezeichnet und mit einer Funktion in Verbindung gesetzt.¹³¹ In der Abbildung 5 wird ein Informationsobjekt in einer EPK grafisch dargestellt.

Abbildung 5: Informationsobjekt in einer EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

Der Informationsfluss zur Funktion oder von der Funktion wird mittels Pfeil dargestellt.¹³² Ein Beispiel für den Informationsfluss zur Funktion und von einer Funktion ist in der Abbildung 6 abgebildet.

Abbildung 6: Informationsfluss zur Funktion und von der Funktion

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3.5.1.6 EPK Prozesswegweiser

Mit einem Prozesswegweiser werden zwei EPK verknüpft und dies dient zur besseren Übersicht, Vereinfachung der Modellierung und Erfassung von Zusammenhängen.¹³³

Ein Prozesswegweiser steht anstelle einer Funktion und in der aufrufenden EPK stehen ein Ereignis oder mehrere Ereignisse vor dem Prozesswegweiser, wobei die Ereignisse bei der aufgerufenen EPK wiederholt werden.¹³⁴ Damit stehen bei einem Prozess die Prozesswegweiser üblicherweise am Anfang und am Ende und ersetzen die Start und Endereignisse.

Die Prozesswegweiser geben durch die Verknüpfungsstelle und durch die Bezeichnung an, welche EPK aufgerufen wird und von welcher EPK aufgerufen wurde.¹³⁵

Bei Subprozessen bzw. eingefügten Subprozessen erfolgt vom aufgerufenen Prozess kein Rücksprung in den aufrufenden Prozess.¹³⁶

Abbildung 7: Prozesswegweiser in einer EPK

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3.5.2 EPK Syntax

Nüttgens und Rump definierten eine EPK Syntax, wobei der Kontrollfluss betrachtet wird und als Knoten nur Ereignisse, Funktionen, Verknüpfungsoperatoren und Prozesswegweiser zugelassen werden.¹³⁷

Auf Grundlage dieser EPK Syntax formulieren Nüttgens und Rump Regeln zur Konstruktion syntaktisch richtiger EPK Modelle und diese sind in der Tabelle 13 aufgezählt.

[...]

---

¹ Vgl. Metzner/Erndt 2006, S. 7; Vgl. Metzner 2002 S. 1

² Vgl. Bertl u. a. 2007, S. 5

³ Vgl. Bulwien 2005, S. 47; Vgl. Homann 2004, S. 1; Vgl. Brey 2007, online

⁴ Vgl. Metzner 2002, S. 1

⁵ Vgl. Haunold u. a. 2008, S. 5

⁶ Vgl. Metzner 2002, S. 4 f

⁷ Vgl. Preuß/Schöne 2003, S. 55

⁸ Vgl. Feri 2010, online; Vgl. Metzner 2002, S. 4 f; Vgl. VKI 2010, online

⁹ Vgl. Adamovich/Funk 1987, S. 57; Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 002 ff; Vgl. Funk 2003, Rz 028

¹⁰ Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 002; Vgl. Funk 2003, Rz 030 f

¹¹ Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 004 ff; Vgl. Funk 2003, Rz 028 6

¹² Vgl. Beger 1991, S. 36; Vgl. Bydlinski 1991, S. 437; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 38; Vgl. Kramer 2005, S. 50; Walter/Mayer 2000, Rz 131

¹³ Vgl. Adamovich/Funk 1987, S. 57; Vgl. Funk 2003, Rz 028

¹⁴ Vgl. Kneihs 2008, S. 25

¹⁵ Vgl. Beger 1991, S. 36; Vgl. Funk 2003, Rz 028; Vgl. Kramer 2005, S. 50 u. 69 f; Vgl. Larenz 1992, S. 208 ff

¹⁶ Vgl. Beger 1991, S. 37; Vgl. Larenz 1992, S. 210 ff

¹⁷ Vgl. Beger 1991, S. 41; Vgl. Bydlinski 2005, S. 16 ff; Vgl. Bydlinski 1991, S. 442 7

¹⁸ Vgl. Bydlinski 1991, S. 443; Vgl. Kramer 2005, S. 76 ff; Vgl. Larenz 1992, S. 213

¹⁹ Vgl. Bydlinski 1991, S. 443

²⁰ Vgl. Bydlinski 1991, S. 443

²¹ Vgl. OGH 01.03.1971, 4 Ob 363/70; Vgl. Bydlinski 1991, S. 444

²² Vgl. OGH 01.03.1971, 4 Ob 363/70; Vgl. Bydlinski 1991, S. 444; Vgl. Kramer 2005, S. 94

²³ Vgl. Bydlinski 1991, S. 445

²⁴ Vgl. Bydlinski 1991, S. 446

²⁵ Vgl. Kramer 2005, S. 95

²⁶ Vgl. Adamovich/Funk 1987, S. 57; Vgl. Funk 2003, Rz 028

²⁷ Vgl. Bydlinski 2005, S. 18; Vgl. Kramer 2005, S. 96

²⁸ Vgl. Bydlinski 1991, S. 463

²⁹ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 58 ff; Vgl. Kramer 2005, S. 96 ff

³⁰ Vgl. Beger 1991, S. 74; Vgl. Bydlinski 1991, S. 465; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 58 f; Vgl. Kramer 2005, S. 96 ff; Vgl. Larenz 1992, S. 155 f

³¹ Vgl. Beger 1991, S. 74; Vgl. Bydlinski 1991, S. 572; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 60; Vgl. Kramer 2005, S. 101 ff; Vgl. Larenz 1992, S. 154 f

³² Vgl. Bydlinski 1991, S. 463 f; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 60; Vgl. Larenz 1992, S. 157 f

³³ Kerschner/Weiß 2006, S. 39

³⁴ Vgl. Beger 1991, S. 33 f; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 38; Vgl. Larenz 1992, S. 216 ff

³⁵ Vgl. Beger 1991, S. 33; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 38; Vgl. Larenz 1992, S. 216 ff

³⁶ Vgl. Bydlinski 2005, S. 18

³⁷ Larenz 1992, S. 221

³⁸ Vgl. Bydlinski 2005, S. 18

³⁹ Vgl. Bydlinski 1991, S. 450; Vgl. Öhlinger 2007, Rz 21

⁴⁰ Vgl. Bydlinski 1991, S. 449; Vgl. Bydlinski 2005, S. 18 f; Vgl. Kramer 2005, S. 123 ff

⁴¹ Vgl. Bydlinski 1991, S. 451 f

⁴² Öhlinger 2007, Rz 22

⁴³ Vgl. Kramer 2005, S. 130 f; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 40; Vgl. Larenz 1992, S. 221 ff; Vgl. Öhlinger 2007, Rz 24

⁴⁴ Vgl. Beger 1991, S. 43

⁴⁵ Schwacke/Uhlig 1985, S. 36

⁴⁶ Vgl. Bydlinski 2007, ABGB, § 6, Rz 6

⁴⁷ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 40

⁴⁸ Vgl. Bydlinski 2005, S. 28; Vgl. Kramer 2005, S. 130 ff

⁴⁹ Vgl. Funk 2003, Rz 030

⁵⁰ Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 006

⁵¹ Adamovich/Funk 1987, S. 60

⁵² Vgl. Adamovich/Funk 1987, S. 59 f

⁵³ Vgl. Adamovich/Funk/Holzinger 1997, Rz 03 006; Vgl. Beger 1991, S. 47 f; Vgl. Bydlinski 2005, S. 45 ff; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 49; Kramer 2005, S. 151 f

⁵⁴ Vgl. Funk 2003, Rz 032; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 126

⁵⁵ Vgl. Walter/Mayer/Kucsko Stadlmayer 2007, Rz 127

⁵⁶ Vgl. Walter/Mayer/Kucsko Stadlmayer 2007, Rz 127 13

⁵⁷ Funk 2003, Rz 032

⁵⁸ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 50

⁵⁹ Vgl. Bydlinski 2005, S. 45; Vgl. Kramer 2005, S. 152 f

⁶⁰ Vgl. Funk 2003, Rz 032

⁶¹ Vgl. Larenz 1992, S. 259 f; Vgl. Bydlinski 2005, S. 60

⁶² Vgl. Larenz 1992, S. 258; Vgl. Bydlinski 1991, S. 472; Vgl. Bydlinski 2005, S. 59

⁶³ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 51; Vgl. Walter/Mayer/Kucsko Stadlmayer 2007, Rz 136

⁶⁴ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 51

⁶⁵ Vgl. Bydlinski 2007, ABGB, § 7, Rz 3 bis 5

⁶⁶ Zippelius 2006, S. 67

⁶⁷ Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 51; Vgl. Kramer 2005, S. 156 ff; Vgl. Bydlinski 2005, S. 55

⁶⁸ Vgl. Bydlinski 2005, S. 61 f; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 52 f; Vgl. Kramer 2005, S. 167; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 136

⁶⁹ Vgl. Bydlinski 2005, S. 62; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 52; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 136

⁷⁰ Vgl. Bydlinski 2005, S. 62; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 136

⁷¹ Vgl. Bydlinski 1991, S. 475; Vgl. Bydlinski 2005, S. 62; Vgl. Kramer 2005, S. 165

⁷² Vgl. Bydlinski 2005, S. 61; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 136

⁷³ Vgl. VwGH 13.9.2002, 99/12/0200; Vgl. VwGH 8.9.1998, 96/08/0207; Vgl. Walter/Mayer 2000, Rz 136

⁷⁴ Vgl. VfGH 9.3.2006, V96/05; Vgl. Walter/Mayer/Kucsko Stadlmayer 2007, Rz 135 f

⁷⁵ Vgl. Bydlinski 2005, S. 60 f; Vgl. Kerschner/Weiß 2006, S. 53

⁷⁶ Vgl. Kramer 2005, S. 159 f

⁷⁷ Vgl. Kramer 2005, S. 167

⁷⁸ Vgl. Kramer 2005, S. 170 f

⁷⁹ Vgl. Wagner 1979, S. 11 ff

⁸⁰ Vgl. Staud 2001, S. 2

⁸¹ Wagner 1979, S. 26

⁸² Vgl. Wagner 1979, S. 27

⁸³ Vgl. Laux 2005, S. 2

⁸⁴ Vgl. Laux 2005, S. 1

⁸⁵ Vgl. Laux 2005, S. 2; Vgl. Bamberger/Coenenberg 2004, S. 4 17

⁸⁶ Laux 2005, S. 2

⁸⁷ Vgl. Bamberger/Coenenberg 2004, S. 3

⁸⁸ Vgl. Bamberger/Coenenberg 2004, S. 3

⁸⁹ Laux 2005, S. 2

⁹⁰ Laux 2005, S. 2

⁹¹ Vgl. Laux 2005, S. 15

⁹² Bamberger/Coenenberg 2004, S. 11

⁹³ Vgl. Wagner 1979, S. 27

⁹⁴ Vgl. Staud 2006, S. 2

⁹⁵ Vgl. Hax 1974, S 11 f

⁹⁶ Vgl. Hax 1974, S 13

⁹⁷ Vgl. Hax 1974, S 13

⁹⁸ Hax 1974, S 13

⁹⁹ Vgl. Friedman 1996, S. 25

¹⁰⁰ Staud 2006, S. 310

¹⁰¹ Vgl. Laux 2005, S. 8

¹⁰² Vgl. Laux 2005, S. 8

¹⁰³ Vgl. Aschauer/Purtscher 2011, S. 26 ff; Vgl. Haeseler/Hörmann 2010, S. 28 f; Vgl. Heesen 2010, S. 25 ff

¹⁰⁴ Vgl. Hax 1970, S. 95

¹⁰⁵ Vgl. Altrogge 1996, S. 385; Vgl. Blohm/Lüder 1995, S. 250 f; Vgl. Domschke/Drexl 2005, S. 42; Vgl. Heinrich 2007, S. 41; Vgl. Werners 2008, S. 112

¹⁰⁶ Vgl. Altrogge 1996, S. 385; Vgl. Kilger 1965, S. 353¹⁰⁷ Vgl. Altrogge 1996, S. 385

¹⁰⁸ Altrogge 1996, S. 386

¹⁰⁹ Vgl. Blohm/Lüder 1995, S. 255 f; Vgl. Kilger 1965, S. 341; Vgl. Kruschwitz 2009, S. 323; Vgl. Werners 2008, S. 109 f

¹¹⁰ Vgl. Hax 1970, S. 103 f; Vgl. Kilger 1965, S. 353; Vgl. Kruschwitz 2009, S. 323 f; Vgl. Werners 2008, S. 109 f

¹¹¹ Vgl. Staud 2006, S. 59

¹¹² Vgl. Scheer/Thomas 2005, S. 1069

¹¹³ Vgl. Scheer/Thomas 2005, S. 1069

¹¹⁴ Vgl. Rosemann 1997, S. 334; Vgl. Staud 2006, S. 59

¹¹⁵ Scheer/Thomas 2005, S. 1069

¹¹⁶ Vgl. Staud 2006, S. 60

¹¹⁷ Scheer 1997, S. 20

¹¹⁸ Bullinger/Fähnrich 1997, S. 19

¹¹⁹ Vgl. Staud 2006, S. 61

¹²⁰ Vgl. Staud 2006, S. 62

¹²¹ Scheer 1997, S 49

¹²² Vgl. Österle 1995, S. 51; Vgl. Scheer 1997, S 49 ff; Vgl. Staud 2006, S. 62 25

¹²³ Vgl. Scheer 1997, S. 49

¹²⁴ Vgl. Staud 2006, S. 66

¹²⁵ Vgl. Staud 2006, S 67; Vgl. Wilhelm 2007 S. 209

¹²⁶ Vgl. Staud 2006, S 67

¹²⁷ Vgl. Wilhelm 2007 S. 210

¹²⁸ Vgl. Staud 2006, S 66 f; Vgl. Wilhelm 2007 S. 210

¹²⁹ Vgl. Scheer 1997, S 48; Vgl. Staud 2006, S.63; Vgl. Wilhelm 2007 S. 215

¹³⁰ Vgl. Scheer 1997, S 48

¹³¹ Vgl. Staud 2006, S.64

¹³² Vgl. Staud 2006, S.65; Vgl. Wilhelm 2007 S. 215

¹³³ Vgl. Staud 2006, S. 110

¹³⁴ Vgl. Staud 2006, S. 110

¹³⁵ Vgl. Staud 2006, S. 110

¹³⁶ Vgl. Staud 2006, S. 111

¹³⁷ Vgl. Nüttgens/Rump 2002, S. 67

• College: Vienna University of Economics and Business
• Grade: 2
• Author: Mag. (FH) Dr. Andreas Bürgmayr (Author)
• Publication Year: 2012
• Pages: 263
• Catalog Number: V192974
• ISBN (eBook): 9783656181576
• ISBN (Book): 9783656183082
• Language: German
• Tags: Umsatzsteuer, EPK, Imobilieninvestition, Österreich, Auswirkungen, Dissertation, steuerlichen Belastungen, Immobilieninvestition, in Österreich, welche betriebswirtschaftlichen Auswirkungen, Immobilientransaktion, Nutzungsphase, natürliche Personen, Immobilie im Alleineigentum, Eigentumsanteile an einer Immobilie, Anteile an einer Personengesellschaft, Anteile an einer österreichischen Immobilienkapitalgesellschaft, österreichischen Immobilieninvestmentfonds, Besteuerung von Immobilieninvestitionen, Rendite der Immobilieninvestition, Belastung des Investors, Kapitalintensität, steuerliche Aspekt, Vergleich von Fachliteratur, Theorien über die derzeitigen steuerlichen Belastungen, Modellrechnungen, betriebswirtschaftlichen Auswirkungen, Besteuerung, Gewinnes, Überschusses, Immobilien, Auswirkungen aufzuzeigen, Entscheidungsdiagramme, Entscheidungsfindungsprozesse, WU