In gewerblichen Mietverträgen kommen immer häufiger Mietsicherungsdienstbarkeiten zur Anwendung, um langfristig geplante Investitionen der Mieter in den Betriebsstandort gegen den vorzeitigen Verlust der Mietsache aufgrund von Sonderkündigungsrechten des Erstehers im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder der Insolvenz des Eigentümers abzusichern. Diese Arbeit beleuchtet den wirtschaftlichen und rechtlichen Hintergrund, Fallstricke bei der Bestellung sowie Auswirkungen des Sicherungsrechtes auf den Verkehrs- und Beleihungswert.
In commercial lease contracts limited personal servitudes are used increasingly by tenants to secure their investments into a property or location against premature lease termination rights of property buyers in the case of compulsory auctions or sales due to insolvency of the owner. This work examines economic and legal backgrounds of the limited personal servitude, practical problems of its erection as well as its consequences regarding the Market Value and Mortgage Lending Value.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Problemstellung und Zielsetzung
- Abgrenzung der Arbeit
- Aufbau und Methodik der Arbeit
- Grundlagen
- Vorbemerkungen
- Verlust der Mietsache
- Verkauf der Mietsache
- Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG
- Sonderkündigungsrecht nach § 111 Inso
- Doppelvermietung vor Überlassung des Mietgegenstandes
- Veräußerung des Mietgegenstandes ohne Überleitung des Mietvertrages
- Kündigung wegen Verletzung der Formvorschrift
- Schutzmöglichkeiten des Mieters gegen den Verlust der Mietsache
- Allgemeines
- 'Normaler' Mietvertrag
- Vorkaufsrecht
- Ankaufsrecht
- Verwertungsrecht
- Erbbaurecht
- Nießbrauch
- Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG
- Nutzungsdienstbarkeit
- Praxisrelevanz
- Mietsicherungsdienstbarkeit
- Allgemeines
- Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Dienstbarkeit und Mietvertrag — warum?
- Fiduziarisches Sicherungsrecht
- Rechtsprechung zur Mieterdienstbarkeit
- Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede)
- Allgemeines
- Festlegung des Sicherungszweckes
- Bestellung der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Bestellungsvergütung/Nutzungsentschädigung
- Ausübungsverbot
- Verfügungsbeschränkungen
- Rückgewähr der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Geschäftswert der Sicherungsdienstbarkeit
- Eintritt des Sicherungsfalls
- Allgemeines
- Eintritt beim Sicherungsgeber (Vermieter)
- Eintritt beim Sicherungsnehmer (Mieter)
- Beispiel einer Grundbucheintragung
- Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung
- Allgemeines
- Grundzüge der Bewertung
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Berücksichtigung von Grundstücksrechten
- Allgemeines
- Zeitlich unbegrenzte Rechte
- Zeitlich begrenzte Rechte
- An das Leben von Personen gebundene Rechte
- Bewertung von Mietsicherungsdienstbarkeiten für das belastete Grundstück
- Allgemeines
- Nachteile der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Vorteile der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Gegenüberstellung
- Berücksichtigung im Gutachten
- Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Beleihungswertermittlung
- Allgemeines
- Grundzüge der Bewertung
- Berücksichtigung von Rechten und Belastungen
- Bewertung von Mietsicherungsdienstbarkeiten für das belastete Grundstück
- Allgemeines
- Bei vorrangiger Mietsicherungsdienstbarkeit
- Bei nachrangiger Mietsicherungsdienstbarkeit
- Kritische Würdigung und Ergebnisse
- Bewertungsbeispiel
- Fazit & Ausblick
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Masterarbeit untersucht die Berücksichtigung der Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien. Ziel ist es, die Auswirkungen dieser Dienstbarkeit auf den Verkehrswert und den Beleihungswert zu analysieren und bewertungsspezifische Methoden zu beleuchten.
- Die Rechtsnatur und die verschiedenen Aspekte der Mietsicherungsdienstbarkeit
- Die Auswirkungen der Mieterdienstbarkeit auf den Verkehrswert von Gewerbeimmobilien
- Die Berücksichtigung der Mieterdienstbarkeit bei der Beleihungswertermittlung
- Bewertungsansätze und Methoden im Kontext der Mieterdienstbarkeit
- Praktische Relevanz und Anwendung der Ergebnisse für die Immobilienbewertung
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Diese Arbeit untersucht die komplexe Thematik der Mieterdienstbarkeit im Kontext der Gewerbeimmobilienbewertung. Die Problemstellung liegt in der mangelnden Klarheit über die Berücksichtigung dieser Dienstbarkeit in gängigen Bewertungsverfahren. Die Arbeit definiert den Forschungsgegenstand, grenzt ihn ab und skizziert die angewandte Methodik.
Grundlagen: Dieses Kapitel legt die theoretischen Grundlagen der Arbeit dar. Es beleuchtet den Verlust der Mietsache aus verschiedenen Perspektiven, wie etwa Verkauf, Sonderkündigungsrechte und Doppelvermietung. Der Schwerpunkt liegt auf den Schutzmöglichkeiten des Mieters vor dem Verlust seiner Mietsache, inklusive verschiedenen Rechtsinstrumenten wie Vorkaufsrecht, Ankaufsrecht und Erbbaurecht. Die Praxisrelevanz dieser Aspekte für die spätere Bewertung wird hervorgehoben.
Mietsicherungsdienstbarkeit: Der Kern dieses Kapitels ist die eingehende Analyse der Mietsicherungsdienstbarkeit. Es werden die Rechtsnatur, der Sicherungsvertrag und der Eintritt des Sicherungsfalls detailliert erörtert. Die verschiedenen Aspekte des Sicherungsvertrages, wie die Festlegung des Sicherungszweckes, die Bestellung und die Verfügungsbeschränkungen, werden präzise dargestellt. Ein Beispiel einer Grundbucheintragung veranschaulicht die praktische Anwendung.
Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung: Dieses Kapitel befasst sich mit der Bewertung der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung. Es analysiert die drei gängigen Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) und wie Grundstücksrechte in diesen Verfahren berücksichtigt werden. Es werden die Vor- und Nachteile der Mietsicherungsdienstbarkeit gegenübergestellt und die Berücksichtigung im Gutachten erläutert.
Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Beleihungswertermittlung: Hier wird die Bewertung im Kontext der Beleihungswertermittlung untersucht. Es wird analysiert, wie Rechte und Belastungen, insbesondere die Mietsicherungsdienstbarkeit (sowohl vorrangig als auch nachrangig), den Beleihungswert beeinflussen. Die kritische Würdigung und die präsentierten Ergebnisse tragen zum Verständnis der Bewertungsproblematik bei.
Schlüsselwörter
Mieterdienstbarkeit, Gewerbeimmobilien, Verkehrswertermittlung, Beleihungswertermittlung, Bewertung, Grundstücksrecht, Sicherungsrecht, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Rechtsprechung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Masterarbeit: Berücksichtigung der Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
Was ist das Thema der Masterarbeit?
Die Masterarbeit befasst sich mit der Berücksichtigung der Mietsicherungsdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien. Sie analysiert die Auswirkungen dieser Dienstbarkeit auf den Verkehrswert und den Beleihungswert und beleuchtet bewertungsspezifische Methoden.
Welche Zielsetzung verfolgt die Arbeit?
Ziel der Arbeit ist es, die Auswirkungen der Mieterdienstbarkeit auf den Verkehrswert und den Beleihungswert von Gewerbeimmobilien zu analysieren und gängige Bewertungsmethoden im Kontext dieser Dienstbarkeit zu untersuchen. Die praktische Relevanz für die Immobilienbewertung wird ebenfalls betrachtet.
Welche Themenschwerpunkte werden behandelt?
Die Arbeit behandelt die Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit, ihre Auswirkungen auf den Verkehrswert, ihre Berücksichtigung bei der Beleihungswertermittlung, verschiedene Bewertungsansätze und Methoden sowie die praktische Anwendung der Ergebnisse.
Welche Kapitel umfasst die Arbeit?
Die Arbeit gliedert sich in die Kapitel Einleitung, Grundlagen (inkl. Verlust der Mietsache und Schutzmöglichkeiten des Mieters), Mietsicherungsdienstbarkeit (inkl. Sicherungsvertrag und Eintritt des Sicherungsfalls), Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung und Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Beleihungswertermittlung sowie ein Fazit und Ausblick.
Wie werden die verschiedenen Bewertungsverfahren behandelt?
Die Arbeit analysiert die drei gängigen Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Sie untersucht, wie Grundstücksrechte, insbesondere die Mietsicherungsdienstbarkeit, in diesen Verfahren berücksichtigt werden und welche Vor- und Nachteile die Dienstbarkeit für den Verkehrs- und Beleihungswert mit sich bringt.
Wie wird die Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit behandelt?
Die Arbeit erläutert detailliert die Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit, den Sicherungsvertrag, die Festlegung des Sicherungszweckes, die Bestellung der Dienstbarkeit, Verfügungsbeschränkungen und den Eintritt des Sicherungsfalls, sowohl beim Vermieter als auch beim Mieter.
Welche Schutzmöglichkeiten des Mieters vor Verlust der Mietsache werden beschrieben?
Die Arbeit beschreibt verschiedene Schutzmöglichkeiten des Mieters vor dem Verlust der Mietsache, darunter Vorkaufsrecht, Ankaufsrecht, Verwertungsrecht, Erbbaurecht, Nießbrauch, Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG und Nutzugsdienstbarkeit.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselwörter sind: Mieterdienstbarkeit, Gewerbeimmobilien, Verkehrswertermittlung, Beleihungswertermittlung, Bewertung, Grundstücksrecht, Sicherungsrecht, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Rechtsprechung.
Welche praktischen Aspekte werden in der Arbeit betrachtet?
Die Arbeit legt Wert auf die praktische Relevanz der Thematik. Ein Beispiel einer Grundbucheintragung veranschaulicht die praktische Anwendung der Mietsicherungsdienstbarkeit. Die Ergebnisse tragen zum Verständnis der Bewertungsproblematik bei und sind für die Praxis der Immobilienbewertung relevant.
- Quote paper
- Stephanie Simon (Author), 2010, Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/188966
