„Die operativen Erträge (FFO) einschließlich Verkaufsgewinne des 3.
Quartals lagen bei 19 Cent/Aktie, davon werden 10 Cent ausgeschüttet.“
Schreibt die Immobilien Zeitung am 25.11.2010 in einem Artikel über die
GAGFAH. In einer früheren Ausgabe heißt es: „Weder der operative
Gewinn (FFO) noch das Eigenkapital werden durch diesen Effekt
belastet[...]“ über die Alstria. Und: „Für das Gesamtjahr peilt die Deutsche
Wohnen einen operativen Cashflow (FFO) von[...]“ konnte man noch im
August 2009 lesen. Von wem ist hier die Rede? FF.. was? FFO- in
Deutschland noch relativ neu, in den USA längst etabliert. Cash Flow?
Ertrag? Oder Gewinn? Und wie heißt dieser „FFO" mit vollem Namen?
Wo ist sein Ursprung? Was kann er? Diesen und anderen Fragen wird die
folgende Arbeit auf den Grund gehen.
2. Problemstellung
In den USA und Canada gibt es bereits einen Standard für den FFO und
seine Anwendung ist unter REITs verbreitet. In Europa gibt es zwar
ähnliche Maße, aber keinen einheitlichen Standard. Einige deutsche
Immobilien-AGs weisen einen „FFO“ aus, jedoch nicht nach einem
einheitlichen Schema. Diese sollen hier auf ihre Tauglichkeit als Kennzahl
auch im Hinblick auf ihr amerikanisches Vorbild analysiert werden.
Die Arbeit ist wie folgt aufgebaut:
In Kapitel 3 werden der FFO, die Idee dahinter und seine einzelnen
Komponenten vorgestellt. Weiterhin erfolgt ein Überblick über empirische
Befunde.
Was es mit dem FFO in Europa auf sich hat, ist Thema des vierten
Kapitels. Dabei spielen gewisse Unterschiede zwischen USA und Europa
eine Rolle. In diesem Kontext werden im weiteren Verlauf die diversen
FFOs deutscher Kosten bilanzierenden und im Anschluss Fair Value
bilanzierenden Bestandshalter untersucht. Das Beispiel eines nicht reinen
Bestandshalters folgt darauf um schließlich in Kapitel 5 Resümee über
einen vernünftigen zukünftigen Umgang mit dem FFO in Deutschland
bzw. Europa zu ziehen.
Im gesamten Verlauf der Arbeit sind zwei Fragen wesentlich:
1. Wie ist der (jeweilige) FFO aufgebaut?
2. Was kann der (jeweilige) FFO aussagen?
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 2. Problemstellung
- 3. Der FFO in den USA
- 3.1 Das White Paper der NAREIT
- 3.1.1 Geschichte und Intention
- 3.1.2 Berechnung
- 3.1.2.1 Ausgangsgröße: das net income
- 3.1.2.2 Bereinigungen
- 3.1.2.2.1 Abschreibungen
- 3.1.2.2.2 Gewinne und Verluste aus Verkäufen
- 3.1.2.2.3 Andere Posten
- 3.1.2.2.4 Zusätzliche Angaben
- 3.2 AFFO, FAD
- 3.3 Aussagekraft des FFO bezüglich
- 3.3.1 Vermietungsleistung
- 3.3.2 aktueller und künftiger Ertragslage
- 3.3.3 Unternehmens- und Aktienwert
- 3.4 Zusammenfassung
- 3.1 Das White Paper der NAREIT
- 4. Der FFO in Europa
- 4.1 Unterschiede zu den USA
- 4.1.1 Geschäftsmodelle europäischer Immobilien- AGs
- 4.1.2 Immobilien in den IFRS
- 4.2 Berechnungsarten
- 4.2.1 AHK- bilanzierende Unternehmen
- 4.2.1.1 Ausgangsgröße: Nettomieterträge
- 4.2.1.2 Erträge aus Immobilienverwaltung
- 4.2.1.3 Sonstige
- 4.2.2 Fair Value bilanzierende Unternehmen
- 4.2.2.1 Ausgangsgrößen: EBT, EBIT, Periodenergebnis
- 4.2.2.2 Wertveränderungen der Investmentimmobilien
- 4.2.2.3 Ergebnis aus Veräußerungen von Immobilien
- 4.2.2.4 Abschreibungen
- 4.2.2.5 Sonstige betriebsfremde-, non- cash- und Einmal- Effekte
- 4.2.3 Nicht-reine Bestandshalter
- 4.2.3.1 Behandlung von Development- Aktivitäten
- 4.2.3.2 Behandlung von Trading- Aktivitäten
- 4.2.1 AHK- bilanzierende Unternehmen
- 4.3 Zusammenfassung
- 4.1 Unterschiede zu den USA
- 5. Lösungsvorschlag
- 6. Schluss
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit untersucht die Kennzahlen FFO, AFFO und FAD im Kontext der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften. Ziel ist es, die Berechnung und Aussagekraft dieser Kennzahlen sowohl im US-amerikanischen als auch im europäischen Kontext zu analysieren und Unterschiede aufzuzeigen. Die Arbeit beleuchtet die verschiedenen Methoden der Berechnung und deren Auswirkungen auf die Bewertung.
- Berechnung und Anwendung von FFO, AFFO und FAD
- Vergleich der Kennzahlen im US-amerikanischen und europäischen Kontext
- Auswirkungen unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden auf die Kennzahlen
- Aussagekraft der Kennzahlen für die Bewertung von Immobilien-AGs
- Entwicklung eines Lösungsvorschlags für eine verbesserte Vergleichbarkeit
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Thematik der Immobilienbewertung und die Bedeutung von Kennzahlen wie FFO, AFFO und FAD ein. Sie skizziert den Aufbau und die Zielsetzung der Arbeit.
2. Problemstellung: Dieses Kapitel beschreibt die Herausforderungen bei der Bewertung von Immobilien-AGs und die Notwendigkeit, geeignete Kennzahlen zur Beurteilung der Ertragslage und des Unternehmenswertes zu verwenden. Es wird die mangelnde Vergleichbarkeit der Kennzahlen aufgrund unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden und Geschäftsmodelle hervorgehoben, was die Notwendigkeit dieser Arbeit unterstreicht.
3. Der FFO in den USA: Dieses Kapitel analysiert den in den USA etablierten FFO (Funds from Operations) als Kennzahl zur Bewertung von Immobilien-AGs. Es beschreibt das White Paper der NAREIT, erläutert die Berechnungsmethoden detailliert, und diskutiert die Aussagekraft des FFO hinsichtlich Vermietungsleistung, aktueller und zukünftiger Ertragslage sowie des Unternehmens- und Aktienwerts. Die Unterschiede zu anderen Bewertungsmethoden werden beleuchtet, und die Grenzen des FFO als alleinige Kennzahl werden aufgezeigt.
4. Der FFO in Europa: Das Kapitel vergleicht den FFO in Europa mit dem US-amerikanischen Modell. Es untersucht die Unterschiede in den Geschäftsmodellen europäischer Immobilien-AGs und den Einfluss der IFRS-Bilanzierung auf die Berechnung und Interpretation des FFO. Es werden verschiedene Berechnungsmethoden für europäische Unternehmen vorgestellt, je nach Bilanzierungsmethode (AHK, Fair Value) und Geschäftsmodell (reine Bestandshalter, Development- und Trading-Aktivitäten). Die Komplexität der Berechnung und Interpretation im europäischen Kontext wird ausführlich diskutiert.
5. Lösungsvorschlag: Dieses Kapitel präsentiert einen Lösungsvorschlag zur Verbesserung der Vergleichbarkeit von Immobilien-AGs in Europa. Es könnte beispielsweise die Anpassung der Berechnungsmethoden, die Entwicklung von Branchenstandards oder die stärkere Transparenz der Berichterstattung umfassen. Konkrete Maßnahmen werden vorgeschlagen, um die Aussagekraft und Vergleichbarkeit der Kennzahlen zu erhöhen. Der Lösungsvorschlag soll eine Grundlage für zukünftige Forschungsarbeiten bieten.
Schlüsselwörter
FFO, AFFO, FAD, Immobilien-AGs, Immobilienbewertung, Kennzahlen, Bilanzierung, IFRS, US-GAAP, Vergleichbarkeit, Ertragslage, Unternehmenswert, Aktienwert, Berechnungsmethoden, Geschäftsmodelle, Entwicklung, Trading, Bestandshalter.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Diplomarbeit: "FFO, AFFO und FAD in der Immobilienbewertung"
Was ist der Gegenstand der Diplomarbeit?
Die Diplomarbeit untersucht die Kennzahlen FFO (Funds from Operations), AFFO (Adjusted Funds from Operations) und FAD (Funds available for distribution) im Kontext der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften. Schwerpunkt ist die Analyse der Berechnungsmethoden und die Aussagekraft dieser Kennzahlen in den USA und Europa, unter Berücksichtigung der Unterschiede in Bilanzierungsmethoden und Geschäftsmodellen.
Welche Ziele verfolgt die Arbeit?
Die Arbeit zielt darauf ab, die Berechnung und Aussagekraft von FFO, AFFO und FAD sowohl im US-amerikanischen als auch im europäischen Kontext zu analysieren und die Unterschiede aufzuzeigen. Ein weiterer Fokus liegt auf den Auswirkungen unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden auf die Kennzahlen und der Entwicklung eines Lösungsvorschlags für eine verbesserte Vergleichbarkeit.
Welche Themen werden behandelt?
Die Arbeit behandelt die Berechnung und Anwendung von FFO, AFFO und FAD, einen Vergleich der Kennzahlen im US-amerikanischen und europäischen Kontext, die Auswirkungen unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden (IFRS, US-GAAP), die Aussagekraft der Kennzahlen für die Bewertung von Immobilien-AGs und einen Lösungsvorschlag zur Verbesserung der Vergleichbarkeit.
Wie ist die Arbeit strukturiert?
Die Arbeit gliedert sich in sechs Kapitel: Einleitung, Problemstellung, Der FFO in den USA, Der FFO in Europa, Lösungsvorschlag und Schluss. Kapitel 3 und 4 befassen sich detailliert mit der Berechnung des FFO in den USA und Europa, inklusive der Berücksichtigung unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden und Geschäftsmodelle (AHK-bilanzierend, Fair Value-bilanzierend, reine Bestandshalter, Development- und Trading-Aktivitäten).
Wie wird der FFO in den USA berechnet?
Das Kapitel zum FFO in den USA basiert auf dem White Paper der NAREIT und beschreibt die Berechnung ausgehend vom Net Income. Es werden detailliert die verschiedenen Anpassungen und Bereinigungen erläutert, wie z.B. Abschreibungen, Gewinne und Verluste aus Verkäufen und andere Posten. Die Aussagekraft des FFO bezüglich Vermietungsleistung, aktueller und zukünftiger Ertragslage sowie Unternehmens- und Aktienwert wird diskutiert.
Wie unterscheidet sich die FFO-Berechnung in Europa von der in den USA?
In Europa unterscheidet sich die FFO-Berechnung deutlich von der in den USA aufgrund unterschiedlicher Bilanzierungsmethoden (IFRS statt US-GAAP) und Geschäftsmodelle europäischer Immobilien-AGs. Die Arbeit analysiert die Berechnungsmethoden für AHK-bilanzierende und Fair Value-bilanzierende Unternehmen und berücksichtigt die Behandlung von Development- und Trading-Aktivitäten. Die Komplexität der Berechnung und Interpretation im europäischen Kontext wird ausführlich diskutiert.
Welchen Lösungsvorschlag präsentiert die Arbeit?
Das Kapitel "Lösungsvorschlag" präsentiert konkrete Maßnahmen zur Verbesserung der Vergleichbarkeit von Immobilien-AGs in Europa. Dies könnte die Anpassung der Berechnungsmethoden, die Entwicklung von Branchenstandards oder die stärkere Transparenz der Berichterstattung umfassen. Der Lösungsvorschlag soll eine Grundlage für zukünftige Forschungsarbeiten bieten.
Welche Schlüsselwörter sind relevant für die Arbeit?
Wichtige Schlüsselwörter sind FFO, AFFO, FAD, Immobilien-AGs, Immobilienbewertung, Kennzahlen, Bilanzierung, IFRS, US-GAAP, Vergleichbarkeit, Ertragslage, Unternehmenswert, Aktienwert, Berechnungsmethoden, Geschäftsmodelle, Entwicklung, Trading und Bestandshalter.
- Quote paper
- Marina Winterstein (Author), 2011, FFO, AFFO und FAD als Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilien-AGs, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/176890