In dieser Arbeit soll zunächst die Bedeutung der Grundsteuer näher betrachtet und auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 sowie die daraus resultierenden Erfordernisse eingegangen werden. Weiterhin werden das Bundesmodell und das eingeführte Landesmodell des Bundeslandes Bayern genauer erläutert. Abschließend wird anhand von Fallbeispielen die daraus resultierenden grundsteuerlichen Konsequenzen dargelegt und die unterschiedlichen Belastungswirkungen beider Modelle verglichen. Hierbei wird ausschließlich auf die Betrachtung der Grundsteuer B fokussiert, welche auf sonstige Betriebs- und Wohngrundstücke erhoben wird. Die Grundsteuer A, die für Vermögensobjekte von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft erhoben wird, wird in diesem Kontext nicht näher behandelt.
Mit einem bundesweiten Jahresaufkommen von mehr als 14 Milliarden Euro ist die Grundsteuer ein wichtiger Bestandteil der kommunalen Finanzausstattung. Im Gegensatz zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und sorgt so für Planungssicherheit für die Kommunen.
Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert. Alle Faktoren, die zur Ermittlung des Einheitswerts erforderlich sind, basieren auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt in jüngeren Bundesländern auf dem 1. Januar 1935 und in den alten Bundesländern auf dem 1. Januar 1964. Diese Faktoren sind inzwischen völlig veraltet, und viele der heute wertbestimmenden Faktoren werden nur unzureichend oder gar nicht berücksichtigt. Dies führt zu erheblichen Wertverzerrungen, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass über die Hälfte des gesamten Wohnungsbestandes nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt gebaut wurden.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1. Problemstellung
2. Grundsteuer
2.1 Definition der Grundsteuer
2.2 Bedeutung der Grundsteuer
2.3 Historischer Überblick der Grundsteuer
2.4 Bisherige Berechnung der Grundsteuer
3. Reformbedürftigkeit der Grundsteuer
3.1 Verfassungswidrigkeit der damaligen Einheitsbewertung
3.2 Urteil des Bundesverfassungsgerichts
4. Umsetzung der Grundsteuerreform
4.1 Gesetzespaket
4.2 Bundesmodell.
4.3 Landesmodell - Bayern
5. Bundesmodell versus Landesmodell Bayern
5.1 Belastungsvergleich
5.1.1 Belastungsvergleich Bundesmodell vs. bayerisches Modell
5.1.2 Überörtlicher Belastungsvergleich
5.1.3 Örtlicher Belastungsvergleich
6. Fazit
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Steuereinnahmen aus der Grundsteuer in Deutschland
Abbildung 2: Ermittlung der Grundsteuer
Abbildung 3: Struktur des Ertragswertverfahrens
Abbildung 4: Berechnung des Reinertrags
Abbildung 5: Struktur des Sachwertverfahrens
Abbildung 6: Berechnung der Grundsteuer in Bayern
Abbildung 7: Anteile der Objekte am Gesamtsteuermessbetrag in Prozent
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Grundstücksarten des Ertragswertverfahrens
Tabelle 2: Grundstücksarten des Sachwertverfahrens
Tabelle 3: Ermäßigungen der Steuermesszahlen
Tabelle 4: Beispielgrundstücke
Tabelle 5: Fallbeispiel 2 - Einfamilienhaus
Tabelle 6: Grundsteuerberechnung - Bayern
1. Problemstellung
Mit einem bundesweiten Jahresaufkommen von mehr als 14 Milliarden Euro ist die Grundsteuer ein wichtiger Bestandteil der kommunalen Finanzausstattung. Im Gegensatz zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und sorgt so für Planungssicherheit für die Kommunen.1
Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert. Alle Faktoren, die zur Ermittlung des Einheitswerts erforderlich sind, basieren auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt in jüngeren Bundesländern auf dem 1. Januar 1935 und in den alten Bundesländern auf dem 1. Januar 1964.2 Diese Faktoren sind inzwischen völlig veraltet, und viele der heute wertbestimmenden Faktoren werden nur unzureichend oder gar nicht berücksichtigt.3 Dies führt zu erheblichen Wertverzerrungen, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass über die Hälfte des gesamten Wohnungsbestandes nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt gebaut wurden.4
In den vergangenen Jahrzehnten beschäftigte sich der Gesetzgeber mit der Thematik der veralteten Berechnungsgrundlagen zur Bestimmung des Einheitswerts und der Reform der Grundsteuer. Bereits im Verlauf der Durchführung der Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 gab es Überlegungen, die Bewertung zu reformieren.5
Mit dem Urteil vom 10. April 2018 stellte das Bundesverfassungsgericht fest, dass die bisherige Erhebung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, und forderte die Gesetzgeber dazu, eine neue Regelung bis zum 31. Dezember 2019 zu erlassen. Falls nicht, hätte die Grundsteuer ab dem ersten Tag des Jahres 2020 nicht mehr berechnet werden können. Die Begründung für die Verfassungswidrigkeit besteht darin, dass die Bewertung, die vor dem Verfahren durchgeführt wird, nicht dem Grundsatz der Gleichheit gern. Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes entspricht.6
Die notwendige Änderung wurde mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG) am 26. November 2019 vorgenommen. Während das bisherige Grundsteuergesetz eine bundesweit einheitliche Bemessungsgrundlage vorsah, sieht die Novelle eine sogenannte „Länderöffnungsklausel“ vor. Diese ermöglicht den Ländern, von der im GrStRefG vorgesehenen Bemessungsgrundlage abzuweichen.7
Der Bayerische Landtag hat in seiner Sitzung vom 23. November 2021 offiziell das Bayerische Grundsteuergesetz verabschiedet. Mit dieser Maßnahme setzt der Freistaat Bayern seine langgehegten Pläne für eine landesspezifische Regelung um und macht umfassend von der im Rahmen des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer beschlossenen Öffnungsklausel zurÄnderung des Grundgesetzes Gebrauch.8 Neben Bayern haben die Länder Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen entsprechend einer dafür vorgesehenen Öffnungsklausel ihr Recht auf Erlass eigener Grundsteuergesetze ausgeübt.9
In dieser Arbeit soll zunächst die Bedeutung der Grundsteuer näher betrachtet und auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 sowie die daraus resultierenden Erfordernisse eingegangen werden. Weiterhin werden das Bundesmodell und das eingeführte Landesmodell des Bundeslandes Bayern genauer erläutert. Abschließend wird anhand von Fallbeispielen die daraus resultierenden grundsteuerlichen Konsequenzen dargelegt und die unterschiedlichen Belastungswirkungen beider Modelle verglichen. Hierbei wird ausschließlich auf die Betrachtung der Grundsteuer B fokussiert, welche auf sonstige Betriebs- und Wohngrundstücke erhoben wird.10 Die Grundsteuer A, die für Vermögensobjekte von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft erhoben wird,11 wird in diesem Kontext nicht näher behandelt.
2. Grundsteuer
2.1 Definition der Grundsteuer
Die Grundsteuer ist einer der ältesten direkten Steuerformen, die zusammen mit der Gewerbesteuer zu den Realsteuern gemäß § 3 Absatz 2 AO zählt.12 Sie ist eine Steuer, die von den Gemeinden auf Grundbesitz erhoben wird. Dabei spielt es dem Grunde nach keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und welche Art Nutzung (land- und forstwirtschaftlich, gewerblich oder Wohnzwecke) vorliegt.13 Die Grundsteuer bezieht sich nicht auf Stromgrößen wie Gewinne oder Gewerbeerträge, sondern auf Bestandsgrößen wie Grundbesitz. Aufgrund dieses Zusammenhangs wird sie auch als Objektsteuer bezeichnet.14
2.2 Bedeutung der Grundsteuer
Die Grundsteuer lässt sich für die land- und forstwirtschaftliche Betriebe in die Grundsteuer A und für den Grundbesitz in die Grundsteuer B unterteilen.15 Die Aufkommen der Grundsteuer A und B sind kontinuierlich gestiegen.
Die folgende Abbildung verdeutlicht dies im Zeitverlauf.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Steuereinnahmen aus der Grundsteuer in Deutschland Quelle: Rudnicka, 2023.
Im Jahr 2021 belaufen sich die Einnahmen aus der Grundsteuer A auf land- und forstwirtschaftliches Betriebsvermögen auf 0,41 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist sie um 0,4 Prozent gestiegen. Aus der auf Grundstücke erhobenen Grundsteuer B nahmen die Kommunen im Jahr 2021 insgesamt 14,57 Milliarden Euro ein und damit 2,2 Prozent mehr als im Jahr 2020.16 Mit einem Gesamtaufkommen von fast 15 Milliarden Euro zählt die Grundsteuer nach der Gewerbesteuer zu der zweitwichtigsten Steuer der Gemeinden.17 Die Zahlen oben verdeutlichen die Bedeutung der Grundsteuer für die finanzielle Ausstattung der Gemeinden.
2.3 Historischer Überblick der Grundsteuer
Die Grundsteuer war schon in der Antike und bei den Römern bekannt, später entwickelte sie sich im Mittelalter von kirchlichen und grundherrlichen Grundzehnt und Grundzins zu einer Pflichtsteuer.18 Ursprünglich wurde der Bodenwert durch die Abschätzung des Flächeninhalts bestimmt. Erst im 18. Jahrhundert wurde dieser Prozess durch die Implementierung eines Katastersystems erweitert. Dadurch wurden mögliche Kulturen und die Qualität des Bodens berücksichtigt, was die Basis für die Grundsteuergesetze der einzelnen Länder im 19. Jahrhundert bildete.19 Um eine gerechtere Grundsteuer zu erreichen, wurden mehrere Reformen durchgeführt, die die Regelungen in den einzelnen Ländern berücksichtigen. Die Miquel'sche Steuerreform von 1891/1893 führte zur Übertragung der Grundsteuer auf die Gemeinden.20 Seit 1920 sind die Länder zur Erhebung der Grundsteuer verpflichtet, was bis zur Realsteuerreform 1936 andauerte, und durch ein einheitliches Grundsteuergesetz ersetzt wurde, das den Gemeinden die Einnahmen zukommen ließ.21 Dazu wurde 1935 auch ein einheitliches Bewertungsgesetz eingeführt, welches eine einheitliche Bewertung von Vermögensgegenständen gewährleisten sollte.22 Anfänglich wurden in sämtlichen Ländern Grundsteuervorschriften verabschiedet, welche im Jahr 1951 durch ein einheitliches Grundsteuergesetz substituiert wurde.23 1961 bis 1962 wurde die Grundsteuer in die Typen A und B und zu dieser Zeit in den Typ C (Bauland) unterteilt.24
In der historischen Betrachtung erkennen wir eine jahrhundertealte Beschäftigung mit dem Steuersystem, der den Grund und Boden betrifft. Die Grundsteuer war schon immer eine Herausforderung bei der Verwaltung und Gestaltung der Steuer.
2.4 Bisherige Berechnung der Grundsteuer
Wie die Geschichte zeigt, ist die Grundsteuer eine der ältesten Steuern, die ständigen Reformen unterliegt. Die Darstellung der Berechnung der Grundsteuer in diesem Unterkapitel bezieht sich auf die bis zum 31. Dezember 2024 geltende Regelung.
Gegenstand der Besteuerung ist zunächst das jeweilige Grundstück bzw. die wirtschaftliche Einheit.25 Hier werden die zusammengehörigen Immobilien zu einer Einheit zusammengefasst, die bei der Wertermittlung einer einheitlichen Bewertung unterliegen, also sowohl der Grund und Boden als auch die sich darauf befindliche Gebäude.26
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten. Die Finanzämter ermitteln zunächst den Grundsteuermessbetrag, der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer darstellt.27 Die Ermittlung des Steuermessbetrages ist im Grundsteuergesetz geregelt. Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung des Steuermessbetrages.28 In den alten Bundesländern werden Einheitswerte von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935 verwendet. Diese Werte werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert.29 Land- und forstwirtschaftliche Betriebe haben eine Steuermesszahl von 6 v. T.30 Für Grundstücke in den alten Bundesländern beläuft sie zwischen 2,6 v. T. und 3,5 v. T.31 Des Weiteren beträgt die Steuermesszahl für Grundstücke in den neuen Bundesländern wegen der niedrigeren Einheitswerte von 1935 höher und beläuft sich zwischen 5 v. T. und 10 v. T.32 Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation von Einheitswert und Grundsteuermesszahl. Diese Daten werden von den Finanzämtern an die Gemeinden weitergeleitet, um die Grundsteuer zu berechnen. Die Gemeinden haben das Recht, die Hebesätze der Grundsteuer innerhalb der gesetzlichen Vorschriften festzulegen.33 Abschließend appliziert die Gemeinde den Hebesatz, welcher vom Gemeinderat festgelegt wurde, auf den Steuermessbetrag und legt die Abgabe der Grundsteuer durch einen Bescheid fest.34
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Ermittlung der Grundsteuer Quelle: Eigene Darstellung
Im obigen Beispiel wird die Berechnung der Grundsteuer auf einen fiktiven Grundbesitz in einem alten Bundesland dargestellt. Der Einheitswert des Grundvermögens liegt bei 60.000 €. Das alte Bundesland hat eine Grundsteuermesszahl von 2,6 v. T., die den Gemeinden von den Finanzämtern übermittelt wird. Die Gemeinde erhebt einen angenommenen Hebesatz von 500 Prozent, sodass die jährliche Grundsteuer 780 € beträgt.
3. Reformbedürftigkeit der Grundsteuer
3.1 VerfassungsWidrigkeit der damaligen Einheitsbewertung
In den vergangenen Jahren wurden mehrmals Beschwerden gegen die Grundsteuer bei Finanzgerichten, dem Bundesfinanzhof und vor dem Bundesverfassungsgericht eingereicht. Die Einheitsbewertung der Grundstücke zum Hauptfeststellungszeitpunkt am 1. Januar 1964 war ein zeitaufwendiger Prozess, der erst in den früheren 1970er-Jahren abgeschlossen werden konnte. Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, wurde mit dem Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes35 die Regel des sechsjährigen Hauptfeststellungszyklus vorübergehend ausgesetzt.36 Bereits kurz nach Abschluss der Einheitsbewertung wurden erste Überlegungen zur Reform des Bewertungsrechts angestellt.37 Im Jahr 1995 stellte das Bundesverfassungsgericht in den Einheitswertbeschlüssen38 fest, dass es einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz gern. Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes darstellt, den Grundbesitz für steuerliche Zwecke anhand der Einheitswerte von 1. Januar 1964 zu bewerten, während andere Vermögensgegenstände nach ihrem aktuellen Wert bewertet werden.39 Da die Einheitswerte veraltet sind und zu unterschiedlichen Wertverhältnissen führen, wurde festgestellt, dass dies zu Wertverzerrungen zwischen den verschiedenen Vermögensgegenständen führt.40 Die Einheitswerte wurden für die Grundsteuer weiterhin verwendet, da davon ausgegangen wurde, dass die Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens gleichmäßig verteilt seien. Dadurch sollte kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz bei der Grundsteuer entstehen.41 Nach den Einheitswertbeschlüssen wurde von einer länderübergreifenden Arbeitsgruppe ein Grundsteuerreformmodell entwickelt, das auf dem Wert der Grundstücke basierte. Obwohl dieses Modell von der Finanzministerkonferenz im Jahr 2000 unterstützt wurde, kam es nicht zu einer Gesetzesinitiative der Länder. Auch weitere Vorschläge und Gesetzesanträge einzelner Länder, wie der wertunabhängige Grundsteuerentwurf Bayerns, blieb ohne Erfolg.42
Im Jahr 2010 äußerte der Bundesfinanzhof in einem Urteil Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung. Der Bundesfinanzhof kritisierte, dass das Fehlen neuer Hauptfeststellungen, die Beibehaltung der Einheitswerte aus dem Jahr 1964 nicht mehr mit den Vorgaben des Artikels 3 Absatz 1 des Grundgesetzes vereinbar seien und zu erheblichen Mängeln bei der Umsetzung der Gesetze führten. Zudem zweifelte er daran, ob die Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens ausreichend gleichmäßig seien und somit akzeptiert werden könnten, wie es nach den Einheitswertbeschlüssen angenommen wurde.43 Aus diesem Grund stellte der Bundesfinanzhof eine Anfrage beim Bundesverfassungsgericht, um die Vereinbarkeit der Grundsteuer mit dem Gleichheitssatz überprüfen zu lassen44
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hat sich schließlich im Jahr 2018 mit der Grundsteuer befasst. Die Einheitswerte, die im Bewertungsgesetz festgelegt sind, wurden von dem Bundesverfassungsgericht überprüft, um die Grundsteuer zu bestimmen. Der verfassungsrechtliche Rahmen des Gesetzes wurde untersucht, um festzustellen, dass Steuererhebung auf der Grundlage veralteter Einheitswerte zu einer Ungleichheit führt.45 Im Folgenden wird auf das entsprechende Gerichtsurteil sowie die Voraussetzungen für ein neues Bewertungsgesetz eingegangen.
3.2 Urteil des Bundesverfassungsgerichts
Im Urteil vom 10. April 2018 des Bundesverfassungsgerichts wurden drei Normenkontrollvorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden behandelt.46 In den drei zugrunde liegenden Fällen haben drei Immobilienbesitzer gegen die Einheitsbewertung ihrer Grundstücke in Westdeutschland geklagt. Dementsprechend hat der Bundesfinanzhof das Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, „ob die §§ 19, 20, 21,22, 23, 27, 76 Abs. 1, 79 Absatz 5, 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes in Verbindung mit Artikel 2 Absatz 1 Satz 3 des Gesetzes vom 13. August 1965 in der Fassung des Artikels 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 seit dem Feststellungszeitpunkt 1. Januar 2008 bzw. 1. Januar 2009 wegen des Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig sind.“47 Der Bundesfinanzhof argumentiert, dass ein fairer Bewertungsmaßstab aufgrund der langen Zeit seit der letzten Hauptfeststellung verloren gegangen ist und damit eine gerechte Bewertung nicht mehr gewährleistet werden kann.48 Außerdem sollten regelmäßige Hauptfeststellungen durchgeführt werden, um Änderungen der Gegebenheiten zu erfassen und an die aktuellen Werte anzupassen.49 Die Verwendung von Einheitsbewertungen, die auf den Werten von 1964 basieren, widersprechen dem Grundsatz der Gleichheit, da ein Bewertungsmaßstab benötigt wird, der an einem einheitlichen und realitätsnahen Maßstab ausgerichtet ist.50 Da die Grundsteuer eine Gemeindesteuer ist, gilt der Gleichheitsgrundsatz ebenfalls für den Bereich der Gemeinden, was insbesondere in Städten zu enormen Wertverzerrungen führt.51 Dies ist auf Veränderungen im Gebäudebestand, auf dem Immobilienmarkt und im Bauwesen seit 1964 zurückzuführen.52 Die Gebäude, die zum 1. Januar 1964 errichtet wurden, können heute kaum noch Wert- und Ausstattungsmerkmale aufweisen und verursachen somit Wertverzerrungen.53 Das Anknüpfen an die Wertverhältnisse von 1964 führt dazu, dass eine Zweckbindung für öffentlichen
Wohnraum nicht berücksichtigt wird, wenn sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.54 Darüber hinaus bleiben städtebauliche Entwicklungen und Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt unberücksichtigt.55 Da Mitwirkungspflichten nicht erfüllt werden, bleiben bewertungsrelevante Veränderungen im Grundbesitz unbekannt, was wiederum zu Wertverzerrungen führt.56
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die vom Bundesfinanzhof vorgelegten Normenkontrollanträge zur Klärung der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung zulässig sind. Es wurde festgestellt, dass der Bund die Kompetenz zur Gesetzgebung für die Bewertungsregeln hat. Jedoch stellte das Gericht fest, dass die bisherigen Regelungen nicht mit dem Grundsatz der Gleichheit vereinbar sind.57
Das Bundesverfassungsgericht hielt die vom Bundesfinanzhof eingereichten Vorlagen zur Klärung der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung für sowohl zulässig als auch begründet.58 Der Bundesfinanzhof hat die relevanten Bestimmungen des Bewertungsgesetzes in Bezug auf die Bewertungsregeln für bebaute Grundstücke in den westdeutschen Bundesländern dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.59 Im Gegenzug bedeutet dies, dass die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen sowie die Bewertung von Grundvermögen in den östlichen Bundesländern nicht Gegenstand der Entscheidung waren. Eine verfassungsrechtliche Prüfung im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz wäre hierfür erforderlich, jedoch schließt dies nicht aus, dass Teile der Entscheidung übertragbar sein können.60
Gemäß dem Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes haben alle Individuen das Recht, vor dem Gesetz gleich behandelt zu werden. Das bedeutet, dass es für den Gesetzgeber notwendig ist, Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu behandeln, und Unterscheidungen nur dann zulässig sind, wenn sie sachlich gerechtfertigt und angemessen sind.61 Der Gleichheitsgrundsatz im Steuerrecht bezieht sich auf den Grundsatz der Lastengleichheit, der eine gleichmäßige rechtliche und tatsächliche Belastung der Steuerpflichtigen durch ein Steuergesetz zur Folge hat. Dem Gesetzgeber wird dabei ein weiter Spielraum hinsichtlich des Steuergegenstands und des Steuersatzes gewährt.62 Eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage für die Steuer ist jedoch erforderlich, um sicherzustellen, dass sie die tatsächlichen Verhältnisse der Wirtschaftsgüter realitätsgerecht widerspiegelt.63 Die Anforderungen, die sich aus dem Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes ergeben, gelten bundesweit für die Ausgestaltung der Einheitsbewertung.64 Obwohl die Ausgestaltung der Einheitsbewertung in den ostdeutschen Bundesländern nicht Gegenstand der Entscheidung war, ist eine Neuregelung für das gesamte Bundesgebiet erforderlich.
Das Gericht stellt außerdem fest, dass den Gemeinden zwar freigestellt ist, ob und in welcher Höhe sie die Grundsteuer erheben, jedoch bestehen keine eigenständigen Regelungsspielräume für die Gemeinden in Bezug auf die Bewertung und die damit verbundenen Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes.65 Der Gleichheitsgrundsatz gilt für die Hoheitsträger nur im Rahmen ihrer Zuständigkeit. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz kann daher nicht geltend gemacht werden, wenn die Erhebung der Steuer in einer Gemeinde nachteiliger ist als in einer anderen.66
Aufgrund der Verzögerungen bei der Hauptfeststellung der Einheitsbewertung kommt es zu Ungleichbehandlungen durch unterschiedliche Bewertungsergebnisse. Diese ungleichen Ergebnisse haben sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren wertverzerrende Auswirkungen.67 Das Bundesverfassungsgericht führt aus, dass das Bewertungsgesetz Hauptfeststellungen in bestimmten Abständen vorsieht, um Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert nahekommen, um eine gleichheitsgerechte Besteuerung durch die Einheitsbewertung zu gewährleisten. Der Verkehrswert ist daher ein wichtiger Bezugspunkt für eine gleichheitsgerechte Besteuerung durch die Einheitsbewertung.68 Je älter eine Hauptfeststellung ist, desto größer wird die Diskrepanz zwischen dem Verkehrswert und dem festgestellten Einheitswert, da relevante Veränderungen immer auf den 1. Januar 1964 zurückgeführt haben und Veränderungen wie Gemeindegröße oder Ausstattung nicht berücksichtigt wurden.69 Auch Änderungen der Miethöhe wurden in den Einheitswerten nicht erfasst und führen zu Wertverzerrungen.70 Eine Verfassungskonformität wäre gegeben, wenn die Einheitswerte gleichmäßig hinter den Verkehrswerten Zurückbleiben würden, was bedeutet, dass die Einheitswerte im Verhältnis zu den Verkehrswerten unverändert blieben. Jedoch treten Wertverzerrungen nicht gleichmäßig auf.71
Die Bewertungskriterien des Bewertungsgesetzes sind nicht in der Lage, Wertveränderungen ausreichend widerzuspiegeln.72 Im Kontext des Ertragswertverfahrens sind insbesondere der Mietertrag und der Vervielfältiger relevant. Wenn die Hauptfeststellung länger zurückliegt, führen die Mietansätze, die immer noch auf den 1. Januar 1964 basieren, zu nicht relationalen Bewertungen, da sie auch auf Neubauten angewendet werden und andere Änderungen ignorieren.73 Die bauliche Ausstattung bleibt ebenfalls unberücksichtigt und hat heute ganz andere Standards als 1964, was einen erheblichen Einfluss auf die Miete hat.74 Weitere Verzerrungen entstehen durch die veränderten strukturellen Bedingungen, wie attraktive Innenstadtlage oder die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Diese Faktoren werden im Einheitswert nicht berücksichtigt, sind jedoch für den Verkehrswert relevant.75 Ebenfalls relevant sind Mietpreisbindungen im öffentlich geförderten Wohnraum, die nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingeführt wurden. Diese bleiben im Einheitsbewertungssystem unberücksichtigt.76
Die in den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes festgelegten Vervielfältiger basieren ebenfalls auf den Verhältnissen des Jahres 1964. Die Unterteilung erfolgt nach Gebäudeart, Baujahr und Gemeindegröße. Dies führt ebenfalls zu unvermeidlichen Wertverzerrungen, da die Vervielfältiger weder die städtebauliche Entwicklung noch das unterschiedliche Alter von Gebäuden angemessen berücksichtigen.77 Das Sachwertverfahren kann kein einheitliches Wertniveau innerhalb des Grundvermögens gewährleisten, da es auf den Baupreisverhältnissen von 1958 basiert, die dann auf den 1. Januar 1964 umgerechnet werden.78 Die Richtlinie zur Bewertung des Grundvermögens enthält im Sachwertverfahren Merkmale zur Beurteilung der Ausstattung, die jedoch nicht geeignet sind, die Fortschritte im Bauwesen und bei der Gebäudeausstattung angemessen abzubilden.79
Die oben genannten Faktoren führen zu Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens, was wiederum zu einer ungleichen Behandlung bei der Erhebung der Grundsteuer führt. Das Gericht erläutert im weiteren Verlauf, inwieweit diese Ungleichbehandlung gerechtfertigt ist. Es stellt fest, dass die Wertverzerrungen nicht auf Einzelfälle beschränkt sind, sondern flächendeckend auftreten und umso deutlicher werden, je länger der Hauptfeststellungszeitpunkt zurückliegt.80 Das Bundesverfassungsgericht sieht keine Gründe dafür, eine erneute Hauptfeststellung der Einheitswerte zu unterlassen.81 Weder der damit verbundene Verwaltungsaufwand82 noch die Möglichkeit einer Kompensation durch Nachfeststellung, Wertfortschreibung oder eine Anpassung der Hebesätze als Gründe für das Unterlassen einer erneuten Hauptfeststellung.83
Seit Beginn des Jahres 2002 stellt das Bundesverfassungsgericht die Verletzung von Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes fest.84 Dieser Zeitpunkt ergibt sich aus dem Ausgangsverfahren der Verfassungsbeschwerden, bei denen es um die Einheitsbewertung im Sachwertverfahren zum 1. Januar 2002 ging.
Das Gericht hat entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung, die der Bundesfinanzhof vorgelegt hat, mit Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz nicht in Einklang stehen. Insbesondere betrifft dies die §§ 19, 20, 21,22, 23, 27, 76 Absatz 1,79 Absatz 5 und § 93 Absatz 1 Satz 2 Bewertungsgesetzes.85 Die Feststellung der Unvereinbarkeit der Vorschriften mit Artikel 3 Absatz 1 führt nicht zeitgleich auch zur Nichtigkeit dieser Vorschriften.86 Die Erklärung der Unvereinbarkeit zieht nach sich, dass der Gesetzgeber verpflichtet ist, die Rechtslage verfassungsgemäß umzugestalten.87 Das Gericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, bis Ende 2019 eine neue Regelung zu treffen, um die verfassungswidrige Rechtslage zu ersetzen.88 Die Anordnung besagt, dass die bestehenden verfassungswidrigen Regelungen der Einheitsbewertung bis zum 31. Dezember 2019 fortgelten. Sollte es zu einer Neuregelung kommen, gelten diese sogar bis zum 31. Dezember 2024.89 Die Fortgeltung der bestehenden Regelungen erfolgt aus zwei Gründen: Zum einen ermöglicht sie eine verlässliche Finanz- und Haushaltsplanung der Gemeinden, und zum anderen gewährleistet sie einen gleichmäßigen Verwaltungsvollzug für bereits abgeschlossene Veranlagungszeiträume.90 Den Steuerpflichtigen ist es sowohl für vergangene als auch für zukünftige Zeiträume weiterhin zumutbar, dass die bestehenden Regelungen fortgelten. Dies ist gerechtfertigt, da die Belastung durch die Grundsteuer verfassungsgemäß legitimiert ist und somit vorgesehen und vorhersehbar war.91 Der lange Zeitraum der Fortgeltung ergibt sich aufgrund des hohen Aufwands, der mit der Neubewertung von über 36 Millionen Wirtschaftseinheiten verbunden wäre.92
Das Bundesverfassungsgericht hebt hervor, dass der Gesetzgeber einen erheblichen Spielraum bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage und der Ausgestaltung der Bewertungsvorschriften hat. Es ist wichtig, dass diese Maßnahmen dazu geeignet sind, den Steuerbelastungsgrund angemessen zu erfassen und die Verhältnisse der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgetreu abzubilden.93 Das Bundesverfassungsgericht hat keine spezifischen Vorgaben zur Ausgestaltung der Grundsteuer gemacht. Es bleibt weiterhin möglich, sich an Verkehrswerten zu orientieren und verschiedene Bewertungsverfahren zu nutzen, einschließlich der Verwendung von Typisierungen und Pauschalisierungen.94
Das Gericht macht deutlich, dass jeder Verantwortliche nur innerhalb seines Zuständigkeitsbereichs dem Grundsatz der Gleichheit unterliegt. Daher kann ein Steuerzahler nicht die Verletzung des Grundgesetzes der Gleichbehandlung geltend machen, wenn in der Gemeinde des Steuerpflichtigen die Besteuerung höher ist als in einer anderen.95 Die Gemeinde vermag es ebenfalls nicht, die Wertverzerrungen mittels des Hebesatzes auszugleichen.96
Generell kann festgestellt werden, dass die Grundsteuer an sich nicht infrage gestellt wird. Das Bundesverfassungsgericht betont die Bedeutung der Grundsteuer für die Gemeinden und berücksichtigt dies durch die Fortgeltungsdauer der Bewertungsregeln. Somit wird die grundlegende Bedeutung der Grundsteuer anerkannt. Die Verfassungswidrigkeit basiert ausschließlich auf den erheblichen Wertverzerrungen, die sich aus der langen Zeitspanne seit den letzten Hauptfeststellungen ergeben und im Bundesrecht verankert sind. Die daraus resultierende Situation wäre gewesen, dass den Gemeinden ein erheblicher Teil ihrer Einnahmen entfallen wäre, sofern der Bund bis zum 31. Dezember 2019 keine Regelung getroffen hätte. Die Gemeinden hatten jedoch keine Kontrolle über die Regelung der Bewertungsvorschriften, da dies nicht zu ihrem Zuständigkeitsbereich gehörte. Der einzige Einfluss, den die Gemeinden tatsächlich in Bezug auf die Grundsteuer hatten, bestand darin, darüber zu entscheiden, ob und in welcher Höhe sie erhoben wird.
4. Umsetzung der Grundsteuerreform
Im Rahmen der Gesetzgebung zur Grundsteuerreform wurde neben der Gewährleistung einer verfassungskonformen Neuregelung auch darauf geachtet, die grundlegende Systematik der Besteuerung mit Grundsteuer beizubehalten.97 Der dreistufige Aufbau des Besteuerungsverfahrens, welches auf den Einheitswert, die Steuermesszahl und den Hebesatz beruht, sollte daher nicht verändert werden.98 Zukünftig wird im Bundesmodell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts weiterhin das wertorientierte Modell verwendet, bei dem der Verkehrswert des Bewertungsobjekts als Grundlage herangezogen wird. Dieser Verkehrswert wird anhand typisierter Parameter ermittelt.99
Zusammenfassend werden künftig folgende Bewertungsverfahren angewendet:
- für die Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, der typisierte Reinertragswertverfahren
- für die Bewertung von unbebauten Grundstücken der Bodenrichtwert
- für die Bewertung von bebauten Grundstücken bei Wohnnutzung der typisierter Er- tragswertverfa h ren
- für die Bewertung bebaute Grundstücke bei anderer als Wohnnutzung der typisierter Sachwertverfahren100
Um die stark steigenden Grundsteuerwerte im Vergleich zu den Einheitswerten auszugleichen, wurden die Steuermesszahlen erheblich gesenkt. Dadurch wird der öffentlichen Kritik entgegengetreten, die befürchtete, dass die Grundsteuerreform zu einer zusätzlichen Belastung für Steuerzahler führen könnte.101 Während des Gesetzgebungsverfahrens wurde von allen politischen Akteuren das Ziel einer aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform betont, wobei darauf hingewiesen wurde, dass es in Einzelfällen zu Änderungen der Belastungen kommen kann.102 In der Gesetzesbegründung wird daher darauf hingewiesen, dass die Kommunen gegebenenfalls durch Anpassung der Hebesätze mögliche Belastungsverschiebungen infolge der Neubewertung ausgleichen sollen.103 Aufgrund der Tatsache, dass das Besteuerungsverfahren der Grundsteuer ein Massenverfahren ist und etwa 36 Millionen bewertungsrechtliche Einheiten erfasst werden müssen - davon rund 32 Millionen wirtschaftliche Einheiten, die als Grundvermögen (Grundsteuer B) klassifiziert werden104 - wurde es von Anfang an beabsichtigt, die Neubewertung im Rahmen eines weitgehend automatisierten, einfachen und transparenten Verfahrens umzusetzen.105 Daher werden im Rahmen der im Bundesmodell angewandten Bewertungsverfahren keine tatsächlichen Erträge oder Kosten Berücksichtigung finden. Es werden vielmehr umfassende Typisierungen im Bewertungsgesetz und den Anlagen zum Bewertungsgesetz vorgenommen.106 Die tatsächlichen Werte, wie z. B. die tatsächlichen Mieten oder Baukosten, werden nicht herangezogen. Relevante tatsächliche Größen sind in Bundes- und Ländermodellen physikalische Parameter wie Grundstücksflächen, Wohn- oder Nutzflächen.
4.1 Gesetzespaket
Am 18. Oktober 2019 wurde ein Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer verabschiedet, das hauptsächlich aus drei Gesetzen besteht:
- Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)107
- Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)108
- Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung109
Das Ziel der Neuregelung der Grundbesteuerung besteht darin, das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 umzusetzen und ab dem 1. Januar 2025 eine Grundbesteuerung einzuführen, die den verfassungsrechtlichen Anforderungen entspricht.110
Das Grundsteuer-Reformgesetz ist das zentrale Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts.111 Es enthält hauptsächlich die neuen Bewertungsregelungen, um die Verfassungswidrigkeit zu beheben, wobei ein wertorientiertes Verfahren zum Einsatz kommt. Überdies beinhaltet es die erforderlichen Anpassungen im Grundsteuergesetz, um die angestrebte Aufkommensneutralität zu gewährleisten.112
Um die Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2022 neu zu regeln, wurde ein spezieller 7. Abschnitt in das Bewertungsgesetz aufgenommen. Diese Neuregelung wird vorübergehend, das heißt von 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2024, parallel zu den bestehenden Regeln berücksichtigt, um diesem Erfordernis gerecht zu werden.113 Die enthaltenen Unterabschnitte regeln verschiedene Aspekte, sowohl über die Abgrenzung der Vermögensarten und Feststellungsverfahren als auch die Regelung der Bewertungen des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und Grundvermögens.114 Obwohl die Verfassungswidrigkeit der Ermittlung der Einheitswerte für die neuen Bundesländer sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft nicht festgestellt wurde, erfolgte zur Vermeidung eines wiederholten Bewertungsstaus eine umfassende Reformierung der Bewertungsvorschriften für sämtliche Steuerobjekte.115
Das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) ist das zweite Gesetz im Gesetzespaket und wurde als Antwort auf den politischen Diskurs verabschiedet, in dem bestimmte Bundesländer ein Bewertungsmodell präferierten, das nicht auf dem Wert des Grundbesitzes basiert.116 Demnach erhalten die Bundesländer die Möglichkeit, abweichende Bestimmungen sowohl zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage als auch zur Besteuerung und Verfahrensregelung zu treffen.117 Darüber hinaus wurde, wie im Kapitel 3.3 schon erwähnt, die tatsächliche Gesetzgebungskompetenz dem Bund übertragen.118
Das Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung der Bebauung von baureifen Grundstücken, das dritte Gesetz im Gesetzespaket, beinhaltet ein bedeutendes Element, und zwar die Möglichkeit für Gemeinden, eine sogenannte Grundsteuer C einzuführen.119 Dabei handelt es sich um eine erhöhte Hebesatzregelung für baureife, aber unbebaute Grundstücke, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt.120 Dieses Gesetz steht nicht in direktem Zusammenhang mit der Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer, sondern zielt darauf ab, die gewünschte Entspannung auf dem Mietmarkt politisch umzusetzen. Dabei werden ausschließlich Anpassungen am Grundsteuergesetz vorgenommen.121
4.2 Bundesmodell
Länder wie Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich für die Umsetzung des Bundesmodells entschieden und setzen damit das Bundesgesetz um.122 Durch das Gesetz zur Reform der Grundsteuer vom 26. November 2019 wurden umfassende Änderungen und Neufassungen vorgenommen. Insbesondere betrafen diese Änderungen den siebten Abschnitt des Bewertungsgesetzes mit den §§ 218 bis 266 sowie verschiedene Regelungen im Grundgesetz.123 Für jeden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb sowie jedes Grundstück werden die Grundsteuerwerte separatfestgestellt.124 In den entsprechenden Feststellungsbescheiden werden insbesondere Angaben über die Art des Vermögens und gegebenenfalls des Grundstücks sowie die Zuordnung der wirtschaftlichen Einheit und gegebenenfalls die Höhe der Anteile getroffen, sofern sie für die Besteuerung relevant sind.125 Für die gesonderte Feststellung ist in regelmäßigen Abständen ein Turnus von 7 Jahren vorgeschrieben.126 Insoweit behält das neue Bewertungsrecht die bisherige Konzeption regelmäßiger wiederkehrender Hauptfeststellungen bei. Im Zuge jeder Hauptfeststellung werden die Umstände zu Beginn des Kalenderjahrs als Grundlage herangezogen.127 Der erstmalige Hauptfeststellungszeitpunkt ergibt sich gemäß § 266 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes am 1. Januar 2022. Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich für die Hauptveranlagung zum 1. Januar 2025.128 Durch das Abstellen auf den 1. Januar 2022 soll die zeitgerechte Realisierung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gewährleistet werden, wonach die Anwendung der Reform spätestens am 1. Januar 2025 in Kraft treten muss.129
Die Bewertung von Grundstücken erfolgt differenziert danach, ob unbebaute oder bebaute Grundstücke vorliegen. Unbebaute Grundstücke werden definiert als solche, auf denen keine nutzbaren Gebäude vorhanden sind.130 Die Nutzbarkeit beginnt in diesem Zusammenhang mit der Fertigstellung des Gebäudes, was dann gegeben ist, wenn den zukünftigen oder beabsichtigten Benutzern die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes zugemutet werden kann. Es ist dabei unerheblich, ob eine Abnahme durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde stattgefunden hat.131 Wenn ein Gebäude dauerhaft nicht genutzt werden kann, gelten die Grundstücke als unbebaut. Gleiches gilt, wenn auf einem Grundstück ein Gebäude steht, jedoch aufgrund von Zerstörung oder Verfall kein nutzbarer Raum mehr vorhanden ist.132 Bebaute Grundstücke werden definiert als solche Grundstücke, auf denen sich Gebäude befinden, die nutzbar sind.133 Die Festlegung der Nutzbarkeit erfolgt dabei in Anlehnung an die Definition für unbebaute Grundstücke. Falls ein Gebäude in mehreren Abschnitten errichtet wird, wird ein abgeschlossener
Abschnitt, der bereits nutzbar ist, als bebautes Gebäude betrachtet.134 Für die Anwendung des Bewertungsverfahrens werden die bebauten Grundstücke einer bestimmten Grundstücksart zugeordnet.135 Die jeweilige Grundstücksart bestimmt die anwendbare Bewertungsmethode.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Grundstücksarten des Ertragswertverfahrens
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gerke/Liese, 2022, S. 35.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 2: Grundstücksarten des Sachwertverfahrens
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gerke/Liese, 2022, S. 35.
Als Wohnung im Sinne der Definition gilt die Kombination mehrerer Räume, die zusammen die Voraussetzung für einen eigenständigen Haushalt bieten. Sie muss über einen separaten Zugang verfügen und baulich von anderen Bereichen getrennt sein.136 Mindestanforderung sind eine Küche, ein Badezimmer oder eine Dusche sowie eine Toilette, die Fläche sollte mindestens 20 m[2] betragen.137
Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken ist ein Mindestwert festzusetzen, der 75 Prozent des Wertes beträgt, den das unbebaute Grundstück allein hätte.138 Der Abschlag von 25 Prozent berücksichtigt insbesondere die üblichen Kosten für die Erschließung in Liquidationsfällen auf typisierende Weise. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Mindestwert unter Berücksichtigung von Umrechnungskoeffizienten gemäß Anlage 36 des Bewertungsgesetzes ermittelt, um abweichende Grundstücksgrößen beim Bodenwert zu berücksichtigen.139 Die Bewertung von unbebauten Grundstücken erfolgt gemäß dem Regelverfahren, bei dem die Fläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert multipliziert wird.140 Der Bodenrichtwert wird gemäß § 196 des Baugesetzbuches von den Gutachterausschüssen i. S. d. § 192 ff. zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung ermittelt, veröffentlicht und gemäß den offiziellen Vorgaben an die zuständigen Finanzbehörden übermittelt. Falls für einen bestimmten Fall kein Bodenrichtwert vorhanden ist, wird der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet.141
Ertragswertverfahren:
Der Ertragswert besteht aus zwei Komponenten. Zum einen aus dem kapitalisierten Reinertrag, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.142 Zum anderen aus dem abgezinsten Bodenwert, der mithilfe von Liegenschaftszinssätzen ermittelt wird.143 Durch die Summe dieser beiden Werte wird der Grundsteuerwert berechnet, der den Wert von Grund und Boden, Gebäude, bauliche Anlagen, Außenanlagen und sonstige Anlagen abdeckt.144 Dabei werden objektspezifische Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt. Die für die Berechnung verwendeten Größen sind größtenteils standardisiert und können den Anlagen des Bewertungsgesetzes entnommen werden.145
Folgendermaßen kann die Struktur des Ertragswertverfahrens dargestellt werden:
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Struktur des Ertragswertverfahrens Quelle: Riepolt, 2022, S. 38.
Um den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks zu berechnen, wird der Reinertrag des Grundstücks zugrunde gelegt. Dieser berechnet sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.146
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Berechnung des Reinertrags Quelle: Riepolt, 2022, S. 38.
Der jährliche Rohertrag wird auf Basis des Werts aus Anlage 39 des BewG ermittelt. Dieser Wert beinhaltet die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche, einschließlich der Zu- und Abschläge, die abhängig von der Mietniveaustufe festgelegt werden.147 Falls Flächen für andere als Wohnzwecke genutzt werden, werden sie dennoch als Wohnflächen betrachtet. Bei Mietwohngrundstücken wird in diesem Fall die monatliche Nettokaltmiete, die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m[2] gilt, als Maßstab verwendet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern werden diese Flächen zur Gesamtwohnfläche addiert.148 Ein Garagenstellplatz, unabhängig davon, ob es sich um eine Einzelgarage oder einen Tiefgaragenstellplatz handelt, wird mit einem festen Wert von 35 Euro/Monat als Nettokaltmiete angesetzt.149 Durch die Anwendung von Zu- und Abschlägen werden Unterschiede im Mietniveau zwischen verschiedenen Gemeinden innerhalb eines Landes berücksichtigt. Die genaue Zuordnung erfolgt gemäß der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des BewG in der jeweils aktuellen Fassung. Diese Rechtsverordnung wird vom Bundesministerium der Finanzen erlassen und bedarf der Zustimmung des Bundesrats. Dabei werden auch Normen aus dem Wohngeldgesetz und der Wohngeldverordnung berücksichtigt.150
Der ermittelte Rohertrag dient dazu, die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren. Diese Kosten stellen die jährlichen Aufwendungen dar, die bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung des Grundstücks marktüblich entstehen. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen unter anderem Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Risiko von Mietausfällen, die nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen abgedeckt werden.151 Die Bewirtschaftungskosten können, ähnlich wie die Nettokaltmiete, den standardisierten Angaben in Anlage 40 des BewG entnommen werden.
Die Bewirtschaftungskosten werden als Prozentsatz der Jahresmiete angegeben und liegen zwischen 18 % und 31 %.152 Die Restnutzdauer wird berechnet, indem der Unterschied zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer153 und dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag ermittelt wird. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wird gemäß Anlage 38 des BewG festgelegt und liegt im Bereich von 30 bis 80 Jahren.
Der jährliche Reinertrag, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt, wird durch Anwendung des Vervielfältigers gemäß Anlage 37 des Bewertungsgesetzes kapitalisiert. Dabei werden der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt.154 Der Liegenschaftszinssatz repräsentiert die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Grundstückswerts, abhängig von der Art des Grundstücks.155 Dabei gelten folgende Zinssätze:
- Ein- und Zweifamilienhäuser: 2,5 %156
- Wohnungseigentum: 3,0 %157
- Mietwohngrundstücke mit bis zu 6 Wohnungen: 4,0 %158
- Mietwohngrundstücke mit mehr als 6 Wohnungen: 4,5 %159
Der Vervielfältiger wird anhand des Zinssatzes und die Restnutzungsdauer in Jahren ermittelt. Er nimmt mit steigender Restnutzungsdauer und abnehmendem Zinssatz zu.160 Durch die Anwendung eines Abzinsungsfaktors über die Restnutzungsdauer des Gebäudeertragswerts wird berücksichtigt, dass die zu erwartenden Erträge zeitlich begrenzt sind. Es wird also nicht von einer unendlichen Rentenperiode ausgegangen, sondern die finanziellen Aspekte werden entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt.161
Zum kapitalisierten Reinertrag wird der abgezinste Bodenwert hinzugerechnet. Als Grundlage dient der Bodenwert nach § 247 BewG, der regelmäßig durch Anwendung des Bodenrichtwerts berechnet wird. Bei der Abzinsung werden nur die Teilflächen eingezogen, die für die Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Die selbstständig nutzbaren Teilflächen, die für eine angemessene Nutzung des Gebäudes nicht benötigt werden und eigenständig nutzbar oder verwertbar sind, werden ohne Abzinsung angesetzt.162 Wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt und die Grundstücksgröße von der Standardgröße abweicht, wird ein Umrechnungskoeffizient gemäß Anlage 36 BewG angewendet. Dieser Koeffizient richtet sich nach dem Parameter Grundstücksgröße und dient dazu, die Abweichungen in der Grundstücksgröße zu berücksichtigen.163 Der angepasste Wert, der gegebenenfalls um den Umrechnungskoeffizienten korrigiert wurde, wird mit den in Anlage 41 festgelegten Abzinsungsfaktoren abgezinst.164 Der Abzinsungsfaktor wird anhand des Liegenschaftszinssatzes gemäß § 256 BewG und der Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß § 253 Abs. 2 Satz 3-6 BewG ermittelt.165 Im Gegensatz zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts wird für den Bodenwert eine ewige Rente berechnet, da der Grund- und Boden zeitlich unbegrenzt nutzbar ist. Zusätzlich unterliegt der Bodenwert nur allgemeinen Wertschwankungen.166 Die Summe des kapitalisierten Reinertrags gemäß dem oben beschriebenen Verfahren und dem abgezinsten Bodenwert ergibt den Grundsteuerwert, welcher auf volle 100 Euro abgerundet wird.167
Sachwertverfahren:
Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert gemäß § 247 BewG sowie dem separat ermittelten Gebäudesachwert gemäß § 259 BewG zusammen. Der vorläufige Sachwert des Grundstücks wird durch die Multiplikation mit einer Wertzahl gemäß § 260 BewG zum endgültigen Sachwert berechnet. Mit dem Grundsteuerwert werden die Werte für Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen und andere Anlagen abgedeckt.168 Die in die Berechnung einfließenden Größen sind größtenteils standardisiert und können den Anlagen zum Bewertungsgesetz entnommen werden.169
Das Sachwertverfahren kann in seiner Grundstruktur wie folgt dargestellt werden:
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Struktur des Sachwertverfahrens Quelle: Riepolt, 2022, S. 44.
Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die Gebäudenormalherstellungskosten als Ausgangspunkt verwendet.170 Diese Kosten sind standardisierte Werte und in der Anlage 42 BewG festgelegt.171 Bei der Bewertung spielen die tatsächlichen Herstellungskosten keine Rolle.172 Die Gebäudenormalherstellungskosten werden anhand bestimmter Parameter ermittelt, darunter fällt die Gebäudeart, wie z. B. Banken und ähnliche Geschäftshäuser, Sporthallen oder Verbrauchermärkte und die Baujahrgruppe des Gebäudes.173 Die Gebäudenormalherstellungskosten werden in Euro/m[2] Bruttogrundfläche angegeben und umfassen die Baunebenkosten sowie die Umsatzsteuer. Zudem wird ein pauschaler Zuschlag für bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und sonstige Anlagen berücksichtigt.174 Die Normalherstellungskosten werden zum Hauptfeststellungszeitpunkt mithilfe eines Baupreisindex, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird, angepasst.175 Durch die Anwendung des Baupreisindex auf die Normalherstellungskosten ergeben sich die aktualisierten Normalherstellungskosten.176 Die angepassten Normalherstellungskosten werden im nächsten Schritt mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes multipliziert, um den Gebäudenormalherstellungswert zu erhalten.177 Die Brutto-Grundfläche wird in Anlage 42 BewG definiert und umfasst die marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks. Dabei werden gemäß DIN 277-1:2005-02 folgende Bereiche unterschieden:
- Bereich a: vollständig überdacht und von allen Seiten in voller Höhe umschlossen,
- Bereich b: überdacht, jedoch nicht von allen Seiten in voller Höhe umschlossen, - Bereich c: nicht überdacht.178
Bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten werden nur die Grundflächen der Bereiche a und b berücksichtigt. Balkone, auch wenn sie überdacht sind, werden dem Bereich c zugeordnet.179 Zur Berechnung der Bruttogrundfläche werden die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung wie Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen berücksichtigt. Dabei erfolgt die Messung bis zur Oberkante des Bodenbelags.180 Ausgenommen von der Bruttogrundfläche sind explizit Flächen wie Spitzböden und Kriechkeller, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen vorgesehen sind. Ebenfalls nicht berücksichtigt werden Flächen unter konstruktiven Hohlräumen wie abgehängten Decken.181
Der Gebäudenormalherstellungswert wird anschließend um eine Alterswertminderung korrigiert, die sich aus dem Verhältnis des Gebäudealters zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ergibt.182 Dabei wird von einer linearen jährlichen Wertminderung ausgegangen.183 Der ermittelte Betrag stellt den Gebäudesachwert dar. Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes Maßnahmen ergriffen wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer führen, wird ein entsprechendes späteres Baujahr zugrunde gelegt.184 Dies kann beispielsweise bei umfangreichen Modernisierungen der Rohbauteile der Fall sein.185 Im Falle einer Abrufverpflichtung ist die Alterswertminderung auf das Verhältnis des Gebäudealters zur tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer begrenzt.186 Nach Berücksichtigung der Alterswertminderung wird ein Mindestwert von 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts angesetzt.187 Diese Regelung zum Restwert berücksichtigt, dass selbst ein älteres Gebäude, das kontinuierlich instandgehalten wird und daher immer noch nutzbar ist, möglicherweise trotz des Ablaufs der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer einen Restwert aufweist.188 Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich, indem der Gebäudesachwert und der Bodenwert addiert werden. Dieser vorläufige Sachwert wird anschließend durch Anwendung einer Wertzahl189 angepasst, die den Bodenrichtwert und den vorläufigen Sachwert berücksichtigen.190 Der Wert nach Anwendung der Wertzahl auf den vorläufigen Sachwert des Grundstücks entspricht dem Grundsteuerwert des bebauten Grundstücks, der als Grundlage für die Berechnung der Steuermesszahl dient. Der Grundsteuerwert wird auf volle 100 Euro nach unten abgerundet.191
Um sicherzustellen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist, werden die steuerlichen Messzahlen angepasst. Gemäß § 14 und § 15 des Grundsteuergesetzes werden die Messzahlen für verschiedene Arten von Grundstücken wie folgt festgelegt:192
- Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 0,55 v. T.
- unbebaute Grundstücke 0,34 v. T.
- bebaute Grundstücke (Ertragswertverfahren) 0,31 v. T.
- bebaute Grundstücke (Sachwertverfahren) 0,34 v. T.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich die Grundsteuerwerte aufgrund der Absenkung der Messzahlen im Vergleich zu den Einheitswerten etwa verzehnfachen werden, vorausgesetzt die Hebesätze bleiben konstant. Durch diese Anpassung der Messzahlen strebt der Gesetzgeber jedoch an, dass das Grundsteueraufkommen rechnerisch in etwa auf dem gleichen Niveau bleibt wie vor der Reform.193
Die Einführung der Grundsteuer C wird durch die Anpassung von § 25 GrStG umgesetzt. Gemäß dieser Änderung ist es auch weiterhin grundsätzlich erforderlich, einen einheitlichen Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie für Grundstücke in der Gemeinde festzulegen.194 Die neue Regelung besagt, dass bei Vorliegen städtebaulicher Gründe baureife Grundstücke als separate Kategorie innerhalb der unbebauten Grundstücke definiert werden können. Für diese besondere Grundstücksgruppe kann ein spezifischer Hebesatz festgesetzt werden.195 Städtebauliche Gründe liegen vor, wenn ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten sowie an Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen besteht, eine Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen angestrebt oder die Stärkung der Innenentwicklung bezweckt wird.196 Als baureife Grundstücke gelten unbebaute Grundstücke, die aufgrund ihrer Lage, Form, Größe und tatsächlichen Zustands sowie der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sofort bebaut werden können,197 unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung bereits erteilt wurde.198 Sofern die Gemeinde die Grundsteuer C erheben möchte, ist sie verpflichtet, zu Beginn eines Kalenderjahres die baureifen Grundstücke sowie deren Lage zu ermitteln, in einer Karte zu dokumentieren und öffentlich durch eine Allgemeinverfügung bekannt zu machen.199 In dieser Bekanntgabe müssen auch die städtebaulichen Gründe für die Erhebung der Grundsteuer C nachgewiesen werden.200 Der gesonderte Hebesatz für baureife Grundstücke muss einheitlich und höher sein als die Hebesätze A und B. Wenn die städtebaulichen Gründe nur für einen bestimmten Teil der Gemeinde gelten, ist der erhöhte Hebesatz auf diesen Teil zu beschränken.201 Dieser Gemeindeteil muss mindestens 10 Prozent der Gesamtfläche der Gemeinde umfassen und es müssen mehrere baureife Grundstücke innerhalb dieses Bereichs liegen.202
4.3 Landesmodell - Bayern
Wie bereits zuvor erwähnt, hat Bayern die Möglichkeit der Länderöffnungsklausel genutzt und sich dafür entschieden, ein eigenes Modell für die Grundsteuer einzuführen. Dieses Modell wird als „Flächenmodell“ bezeichnet. Um dieses Modell umzusetzen, ist das bayerische Grundsteuergesetz am 10. Dezember 2021 veröffentlicht worden.203 Das Modell Bayerns beruht auf dem Äquivalenzprinzip204, das darauf abzielt, dass Bürger und Unternehmer über die Grundsteuer an den Kosten beteiligt werden, die für die Bereitstellung von Infrastruktur wie Räumdienste, Brandschutz, Spielplätze, kulturelle Einrichtungen etc. durch die Kommune entstehen.205
Wie im Bundesmodell bleibt auch in Bayern das bekannte, dreistufige Besteuerungsverfahren erhalten.206 Zunächst ermitteln die Finanzämter die Äquivalenzbeträge für Grund und Boden sowie die Gebäudeflächen. Anschließend werden die Grundsteuermessbeträge von den Finanzämtern festgestellt, indem sie die Summe der Äquivalenzbeträge für Grund und Boden sowie der Gebäudefläche mit der anwendbaren Steuermesszahl multiplizieren. Schließlich erfolgt die Festsetzung der Grundsteuer durch die jeweiligen Gemeinden, die dabei den gemeindespezifischen Hebesatz anwenden.207 Im Rahmen der Grundvermögensbewertung in Bayern bleibt die Unterscheidung zwischen land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und Grundvermögen bestehen, wie es auch im Bundesmodell der Fall ist.208 Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens orientiert sich grundsätzlich an den Vorgaben des Bundesmodells.209 Jedoch gibt es eine Abweichung im bayerischem Landesmodell, die sich lediglich auf die Berücksichtigung bestimmter Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen für die Hofstelle bezieht.210
Durch die Anwendung des Landesmodells ist es nicht erforderlich, eine annähernde Verkehrswertermittlung vorzunehmen, wodurch der Steuerpflichtige nur wenige Informationen bereitstellen muss. Dies führt zu einer erheblichen Vereinfachung der Bewertung im Vergleich zum bisherigen Einheitsbewertungssystem.211 Ein weiterer Vorteil des Landesmodells besteht darin, dass eine regelmäßige Hauptfeststellung nach § 221 BewG des Bundesrechts nicht mehr erforderlich ist,212 da sich die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die Äquivalenzzahlen in der Regel nicht ändern.213 Die Bewertung basiert auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen, die auf volle Quadratmeter abgerundet werden.214 Bei Wohnnutzung wird die Wohnfläche gemäß den Vorschriften der Wohnflächenverordnung berücksichtigt. Darüber hinaus wird die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer ebenfalls als Wohnnutzung betrachtet. In allen anderen Fällen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich.215 Ein Grundstück wird als unbebaut betrachtet, wenn die Gebäudefläche des darauf errichteten Gebäudes weniger als 30 m[2] beträgt.216 Garagen, die in räumlichen Zusammenhang mit der zugeordneten Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Gesamtfläche von 50 m[2] unberücksichtigt.217 Des Weiteren bleiben Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang mit der zugeordneten Wohnnutzung stehen und zu diesem Zweck dienen bis zu einer Gesamtfläche von 30 m[2] außer Betracht.218 Gesetzlich ist es erforderlich, Äquivalenzzahlen für die Berechnung des Äquivalenzbetrags zu verwenden. Wenn es um die Fläche des Grundstücks geht, beträgt die vorgeschriebene Äquivalenzzahl 0,04 € pro Quadratmeter.219 Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen beträgt pro Quadratmeter stets 0,50 €.220 Besonders große Grundstücke können begünstigt werden.221 Um den Grundsteuermessbetrag zu berechnen, wird der Äquivalenzbetrag mit der Grundsteuermesszahl multipliziert.222 Das Ergebnis wird auf den nächsten vollen Centbetrag abgerundet.223 Die Grundsteuermesszahl liegt bei 100 %, jedoch wird die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen auf 70 % reduziert.224 Bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen können die Grundsteuermesszahlen gemäß Artikel 4 des BayGrStG auf Antrag ermäßigt werden.
Die ermäßigten Grundsteuermesszahlen sehen wie folgt aus:225
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 3: Ermäßigungen der Steuermesszahlen
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gerke/Liese, 2022, S. 59.
Wenn mehrere Ermäßigungstatbestände erfüllt sind, werden die Ermäßigungen nacheinander angewendet.226 Im Gegensatz zur bundesgesetzlichen Regelung sieht das bayerische Landesmodell eine Besonderheit vor. Wenn nur Teile eines Gebäudes als Baudenkmälergelten, erfolgt keine Aufteilung, selbst bei nur teilweisem Bestehen eines Baudenkmals bleibt die Ermäßigung für die gesamte Gebäudefläche erhalten.227 Abweichend zum Bundesmodell bietet das bayerische Landesmodell den Gemeinden erweiterte Gestaltungsfreiheit bei der Festlegung der Hebesätze für die Grundsteuer B.228 Dadurch erhalten die Gemeinden die zusätzliche Möglichkeit, die Hebesätze aktiv zu beeinflussen, sofern die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl gemäß Artikel 4 Absatz 2, 3 und 4 des Bayerischen Grundsteuergesetzes erfüllt sind.229 In solchen Fällen können die Gemeinden weiter reduzierte Hebesätze festlegen und bestimmte Grundstücke weiterhin begünstigen.230
Im Feststellungsbescheid für die Äquivalenzbeträge der Grundstücke werden auch Feststellungen über die Fläche des Grund und Bodens sowie die Gebäudeflächen getroffen.231 Im Gegensatz zu § 219 Absatz 2 Nummer 1 des Bewertungsgesetzes wird jedoch die Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit nicht festgestellt.232 Der Feststellungsbescheid kann mit dem anschließenden Grundsteuermessbescheid kombiniert und gemeinsam bekannt gegeben werden.233 Außerdem ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der genannten speziellen Regelungen auch für Grundstücke in Bayern keine Grundsteuer C gemäß § 25 Abs. 5 GrStG eingeführt wird, wie es im Bundesrecht vorgesehen wurde. Während des Gesetzgebungsverfahrens gab es auch hier erhebliche Meinungsverschiedenheiten, die zu keinem gemeinsamen Konsens führten.234
Für die bessere Veranschaulichung der Berechnung der Grundsteuer des bayrischen Grundsteuermodells siehe die Abbildung unten.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 6: Berechnung der Grundsteuer in Bayern
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gerke/Liese, 2022, S. 36
5. Bundesmodell versus Landesmodell Bayern
Die meisten Bundesländer orientieren sich am Steuermodell des Bundes. Dieses Modell basiert, wie im Kapitel 4.2 näher erläutert, auf der Annahme, dass die Leistungsfähigkeit durch den Besitz von Grundstücken im Inland vermittelt wird.235 Zur Bestimmung des Grundsteuerwerts werden daher sowohl das Ertrags- als auch das Sachwertverfahren angewendet.236 Das Bundesmodell wird als umständlich und komplex angesehen. Denn neben den Grundstückswerten und dem Bodenrichtwert fließen auch Faktoren wie die Art der Immobilie, die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie das Alter des Gebäudes in die Berechnung ein.237 Es müssen umfangreiche Tabellen zu den Normalherstellungskosten, dem Baupreisindex und den Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt werden.238 Der damit verbundene Aufwand ist zweifellos beträchtlich.239 Sobald die Bürger diese Werte ermittelt haben, müssen sie von der Finanzverwaltung überprüft werden. Wenn man für jede Grundstücksbewertung eine halbe Stunde veranschlagt, würde dies bei rund 36 Millionen Grundstücken bundesweit insgesamt 18 Millionen Arbeitsstunden erfordern.240 Zusätzlich erfordert das Bundesmodell auch die Abgabe einer Steuererklärung. Bisher waren Grundstücksbesitzer nur verpflichtet, eine Erklärung abzugeben, wenn das Gebäude neu bebaut oder umgebaut wurde. Mit dem Bundesmodell müssen jedoch auch Bestandsgebäude, bei denen in den vergangenen 30 Jahren keine Steuererklärung abgegeben wurde, diese nun vorlegen.241
Aufgrund dieser Umstände haben die Bundesländer die sogenannte Länderöffnungsklausel genutzt und eigene Landesgesetze zur Grundsteuer eingeführt.242 Das Bayerische Grundsteuergesetz und die Abweichung von der bundesgesetzlichen Regelung zielen hauptsächlich auf eine Entbürokratisierung und zeitgemäße Weiterentwicklung der gesetzlichen Grundsteuerregelungen ab.243 Bayern verfolgt das Flächenmodell, bei dem anstelle einer aufwendigen Bewertung der Gebäude wie im Bundesmodell, die Grundstücksflächen und Gebäudeflächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen bewertet werden, siehe Kapitel 4.3.244 Im Gegensatz zum wertabhängigen Modell des Bundesmodells verzichtet das Flächenmodell des Landesmodells Bayern bewusst auf eine sich verändernde Bemessungsgrundlage, um mögliche Schwierigkeiten bei der Bewertung zu vermeiden.245 Das Flächenmodell bietet stattdessen ein einfaches Bewertungssystem, welches die Steuerpflichtigen, die Verwaltung und die Rechtsprechung weitgehend entlasten, würde.246 Die öffentliche Hand wäre in der Lage, die Flächenmodelle aus eigenem Wissen leicht, rechtssicher und weitgehend automatisiert anzuwenden. Sowohl Kommunen als auch Steuerpflichtige könnten langfristig besser mit der Steuer planen und hätten größeren Planungssicherheit.247 Im Allgemeinen wird dem Flächenmodell zugesprochen, dass es eine verfassungskonforme Besteuerung ermöglicht, insbesondere hinsichtlich Gleichheit und Verlässlichkeit.248 Dieses Modell erfüllt die verfassungsrechtlichen Vorgaben, den steuerlichen Zweck der Grundsteuer explizit im Äquivalenzgedanken zu verankern und daraus die Höhe der Steuerlast abzuleiten.249 Die Flächenmerkmale spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Belastung durch die Grundsteuer, da sie in der Regel die Intensität der Nutzung kommunaler Infrastruktur und die damit verbundenen Kosten widerspiegeln.250 Wenn zwei Grundstücke innerhalb derselben Kommune die gleiche Nutzungsart und identische Flächenmerkmale haben, werden sie mit derselben Grundsteuer belastet.251 Dies ist gerechtfertigt, da beide Grundstücke ähnliche finanzielle Belastungen für die Kommune verursachen, unabhängig von den jeweiligen Werten des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude. Dies entspricht dem Äquivalenzprinzip, da die Steuerlast somit an die tatsächliche Nutzung und den damit verbundenen Aufwand gekoppelt ist.252 Obwohl das bayerische Äquivalenzmodell einfach und leicht verständlich ist, steht es auch unter Kritik.253 Denn in Bayern wird für Grundstücke derselben Größe unabhängig von ihrer Lage, ob in guter oder schlechter Gegend, ob auf dem Land oder in einer begehrten Innenstadtlage, der gleiche Grundsteuermessbetrag erhoben. Diese Gleichbehandlung wird als ungerecht angesehen.254 Das zeigt, dass Gleichheit und Gerechtigkeit keine Synonyme sind und der Inhalt der beiden Begriffe nicht identisch sind.
Aus den bisherigen Erläuterungen der beiden bekannten Modelle geht bereits hervor, dass die Auswirkung der Besteuerung erheblich voneinander abweichen. Um dies zu veranschaulichen, soll im Folgenden anhand von Beispielen, die Unterschiede dargestellt werden.
5.1 Belastungsvergleich
5.1.1 Belastungsvergleich Bundesmodell vs. bayerisches Modell
Aufgrund der unterschiedlichen Ausrichtung der Grundsteuer des Bundesmodells und des bayerischen Modells ergeben sich größere Abweichungen. Um dies zu veranschaulichen, wird im Folgenden ein Beispiel verwendet, das nur unbebaute Grundstücke und Grundstücke für Wohnzwecke berücksichtigt, um den Vergleich zu vereinfachen. Dieses Beispiel dient dazu, anhand eines einheitlichen Rahmens die unterschiedlichen Auswirkungen exemplarisch aufzuzeigen.255 Dazu betrachten wir eine Gemeinde mit fünf gleich großen Grundstücken (eins unbebaut, vier mit Wohnbebauung), die sich in ihren Merkmalen voneinander unterscheiden.256
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 4: Beispielgrundstücke
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Bräutigam, 2021, RN 1332.
Unter der Annahme, dass für die fünf Beispielobjekte ein einheitlicher Hebesatz gilt, soll im Folgenden gezeigt werden, welchen Anteil der Steuermessbetrag eines Grundstücks am Gesamtsteuermessbetrag einer Gemeinde hat.257 Durch die Verwendung des Steuermessbetrags werden auch die Auswirkungen der geplanten Vergünstigungen für Wohnraum auf Ebene der Steuermesszahlen deutlich. Die Berechnungen werden für das Bundesmodell sowie das Landesmodell in Bayern durchgeführt.258
Da die Berechnungsmethoden in den beiden Modellen stark voneinander abweichen, ergeben sich vollständig unterschiedliche Steuermessbeträge.259 Ein direkter Vergleich der absoluten Steuermessbeträge würde daher keinen Mehrwert bieten. Stattdessen veranschaulicht die folgende Grafik lediglich den prozentualen Anteil, den der Steuermessbetrag eines einzelnen Objekts am Gesamtsteuermessbetrag ausmacht, (Summe der Steuermessbeträge aller fünf Objekte).260
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 7: Anteile der Objekte am Gesamtsteuermessbetrag in Prozent
Quelle: Bräutigam, 2021, RN 1332.
Es ist auffällig, dass sowohl das Bundesmodell als auch das bayerische Modell eine nahezu identische Reihenfolge aufweisen.261 Das unbebaute Grundstück trägt am wenigsten zum Gesamtsteuermessbetrag bei, während das Mehrfamilienhaus in beiden Modellen den höchsten Anteil hat.262 Die Abhängigkeit von der Lage wird deutlich, wenn man die beiden Einfamilienhäuser (Objekt 3 und 4) vergleicht.263 In Bayern werden die Lageunterschiede jedoch nicht im Rahmen des Steuermessbetrags berücksichtigt. Durch den Vergleich von Objekt 2 und Objekt 3 im Bundesmodell wird deutlich, dass das Baujahr einen erheblichen Einfluss auf die Bemessungsgrundlage hat.264 Es zeigt sich, dass selbst bei geringfügigen Unterschieden im Baujahr die Grundsteuer erheblich variieren kann. Gleichzeitig spielt der Bodenrichtwert, insbesondere bei vergleichbaren Baujahren wie bei Objekt 3 und Objekt 4, eine untergeordnete Rolle im Bundesmodell.265
Die erheblichen Unterschiede zwischen Bundesmodell und dem bayerischen Modell werden an den Landesgrenzen, wo ähnliche Gemeinden in unmittelbarer Nähe zueinander liegen, besonders deutlich.266 Das folgende Fallbeispiel soll dies näher verdeutlichen.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 5: Fallbeispiel 2 - Einfamilienhaus Quelle: Vgl. Bahn, 2022, S. 1487.
Ab 2025 würde sich in Bayern die folgende Grundsteuer ergeben:
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 6: Grundsteuerberechnung - Bayern Quelle: Vgl. Bahn, 2022, S. 1487.
Wenn eine baugleiche wirtschaftliche Einheit knapp drei Kilometer weiter in Franken- heim/Rhön des Landkreises Schmalkalden-Meiningen mit einem Hebesatz von 389 % befindet, ergebe sich gemäß dem Bundesmodell eine jährliche Grundsteuer von 199 €.267 Selbst, wenn man dies auf den Hebesatz von 400 % bereinigen würde, ergebe sich dennoch eine jährliche Differenz von 108 €, die für das Grundstück auf der bayerischen Seite höher anfällt.268
Aufgrund der umfangreichen Abweichungsbefugnis gemäß Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 des Grundgesetzes ist dies grundsätzlich keine Frage, die dem Gleichheitssatz des Artikel 3 GG unterliegt, da beide Entscheidungen vom Verfassungsgesetzgeber selbst getroffen wurden.269 Vielmehr sollte es ein politisches Ziel sein, für Vergleichbarkeit und ein Gefühl von Gerechtigkeit zu sorgen.270
5.1.2 Überörtlicher Belastungsvergleich
Die Abweichungen der Belastungen sind innerhalb Bayerns ebenfalls klar ersichtlich. Wenn man nun innerhalb des Bundeslandes Bayern einen entsprechenden Vergleich anstellt, wird nach dem bisherigen Wertgedanken der noch geltenden Einheitsbewertung ein ähnliches verzerrtes Bild deutlich.271 Wenn die Immobilie aus dem Fallbeispiel 1 in der Südstadt von Fürth liegen würde, hätte sie gemäß dem Flächenmodell einen Messbetrag von 78 €/m[2].272 Die unterschiedliche Wertigkeit der beiden Standorte lässt sich anhand der Bodenrichtwerte leicht erkennen. In der Fürther Südstadt liegen diese durchgehend bei über 400 €/m[2], während sie in der Gemarkung Leubach lediglich 25 €/m[2] betragen.273 Selbst im Sinne des Äquivalenzgedankens führt dies zu erheblichen Verwerfungen, da die Infrastruktur der beiden Orte keineswegs vergleichbar ist. Daher müsste der Hebesatz erheblich differieren, um dieser Tatsache Rechnung zu tragen.274
Fallbeispiel 2:
Unter Berücksichtigung des Flächenmodells beträgt die jährliche Grundsteuer für das Objekt aus dem Fallbeispiel 1, das sich in der Fürther Südstadt befindet und einen aktuellen Hebesatz von 555 % hat, 432 €. Im Gegensatz dazu würde sich gemäß dem Bundesmodell eine Grundsteuer von 622 € ergeben.275
Daraus resultiert eine Angleichung zwischen ländlichen Gebieten und teuren städtischen Metropolen. Zusammengefasst im Hinblick auf das Bundesrecht kann festgehalten werden, dass je hochpreisiger die Wohngegend ist, desto größer ist der Unterschied zwischen dem Bundes- und dem Landesmodell. Letztendlich führt das alleinige Flächenmodell zu einem abnehmenden Verlauf im Sinne des Prinzips der Leistungsfähigkeit und widerspricht somit diesem Prinzip.276
5.1.3 Örtlicher Belastungsvergleich
Im lokalen Vergleich treten zunächst dieselben Ungleichheiten wie im überörtlichen Vergleich auf. Allerdings besteht auf Gemeindeebene die Einschränkung, dass unterschiedliche Hebesätze nicht angewendet werden können. Die ursprüngliche Möglichkeit einer Zonierung, die im ersten Gesetzentwurf vorgesehen war,277 wurde offenbar hauptsächlich aufgrund der Rückmeldung der kommunalen Spitzenverbände gestrichen.278 Die kommunalen Vertreter hatten insbesondere das Ziel, Auseinandersetzungen mit den Bürgern zu vermeiden.279 Dadurch entsteht besonders im ländlichen Raum auch zwischen den Gemeinden eine erhebliche Differenz.280
Fallbeispiel 3:
Eine neu erbaute Penthouse-Wohnung in der Innenstadt von Dinkelsbühl mit einer Wohnfläche von 100 m[2] und einer anteiligen Grundstücksfläche von 50 m[2] hat gemäß dem Flächenmodell einen Grundsteueressbetrag von 37 €.281 Im Gegensatz dazu weist ein typisches Wohnhaus aus den Sechzigerjahren im Gemeindeteil Esbach mit einer Wohnfläche von 200 m[2] und einem Grundstück von 800 m[2] einen Messbetrag von 102 € auf.282 Da die Stadt nur einen einheitlichen Grundsteuerhebesatz festlegen kann, wird der Grundbesitz im umliegenden ländlichen Gebiet nun mit einem Faktor von 2,75 höher mit Grundsteuer belastet.283
Hier werden erneut die bereits erwähnten Zweifel am Äquivalenzgedanken deutlich, da die Teilhabe an der bereitgestellten Infrastruktur außerhalb der Kernstadt deutlich geringer ist.284 Dies spiegelt sich auch im Bodenrichtwert wider, der in der Kernstadt Dinkelsbühl bei 130 €/m[2] liegt, während er in Esbach lediglich 25 €/m[2] beträgt. Dadurch ergibt sich eine klare Umkehrung des Leistungsfähigkeitsprinzips um den Faktor 5,2.285 Es wird deutlich, dass die Grundsteuerbelastung im zugehörigen Umland nun um diesen Faktor höher ist.286
6. Fazit
Die vorliegende Arbeit hat sich mit der Bedeutung und den Konstruktionsprinzipien der Grundsteuer und den damit verbundenen Herausforderungen befasst. Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 wurde deutlich, dass das bisherige Bewertungssystem der Grundsteuer reformbedürftig war, da die veralteten Einheitswerte als verfassungswidrig erklärt wurden und zu Ungleichbehandlungen führten. Die daraus resultierenden Erkenntnisse haben gezeigt, dass eine Neuregelung dringend notwendig ist, um eine gerechtere und rechtssichere Grundsteuer zu gewährleisten.
Im weiteren Verlauf der Arbeit wurde die Bewertung der Grundsteuer nach der Reform anhand des Bundesmodells und des eingeführten Landesmodells des Bundeslandes Bayern näher erläutert. Beide Modelle verfolgen das Ziel, das Grundsteueraufkommen auf eine neue Grundlage zu stellen und gleichzeitig eine gerechtere Besteuerung von Grundstücken zu ermöglichen. Die Aufstellung der Erläuterungen verdeutlichen die Unterschiede der Modelle. Das Grundsteuer-Reformgesetz des Bundesmodells behält die bisherige Bewertungsstruktur, wobei der Verkehrswert von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden weiterhin als Orientierung dient. Das Landesmodell Bayerns weist spezifische Besonderheiten auf, welche auf die regionalen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Im Gegensatz zur Orientierung an konkreten Werten ist bei dem Landesmodell Bayerns der Äquivalenzgedanke von zentraler Bedeutung. Das Modell sieht vor, dass die Grundstücksfläche mit einem bestimmten absoluten Betrag pro Quadratmeter besteuert wird, unabhängig davon, ob sie bebaut oder unbebaut ist.287
Im abschließenden Teil der Arbeit wurden Fallbeispiele herangezogen, um die unterschiedlichen grundsteuerlichen Belastungen der beiden Modelle zu verdeutlichen. Dabei lag der Fokus auf der Grundsteuer B. Die Belastungsvergleiche zeigen, dass die beiden Modelle unterschiedliche Belastungswirkungen aufweisen und in bestimmten Situationen zu verschiedenen Ergebnissen führen. Es wurde deutlich, dass die Wahl des Modells erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Das bayerische Landesmodell führt zu vollständig neuen Grundsteuermessbeträgen im Vergleich zur bisherigen Einheitsbewertung.288 Es bleibt abzuwarten, wie sich die Grundsteuerbeträge für verschiedene Arten von Grundstücken genau verändern werden.289 In jedem Fall wird es sowohl Gewinner als auch Verlierer geben.290 Dies liegt einerseits an dem neuen Bewertungsansatz, der auf Flächen und Äquivalenzzahlen basiert und andererseits an den veralteten Wertverhältnissen der bisherigen Einheitsbewertung.291 Anhand der Fallbeispiele lassen sich bereits einige Tendenzen erkennen. Es ist wahrscheinlich, dass in Bayern die Grundsteuermessbeträge für ältere Grundstücke im ländlichen Raum steigen werden, da diese oft größere Flächen haben und bisher eher niedrig bewertet wurden.292 Dies war auch im Fallbeispiel 3 klar ersichtlich und zeigt, dass die Infrastruktur, obwohl sie geringer war, in dem bayerischen Modell nicht in Betracht gezogen wird. Im Vergleich der Grundsteuerbelastungen zwischen verschiedenen Gemeinden in Bayern werden ebenfalls klare Unterschiede deutlich. Standorte mit höheren Bodenrichtwerten und teuren Immobilien werden im Allgemeinen stärker besteuert als ländliche Gebiete mit niedrigeren Bodenrichtwerten. Diese Ungleichheit zwischen ländlichen Gebieten und teuren städtischen Gebieten steht im Widerspruch zum Prinzip der Leistungsfähigkeit, da die Beiträge zur Infrastruktur nicht ausreichend berücksichtigt werden. Ferner kann festgehalten werden, dass je hochpreisiger die Wohngegend ist, desto größere werden sich Unterschiede zwischen dem Bundes- und dem Landesmodell Bayern ergeben.
Die Motivation der bayerischen Gesetzesinitiative, eine einfache und leicht umsetzbare Grundsteuer zu schaffen, ist lobenswert.293 Allerdings könnte die spezifische, vollkommen wert- und lageunabhängige Ausgestaltung rechtliche Fragen aufwerfen und die (Verfassungs-)Gerichtsbarkeit beschäftigen. Des Weiteren könnte die Anwendung des reinen Flächenmodells zu Verwerfung im Einklang mit dem Gleichheitssatz des Art. 3 GG führen.294 Um eine verfassungswidrige Besteuerung der Substanz zu vermeiden, wurde den Gemeinden bei der Festlegung der Hebesätze ein enges Limit nach oben auferlegt. In bestimmten Fällen kann dies jedoch dazu führen, dass die Hoheit überdas Hebesatzrecht und letztendlich die kommunale Einnahmenhoheit unzulässig eingeschränkt werden.295 Hier zeigen sich somit Zielkonflikte.
Die Entscheidung, die Zonierung aus dem Prozess zu entfernen, verschärft dieses Problem weiter. Dies könnte den kommunalen Spitzenverbänden am Ende mehr schaden als nutzen, da es zwar möglicherweise Streitigkeiten über die jeweiligen Zonen vermeidet, allerdings stattdessen einen anderen Konflikt über die wahrgenommene Ungerechtigkeit zwischen dem städtischen Kerngebiet und dem Umland eröffnet.296
Die Ausgestaltung der Grundsteuer als reine Flächensteuer stellt in Bezug auf ihre Verfassungsmäßigkeit ein äußerst schwieriges Besteuerungsmodell dar. Es ist wahrscheinlich, dass sich das bayerische Modell wie auch andere Grundsteuergesetze erneut vor dem Bundesverfassungsgericht auf seine Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz prüfen lassen muss.297 Auch wenn das reine Flächenmodell verfassungsgemäß ist, muss der Gesetzgeber sich überlegen, ob er den betroffenen Bürgern, die teilweise sehr großen „gefühlten Ungerechtigkeiten“ zumuten will. Besonders in Bayern, wo der ländliche Raum im Vergleich zu den Metropolen stark präsent ist, wird sich zeigen, wie die Kommunen und Eigentümer auf die entstehenden Vergünstigungen für hochwertige Wohnlagen reagieren werden. Eine Lösung für ein einfaches und funktionales Grundsteuerrecht könnte in der Schaffung eines Flächen-Lage-Modells mit Wertbezug liegen, dass das Leistungsfähigkeitsprinzip nicht vollständig außer Acht lässt.298
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[...]
1 Vgl. Müller, 2022.
2 Vgl. Riepolt, 2022, S. 5.
3 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 38.
4 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 38.
5 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 18.
6 Vgl. Riepolt, 2022, S. 1.
7 Vgl. Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG.
8 Vgl. Lehmann, 2022, S. 1.
9 Vgl. Riepolt, 2022, S. 16.
10 Vgl. Scheller, 2020, S. 244.
11 Vgl. Scheller, 2020, S. 244.
12 Vgl. Kraft/Kraft, 2017, S. 305.
13 Vgl. Lindauer, 2020, S. 175.
14 Vgl. Schreiber, 2021, S. 201.
15 Vgl. §2 GrStG.
16 Vgl. Gewerbesteuereinnahmen in Rekordhöhe, 2021.
17 Vgl. Rudnicka, 2021.
18 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
19 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
20 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
21 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
22 Vgl. Dennerlein, 2018.
23 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
24 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 80.
25 Vgl. § 2 BewG.
26 Vgl. § 2 GrStG.
27 Vgl. § 13 GrStG.
28 Vgl. § 16 GrStG.
29 Vgl. § 15 GrStG.
30 Vgl. § 15 GrStG.
31 Vgl. § 15 GrStG.
32 Vgl. § 15 GrStG.
33 Vgl. Art. 106 Abs. 6 GG.
34 Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, 2019, S. 81.
35 Vgl. Art. 2 Abs. 1, S. 3, Gesetz zur Änderung und Ergänzung bewertungsrechtlicher Vorschriften und des Einkommensteuergesetzes, 1970.
36 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14, RN 5.
37 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14, RN 74.
38 Vgl. BVerfG, Urteil vom 22.06.1995, 2 BvR 552/91.
39 Vgl. Roscher, 2020, RN 3.
40 Vgl. Schultewolter, 2018, Heft 11, S. 248-254.
41 Vgl. Schultewolter, 2018, Heft 11, S. 248.
42 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14, RN 20.
43 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14, RN 20, 22, 23, 24, 27.
44 Vgl. Broer, Jarass, 2018, Heft 17, S. 920.
45 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14.
46 Vgl. Roscher, 2020, RN 14.
47 BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 29.
48 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 30.
49 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 32.
50 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 33.
51 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 34.
52 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 36.
53 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 38.
54 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 40.
55 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 41.
56 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 43.
57 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 78.
58 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 79.
59 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14 RN 81.
60 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 81.
61 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 94.
62 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 96.
63 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 97.
64 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 99.
65 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 102.
66 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 100.
67 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 103.
68 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 104.
69 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 106.
70 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 106.
71 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 109.
72 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 110.
73 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 114.
74 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 116.
75 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 118.
76 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 119.
77 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 120.
78 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 124.
79 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
80 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
81 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
82 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
83 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
84 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
85 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
86 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
87 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
88 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1
89 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 169.
90 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 170.
91 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 171.
92 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Re formgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 107.
93 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 97.
94 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 107.
95 Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 100.
96 "Vgl. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14, RN 145.
97 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 2.
98 Vgl. Riepolt, 2022, S. 8.
99 Vgl. Riepolt, 2022, S. 9.
100 Vgl. Riepolt, 2022, S. 9.
101 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 1.
102 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 1.
103 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache. 19/11085, 2019, S. 1.
104 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 107.
105 Vgl. Riepolt, 2022, S. 10.
106 Vgl. Riepolt, 2022, S. 10.
107 Vgl. Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, BGBl I Nr. 43, 2019, S. 1794.
108 Vgl. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes: (Artikel 72, 105 und 125b), BGBl I Nr. 39, 2019, S. 1546.
109 Vgl. Gesetze zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, BGB I I Nr.44, 2019, S. 1875.
110 Vgl. Art. 1 Nr. 5 GrStRefG.
111 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019.
112 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019.
113 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer-und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019.
114 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019.
115 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019.
116 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes: (Artikel 72, 105 und 125b), BT-Drucksa- che 19/11084, 2019.
117 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes: (Artikel 72, 105 und 125b), BT-Drucksa- che 19/11084, 2019.
118 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes: (Artikel 72, 105 und 125b), BT-Drucksa- che 19/11084, 2019.
119 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, BT-Drucksache 19/11086, 2019.
120 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, BT-Drucksache 19/11086, 2019.
121 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, BT-Drucksache 19/11086, 2019.
122 Vgl. Überblick zur Grundsteuerreform, 2021, S. 35.
123 Vgl. Grashoff/Mach, 2023, RN 497.
124 Vgl. § 219 BewG in Verbindung mit § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO.
125 Vgl. § 219 Abs. 2 und Abs. 3 BewG.
126 Vgl. §221 Abs. 1 BewG.
127 Vgl. §221 Abs. 1 BewG.
128 Vgl. §266 Abs. 1 BewG.
129 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 87.
130 Vgl. 246 Abs. 1 Satz 1 BewG.
131 Vgl. 246 Abs. 1 Satz 1 BewG.
132 Vgl. § 246 Abs. 2 Satz 2 BewG.
133 Vgl. § 248 Abs. 1 Satz 1 BewG.
134 Vgl. § 248 Abs. 1 Satz 2 BewG.
135 Vgl. §249 BewG.
136 Vgl. §249 Abs. 10 BewG.
137 Vgl. §249 Abs. 10 BewG.
138 Vgl. §251 BewG.
139 Vgl. §251 BewG.
140 Vgl. § 247 BewG.
141 Vgl. § 247 Abs. 3 BewG.
142 Vgl. § 253 Abs. 1 BewG.
143 Vgl. § 252 BewG.
144 Vgl. § 252 BewG.
145 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 114.
146 Vgl. § 253 BewG.
147 Vgl. § 254 BewG.
148 Vgl. Anlage 39 BewG.
149 Vgl. Anlage 39 BewG.
150 Vgl. §263 Abs. 2 BewG.
151 Vgl. § 255 BewG.
152 Vgl. Anlage 40 BewG.
153 Vgl. Anlage 38 BewG.
154 Vgl. §253 Abs. 2 BewG.
155 Vgl. §256 Abs. 1 BewG.
156 Vgl. § 256 Abs. 1 Nr. 1 BewG.
157 Vgl. § 256 Abs. 1 Nr. 2 BewG.
158 Vgl. § 256 Abs. 1 Nr. 3 BewG.
159 Vgl. § 256 Abs. 1 Nr. 4 BewG.
160 Vgl. Anlage 37 BewG.
161 Vgl. Riepolt, 2022, S. 42.
162 Vgl. § 247 Abs. 2-3 BewG.
163 Vgl. §257 Abs. 1 BewG.
164 Vgl. §257 Abs. 2 BewG.
165 Vgl. §257 Abs. 2 BewG.
166 Vgl. Riepolt, 2022, S. 42-43.
167 Vgl. §230 BewG.
168 Vgl. 3 258 Abs. 3 BewG.
169 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 114.
170 Vgl. §259 Abs. 1 BewG.
171 Vgl. §259 Abs. 1 BewG.
172 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 117.
173 Vgl. §259 Abs. 4 BewG.
174 Vgl. Anlage 42 BewG
175 Vgl. §259 Abs. 3 BewG.
176 Vgl. §259 Abs. 3 BewG.
177 Vgl. §259 Abs. 2 BewG.
178 Vgl. Anlage 42 BewG.
179 Vgl. Anlage 42 BewG.
180 Vgl. Anlage 42 BewG.
181 Vgl. Anlage 42 BewG.
182 Vgl. §259 Abs. 4 BewG.
183 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 118.
184 Vgl. §259 Abs. 4 BewG.
185 Vgl. Riepolt, 2022, S. 47.
186 Vgl. §259 Abs. 4 BewG.
187 Vgl. §259 Abs. 4 BewG.
188 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG), BT-Drucksache 19/11085, 2019, S. 119.
189 Vgl. Anlage 43 BewG.
190 Vgl. §260 BewG.
191 Vgl. § 230 BewG.
192 Vgl. § 14 und § 15GG.
193 Vgl. Riepolt, 2022, S. 50.
194 Vgl. § 25 Abs. 4 Nr. 1 und 2 GrStG.
195 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 1 GrStG.
196 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 5 GrStG.
197 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 3 GrStG.
198 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 4 GrStG.
199 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 8 GrStG.
200 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 9 GrStG.
201 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 9 GrStG.
202 Vgl. § 25 Abs. 5 Satz 7 GrStG.
203 Vgl. Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG), GVBI. S. 638, BayRS 611-7-2-F, 2021.
204 Vgl. Art. 1 Abs. 2 BayGrStG.
205 Vgl. Gerke/Liese, 2022, S. 57.
206 Vgl. Lehmann, 2022, RN 8.
207 Vgl. Lehmann, 2022, RN 8.
208 Vgl. Lehmann, 2022, RN 9.
209 Vgl. Lehmann, 2022, RN 9.
210 Vgl. §234 Abs. 6 BewG.
211 Vgl. Lehmann, 2022, RN 17.
212 Vgl. Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG.
213 Vgl. Lehmann, 2022, RN 17.
214 Vgl. Art. 2 Abs. 5 BayGrStG.
215 Vgl. Art. 2 Abs. 1 BayGrStG.
216 Vgl. Art. 2 Abs. 4 BayGrStG.
217 Vgl. Art. 2 Abs. 2 BayGrStG.
218 Vgl. Art. 2 Abs. 3 BayGrStG.
219 Vgl. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG.
220 Vgl. Art. 3 Abs. 2 BayGrStG.
221 Vgl. Artikel 3 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG.
222 Vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG.
223 Vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 3 BayGrStG.
224 Vgl. Art. 4 Abs. 1 BayGrStG.
225 Vgl. Art. 4 Absatz 2, 3 und 4 BayGrStG.
226 Vgl. Art. 4 Absatz 5 Satz 2 BayGrStG.
227 Vgl. Lehmann, 2022, RN 30.
228 Vgl. Lehmann, 2022, RN 44.
229 Vgl. Art. 5 Absatz 1 BayGrStG.
230 Vgl. Lehmann, 2022, RN 44.
231 Vgl. Art. 6. Abs. 2 Satz 1 BayGrStG.
232 Vgl. Art. 6. Abs. 2 Satz 2 BayGrStG.
233 Vgl. Art. 6. Abs. 2 Satz 4 BayGrStG.
234 Vgl. Lehmann, 2022, RN 48.
235 Vgl. Grundsteuerreform 2022: Die Modelle im Belastungsvergleich und vertraglicher Handlungsbedarf bei Immobilientransaktionen, GÖRG, 2022.
236 Vgl. Grundsteuerreform 2022: Die Modelle im Belastungsvergleich und vertraglicher Handlungsbedarf bei Immobilientransaktionen, GÖRG, 2022.
237 Vgl. Schmid, 2022, S. 1.
238 Vgl. Schmid, 2022, S. 1.
239 Vgl. Jarchau, 2021, S. 3.
240 Vgl. Jarchau, 2021, S. 3.
241 Vgl. Jarchau, 2021, S. 3.
242 Vgl. Schmid, 2022, S. 2.
243 Vgl. Lehmann, 2022, S. 1.
244 Vgl. Schmid, 2022, S. 7.
245 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 46-47.
246 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 46-47.
247 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 46-47.
248 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 47.
249 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 47.
250 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 47.
251 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 47.
252 Vgl. Kirchhof, 2020, S. 47.
253 Vgl. Schmid, 2022, S. 7.
254 Vgl. Schmid, 2022, S. 7.
255 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
256 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
257 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
258 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
259 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
260 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
261 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
262 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
263 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
264 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
265 Vgl. Bräutigam, 2021, RN 1332.
266 Vgl. Bahn, 2022, S. 1487.
267 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
268 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
269 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
270 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
271 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
272 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
273 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
274 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
275 Vgl. Bahn, 2022, S. 1488.
276 Vgl. Schmidt, DStR 2020, S. 249, 252.
277 Vgl. Gesetzentwurf der Staatsregierung, BayLT-Drucksache: 18/15755, 2021, S. 7.
278 Vgl. Bayerischer Gemeindetag, Mayer, 2021, S. 135.
279 Vgl. Bayerischer Landtag - Haushaltsausschuss diskutiert Grundsteuer, 2021.
280 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
281 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
282 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
283 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
284 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
285 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
286 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489.
287 Vgl. Zimmermann, 2019, S. 491.
288 Vgl. Lehmann, 2022, S. 8.
289 Vgl. Lehmann, 2022, S. 8.
290 Vgl. Lehmann, 2022, S. 8.
291 Vgl. Lehmann, 2022, S. 8.
292 Vgl. Lehmann, 2022, S. 8.
293 Vgl. Bahn, 2022, S. 1489 f.
294 Vgl. Bahn, 2022, S. 1490.
295 Vgl. Bahn, 2022, S. 1490.
296 Vgl. Bahn, 2022, S. 1490.
297 Vgl. Bahn, 2022, S. 1492.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Grundsteuer und warum ist sie wichtig?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuerformen, die von Gemeinden auf Grundbesitz erhoben wird. Sie ist unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und sorgt für Planungssicherheit der Kommunen. Sie unterteilt sich in Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und Grundsteuer B (Grundbesitz).
Warum war eine Reform der Grundsteuer notwendig?
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass die bisherige Erhebung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, da die Einheitswerte auf veralteten Hauptfeststellungszeitpunkten (1935 bzw. 1964) basieren. Dies führte zu erheblichen Wertverzerrungen und Verstößen gegen den Gleichheitsgrundsatz.
Welche Gesetze wurden zur Umsetzung der Grundsteuerreform erlassen?
Ein Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer wurde am 18. Oktober 2019 verabschiedet, bestehend aus:
- Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)
- Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)
- Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
Was ist das Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer?
Das Bundesmodell behält die dreistufige Struktur (Grundsteuerwert, Steuermesszahl, Hebesatz) bei und verwendet wertorientierte Verfahren, wie das Ertragswertverfahren (bei Wohnnutzung) und das Sachwertverfahren (bei anderer Nutzung). Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Gebäudealter werden berücksichtigt. Die Steuermesszahlen wurden gesenkt, um die aufkommensneutrale Umsetzung der Reform anzustreben.
Was ist das bayerische Landesmodell (Flächenmodell)?
Bayern hat die Länderöffnungsklausel genutzt und ein eigenes Flächenmodell eingeführt. Dabei werden Grundstücks- und Gebäudeflächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen bewertet. Eine regelmäßige Hauptfeststellung ist nicht erforderlich. Es zielt auf eine Vereinfachung der Bewertung ab.
Wie unterscheidet sich die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell und im bayerischen Landesmodell?
Das Bundesmodell verwendet wertorientierte Verfahren unter Berücksichtigung des Verkehrswerts, während das bayerische Modell auf Flächen basiert. Im Bundesmodell fließen Grundstückswert, Bodenrichtwert, Art der Immobilie, Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Gebäudealter ein. Das bayerische Modell berücksichtigt ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen mit Äquivalenzzahlen.
Welche Kritik gibt es am bayerischen Landesmodell?
Kritiker bemängeln, dass das bayerische Modell die Lage des Grundstücks (gute oder schlechte Gegend, Stadt oder Land) nicht berücksichtigt. Dies führt dazu, dass Grundstücke derselben Größe unabhängig von ihrem Wert gleich besteuert werden, was als ungerecht empfunden wird. Zudem wird das Prinzip der Leistungsfähigkeit nicht ausreichend berücksichtigt.
Was ist die Grundsteuer C und wird sie in Bayern angewendet?
Die Grundsteuer C ist eine erhöhte Hebesatzregelung für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Ziel ist es, die Bebauung zu fördern. In Bayern wird die Grundsteuer C nicht eingeführt.
Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform auf die Kommunen?
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Die Reform soll aufkommensneutral erfolgen, wobei Belastungsverschiebungen durch Anpassung der Hebesätze ausgeglichen werden sollen.
Was bedeutet die Länderöffnungsklausel im Kontext der Grundsteuerreform?
Die Länderöffnungsklausel ermöglicht es den Bundesländern, von den bundeseinheitlichen Regelungen zur Grundsteuer abzuweichen und eigene Gesetze zu erlassen. Bayern hat diese Klausel genutzt, um das Flächenmodell einzuführen.
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- Anonym (Author), 2023, Die Grundsteuerreform. Vergleich zwischen Bundesmodell und bayerischem Modell, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1499122
