Es gibt zwei wesentliche Gründe, eine Kaution zu vereinbaren: a) Forderungssicherung: Als Vermieter bzw. Verwalter möchten Sie auch dann noch auf einen Schuldner oder eine Vermögensmasse zugreifen können, wenn Ihr eigentlicher Vertragspartner - der Mieter - ausfällt. b) Durchsetzungssicherung: Es kostet Geld, Arbeit, Zeit und ist mit einem Risiko behaftet, jede Forderung einklagen zu müssen. Der unmittelbare Zugriff auf eine Kaution zur Verrechnung mit Forderungen bedient diese ohne Prozeß. Ist das aus Sicht des Mieters unberechtigt, muß er klagen, nicht Sie. Die verbreitete Absicherung von Verträgen durch Aufnahme eines zusätzlichen Vertragspartners (Geschäftsführer einer GmbH neben der GmbH, Eltern neben ihrem studentischen Kind, Betreuer neben Betreutem, beide Eheleute statt nur einem) bedient nur das erste dieser Kriterien, und dies viel besser als eine Sicherheit, weil Sie hier unmittelbaren und der Höhe nach unbeschränkten Zugriff auf einen oder mehrere weitere Schuldner erhalten. In solchen Konstellationen stellt sich die Kaution bei genauerer Betrachtung primär als Mittel der schnellen Durchsetzung und erst sekundär als Mittel der Solvenzsicherung heraus. Die Frage nach der „besten“ Mietsicherheit ist also nur situationsbezogen zu beantworten. Das ist aber nicht alles. Denn auf den zweiten Blick kommen Praktikabilitätsgesichtspunkte hinzu: welche Sicherheit verursacht mehr, welche weniger Verwaltungsaufwand bei Vereinbarung, Eigentümerwechsel, Verwertung oder Rückgabe? Konträr dazu: wie „sicher“ ist eigentlich die Sicherheit? Die Goldmünze in der Mieterakte könnte nach 20 Jahren Mietdauer irgendwie unterwegs abhanden gekommen sein, schlecht verzinstes Bargeld ist nicht mehr viel wert. Werterhalt oder gar Wertsteigerung ist in der Verwaltung deutlich aufwendiger und damit teurer. Wenn es darum geht, in der Zukunft liegende Ausfälle nach ungewisser Dauer und in ungewisser Höhe zu sichern, sind solche Aspekte von erheblicher Bedeutung. Als dritte Überlegung sollte man daher aufnehmen: c) Werterhalt der Sicherheit und Kostenstrukturen: wieviel Sicherheit bietet die „Sicherheit“ noch nach einer deutlichen Preisinflation? Wie teuer ist es, die Sicherheit zu verwalten? In dem vorliegenden Skript gehen wir für jede einzelne - gängige - Mietsicherheit diesen Fragen nach. Ziel ist, daß Sie entscheiden können, was für den konkreten Vertrag, die konkrete Eigentümer/Verwalter/Mieter-Situation am ehesten Sinn ergibt und wo die spezifischen Risiken liegen.
Inhaltsverzeichnis
- I. Einleitung
- 1. Sinn und Zweck einer Mietsicherheit, Auswahlkriterien
- 2. Höhe der Mietsicherheit
- 3. Alternativen zur Mietsicherheit
- 4. Sicherungszweck
- II. Barkaution
- 1. Vereinbarung einer Barkaution im Mietvertrag
- a) Vertragspartner
- b) Fälligkeit
- c) Verzinsung
- d) Verwaltungsaufwand bei Vertragsbeginn
- 2. Eintritt des Sicherungsfalles
- 3. Vermieterwechsel
- 4. Vertragsende
- 5. Vor- und Nachteile
- III. Bürgschaft
- 1. Zustandekommen der Bürgschaftsvereinbarung und Arten der Bürgschaft
- a) Zustandekommen der Bürgschaft
- b) Arten der Bürgschaft
- 2. Eintritt des Sicherungsfalles
- 3. Vermieterwechsel
- 4. Vertragsende
- 5. Vor- und Nachteile
- IV. Sparbücher
- 1. Vereinbarung einer Sparbuch-Kaution
- a) Vertragspartner
- b) Fälligkeit
- c) Verzinsung
- d) Verwaltungsaufwand bei Vertragsbeginn
- 2. Eintritt des Sicherungsfalles
- 3. Vermieterwechsel
- 4. Vertragsende
- 5. Vor- und Nachteile
- V. sonstige Mietsicherheiten
- 1. Die Verpfändung oder Sicherungsübereignung von Wertpapieren
- 2. Die Sicherungsabtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen
- 3. Der Schuldbeitritt
- 4. Die Patronatserklärung
- 5. Versicherungen gegen Mietvertragsrisiken
- a) Kautionspolice
- b) Mietausfallversicherung
- c) Factoring
- d) Zusatznutzen von Mietausfall-Versicherungen
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Dieses Werk bietet einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Formen der Mietsicherheit, die im deutschen Mietrecht Anwendung finden. Es beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die praktische Anwendung und die Vor- und Nachteile der einzelnen Sicherungsformen. Der Fokus liegt dabei auf der Sicherung des Vermieters gegen Mieterausfall und die Wahrung der Rechte des Mieters.
- Rechtliche Grundlagen der Mietsicherheit
- Arten von Mietsicherheiten: Barkaution, Bürgschaft, Sparbücher, sonstige Sicherheiten
- Vertragsgestaltung und rechtliche Aspekte bei der Vereinbarung von Mietsicherheiten
- Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit der Mietsicherheit
- Praktische Anwendung und Fallbeispiele
Zusammenfassung der Kapitel
- Kapitel I: Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Mietsicherheit ein und erläutert den Sinn und Zweck, die Auswahlkriterien, die Höhe der Mietsicherheit sowie die Alternativen zur Mietsicherheit.
- Kapitel II: Barkaution: Dieses Kapitel behandelt die Barkaution als Form der Mietsicherheit. Es werden die Vereinbarung einer Barkaution im Mietvertrag, der Eintritt des Sicherungsfalles, der Vermieterwechsel, das Vertragsende sowie die Vor- und Nachteile der Barkaution beleuchtet.
- Kapitel III: Bürgschaft: Dieses Kapitel widmet sich der Bürgschaft als Form der Mietsicherheit. Es werden das Zustandekommen der Bürgschaftsvereinbarung, die Arten der Bürgschaft, der Eintritt des Sicherungsfalles, der Vermieterwechsel, das Vertragsende sowie die Vor- und Nachteile der Bürgschaft behandelt.
- Kapitel IV: Sparbücher: Dieses Kapitel behandelt die Sparbuch-Kaution als Form der Mietsicherheit. Es werden die Vereinbarung einer Sparbuch-Kaution im Mietvertrag, der Eintritt des Sicherungsfalles, der Vermieterwechsel, das Vertragsende sowie die Vor- und Nachteile der Sparbuch-Kaution beleuchtet.
- Kapitel V: sonstige Mietsicherheiten: Dieses Kapitel stellt verschiedene alternative Mietsicherheiten vor, wie die Verpfändung oder Sicherungsübereignung von Wertpapieren, die Sicherungsabtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen, den Schuldbeitritt, die Patronatserklärung und Versicherungen gegen Mietvertragsrisiken.
Schlüsselwörter
Mietsicherheit, Barkaution, Bürgschaft, Sparbuch, Verpfändung, Sicherungsübereignung, Wertpapiere, Sicherungsabtretung, Lohnansprüche, Gehaltsansprüche, Schuldbeitritt, Patronatserklärung, Versicherungen, Mietvertragsrisiken, Kautionspolice, Mietausfallversicherung, Factoring, Vermieter, Mieter, Mietvertrag, Sicherungszweck, Rechtsgrundlagen, praktische Anwendung, Vor- und Nachteile.
- Quote paper
- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2011, Mietsicherheiten, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/168438
