Die vorliegende Arbeit soll verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge beleuchten und herausarbeiten, inwiefern sich diese optimieren lassen.
Im Jahre 2018 lebten insgesamt 82,9 Millionen Menschen in Deutschland. Davon sind 59,7 Millionen Menschen zwischen 0 und 60 Jahre alt (ca. 72,01 %) und 23,2 Millionen Menschen 60 Jahre und älter (ca. 27,99%). Laut Prognosen sollen im Jahre 2060 bei einer Gesamtbevölkerung (in Deutschland) von 74,4 Millionen Menschen hingegen noch 46,6Millionen Menschen zwischen 0 und 60 Jahre alt sein (ca. 62,63%). 27,8 Millionen Menschen sollen zu diesem Zeitpunkt 60 Jahre und älter sein (ca. 37,37%). Gleichzeitig ergab eine Untersuchung des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahre 2013, dass etwa 58 % der Menschen im Alter von 55 bis 64 Jahren Eigentümer von Immobilien sind. Im Durchschnitt besitzen etwa 53,9% der Menschen ab 55 Jahren eine Immobilie. Dagegen besitzt lediglich jeder Fünfte im Alter von 25 bis 34 eine Immobilie. Bis zum Alter von 54 Jahren besitzt nicht einmal jeder Dritte eine Immobilie.
Anhand der ersten Studie wird ersichtlich, dass eine Verschiebung der Altersstruktur in Deutschland bevorsteht. So werden die Menschen ab 60 Jahren einen wesentlich größeren Anteil unserer Bevölkerung einnehmen. Gleichzeitig befindet sich laut der zweiten Studie in dieser Altersgruppe bereits zum aktuellen Zeitpunkt das meiste private deutsche Immobilienvermögen, Tendenz steigend.
Anhand vorstehender Ausführungen liegt die Schlussfolgerung nahe, dass es zu einer Verschiebung des Immobilienvermögens kommen muss. Das ErbStG bietet grundsätzlich einigen Gestaltungsspielraum. Eine Gestaltung ist jedoch nur dann möglich, wenn derjenige, der sein Vermögen übertragen möchte, bereits zu Lebzeiten entsprechende Schritte einleitet. Nach dem Tod desjenigen kann nicht mehr gestaltet werden. Es dürfte folglich ersichtlich werden, dass das dieser Arbeit zugrundeliegende Thema angesichts der bevorstehenden Verschiebung der Altersstruktur in Deutschland und der damit einhergehenden Notwendigkeit der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge von bedeutender praktischer Relevanz ist und in den kommenden Jahren an weiterer Bedeutung dazu gewinnen wird.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis.
A. Einführung
I. Ausgangssituation
II. Relevanz des Themas in der Praxis
III. Zielsetzung und Gang der Untersuchung
B. Definitionen
I. Immobilien
II. Familie
III. Gestaltungsmöglichkeiten
C. Zivilrechtliche Grundlagen der Übertragung von Immobilien
I. Abstraktions- und Trennungsprinzip
II. Verpflichtungsgeschäfte – Grundlagen
1. Kaufvertrag
2. Schenkungsvertrag
3. Erfordernis der notariellen Beurkundung
III. Verfügungsgeschäfte
D. Steuerliche Konsequenzen im Regelfall
I. Verpflichtung zur Übereignung durch Kaufvertrag
II. Verpflichtung zur Übereignung durch Schenkungsvertrag
1. Ermittlung des Wertes der Immobilie
a) Vergleichswertverfahren
b) Ertragswertverfahren
2. Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs gem. § 10 ErbStG
a) Vermögensanfall nach Steuerwerten
b) Ermittlung der Bereicherung
c) Steuerpflichtiger Erwerb
3. Berechnung der Schenkungsteuer
E. Gestaltungsmöglichkeiten
I. Bewertung von Immobilien
II. Ausschöpfung der persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG
1. Grundzüge des § 16 ErbStG
2. Berücksichtigung mehrerer Erwerbe gem. § 14 ErbStG
3. Adoption von Kindern
III. Begünstigung nach § 13d ErbStG
III. Gemischte Schenkung
IV. Einräumung eines Nießbrauchs
1. Zivilrechtliche Grundlagen des Nießbrauchs
2. Schenkungsteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
a) Abzug als Verbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 ErbStG
b) Konkurrenz zwischen § 10 Abs. 5 ErbStG und § 198 BewG
aa) Alternative 1: Ansatz als Verbindlichkeit gem. § 10 Abs. 5 ErbStG
bb) Alternative 2: Ansatz bei der Bewertung (§ 198 BewG)
cc) Zusammenfassung
3. Grunderwerbsteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
4. Einkommensteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
V. Kauf statt Schenkung?
F. Fazit
G. Anhänge
Anhang 1: Statista GmbH: Bevölkerung in Deutschland nach Altersgruppen in den Jahren von 2018 bis 2060 (in Millionen)
Anhang 2: Statistisches Bundesamt: Privathaushalte mit Haus- und Grundbesitz am 01. Januar
Anhang 3: Statista GmbH: Entwicklung der Lebenserwartung bei Geburt in Deutschland nach Geschlecht in den Jahren von 1950 bis 2060 (in Jahren)
Anhang 4: Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 291 vom 23. August
H. Quellenverzeichnis
I. Literaturverzeichnis
II. Verzeichnis der Richtlinien und Verordnungen
III. Rechtsprechungsverzeichnis
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