Instrumente zur Regulierung des Wohnungsmarkts

Akademische Arbeit , 2021 , 9 Seiten , Note: 1,7

VWL - Sonstiges

In vielen deutschen Ballungsgebieten befindet sich der Wohnungsmarkt in einer sehr angespannten Lage. Als Reaktion hierauf verabschiedete die Regierung das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG), auch bekannt unter dem Namen Mietpreisbremse. Dieses Gesetz ist seit dessen Einführung sehr umstritten. Es gibt auf der einen Seite Positionen, die behaupten, das Gesetz würde die Situation verschärfen. Auf der anderen Seite geht vielen das Gesetz nicht weit genug und fordern zusätzlichen Maßnahmen, die über die Mietpreisbremse hinaus gehen. In diesem Thesenpapier soll je eine These der beiden Seiten betrachtet und evaluiert werden.

Einleitung:

In vielen deutschen Ballungsgebieten befindet sich der Wohnungsmarkt in einer sehr angespannten Lage. Als Reaktion hierauf, verabschiedete die Regierung das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG), auch bekannt unter dem Namen Mietpreisbremse, welchesseit dem 1. Juni 2015 bundesweit gilt. (vgl. bpb 2015)Dieses Gesetzt ist seit dessen Einführung sehr umstritten. Es gibt auf der einen Seite Positionen, die behaupten das Gesetz würde die Situation verschärfen. Auf der anderen Seite geht vielen das Gesetz nicht weit genug und fordern zusätzlichen Maßnahmen, die über die Mietpreisbremse hinaus gehen.

In diesem Thesenpapier soll je eine These der beiden Seiten betrachtet und evaluiert werden.

Hauptteil:

These1: „Die Mietpreisbremse führt zu einer Minderung von Investitionsanreizen an Bestandsimmobilien“

Kernpunkt der Mietpreisbremse ist, dass Mietpreise bei Weiter- bzw. Neuvermietungen von Bestandswohnungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Von dieser Regelung sind Neubauten ausgeschlossen. Hierbei können Eigentümer:innen die Miete ohne Beschränkungen festlegen. (vgl. bpb 2015)

Diese These basiert auf der Annahme, dass durch die Deckelung der Mieten, Vermieter:innen von Bestandsimmobilien, Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen schwerer refinanzieren können und damit diese zurückstellen.

Zuerst soll überprüft werden, ob es tatsächlich einen Rückgang der Investitionen in Bestandsimmobilien gab.

Hierfür ist zu beachten, dass die Mietpreisbremse erst gilt, wenn das Gesetz in den jeweiligen Länderverordnungen umgesetzt wurde. (vgl. bpb 2015)

In den meisten Bundesländern ist die Mietpreisbremse Ende 2015 / Anfang 2016 in Kraft getreten (vgl. www.haufe.de o. D.).

Unter Berücksichtigung dieser Tatsache werden zwei Zeiträume definiert: Zeitraum-Ante, welcher von 2010 bis einschließlich 2015 reicht und Zeitraum-Post, welcher die Jahre 2016 bis 2020 umfasst. Damit betrachtet Zeitraum-Ante die Jahre vor der Mietpreisbremse und Zeitraum-Post die Jahre in denen die Mietpreisbremse in Kraft ist.

Um den Investitionswillen, bzw. die getätigten Investitionen messbar zu machen, kann die Anzahl an fertiggestellten Baumaßnahmen, oder die Anzahl an erteilten Baugenehmigungen herangezogen werden. Bei der Anzahl an fertiggestellten Baumaßnahmen gibt es jedoch einen zeitlichen Versatz der Investitionsentscheidung und der finalen Fertigstellung. Daraus resultiert eine schwer quantifizierbare (zeitliche) Verzerrung, insbesondere um das Jahr 2016. Diese Verzerrung fällt bei der Anzahl an erteilten Baugenehmigungen erheblich geringer aus, denn die Baugenehmigung und die davor gelegene Investitionsentscheidung liegen zeitlich sehr nah zueinander. Daher wird nachfolgend die Anzahl an erteilten Baugenehmigungen als Indiz des Investitionswillens verwendet.

Die Daten für die Baugenehmigungen werden aus dem Bericht „Bauen und Wohnen“ des Statistischen Bundesamtes gewonnen.

Hierbei wird insbesondere die durchschnittliche jährliche Änderung der Anzahl an

Baugenehmigungen betrachtet. (vgl. Abbildung 1)

Nach dem Jahr 2016 wurden im Mittel deutlich weniger jährliche Baugenehmigungen, im Vergleich zum Vorjahr, an bestehenden Gebäuden erteilt.

So gab es im Mittel im Zeitraum-Ante jährlich 3583 mehr Baugenehmigungen als im Vorjahr. Im Zeitraum-Post stiegen die jährlichen Baugenehmigungen lediglich im Durchschnitt um 579. (vgl. Statistisches Bundesamt 2021, S.5, eigene Berechnungen)

Dies entspricht einem Rückgang von 84%.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Anzahl an erteilten Baugenehmigungen an bestehenden Wohnungen mit Veränderung zum Vorjahr Quelle: Statistisches Bundesamt 2021, S.5; eigene Darstellung

Da der Investitionswille aus den erteilten Baugenehmigungen abgeleitet ist, besteht die Möglichkeit, dass dieser vorhanden ist, jedoch die Baugenehmigungen nicht bewilligt wurden.

Die Mietpreisbremse steht in keinerlei Bezug mit den Vorgängen der Baugenehmigung. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf die Ablehnungsquote hat. Da es keine Zahlen bezüglich der jährlichen Ablehnungsquote von

Bauanträgen gibt, wird diese als konstant angenommen. Folglich kann die Ablehnungsquote von Baugenehmigungen außer Acht gelassen werden.

Neben der Mietpreisbremse sind jedoch viele weitere externe Einflussfaktoren vorhanden, die auf die Immobilienwirtschaft Einfluss nehmen. Hierbei sind die Baukosten, Verfügbarkeit von Handwerker:innen, die allgemeine wirtschaftliche Lage, das Zinsniveau oder die Attraktivität von alternativen Anlagemöglichkeiten (z.B. Wertpapieren, Rohstoffe, etc.) exemplarisch hervorzuheben.

So sind beispielsweise die Baukosten insbesondere in den Jahren nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse überproportional gestiegen. (vgl. Statistisches Bundesamt 2021)

Diese externen Einflussfaktoren gelten für die gesamte Immobilienwirtschaft, sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten.

Die Investitionsattraktivität der Bestandsimmobilien und dem Neubau unterscheidet sich folglich nur durch die Mietpreisbremse. Diese gilt nur für Bestandsimmobilien, nicht für Neubauten.

Damit lässt sich durch einen Vergleich der Anzahl an Baugenehmigungen für Bestandsimmobilien und Neubauten eine Aussage treffen, wie stark die Mietpreisbremse Investitionen beeinflusst hat. Denn falls sie keine Auswirkung hat, muss die Anzahl an erteilten Baugenehmigungen ähnlich sein.

Somit wird, wie zuvor, die durchschnittliche jährliche Änderung der Anzahl an Baugenehmigungen für neu errichtete Wohnungen betrachtet. Hier zeichnet sich ein ähnliches Bild ab, wie bei der Betrachtung der Investitionen in Bestandsimmobilien. Zwischen den Zeiträumen -Ante und -Post gab es einen Rückgang von 45% der jährlichen Baugenehmigungen. (vgl. Statistisches Bundesamt 2021, S. 5; eigene Berechnung) (vgl. Abbildung 2)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Anzahl an Baugenehmigungen für neu errichtete Wohnungen mit der Differenz zum Vorjahr

Quelle: Statistisches Bundesamt 2021, S.5; eigene Darstellung

Damit ist der Rückgang der Investitionen in Neubau (45%) erheblich geringer als der bei Bestandsimmobilien (84%).

These 2: „Eine progressive Mietsteuer auf Mieten über dem Marktpreisniveau führt zur Minimierung der Preissteigerung am Wohnungsmarkt“

Das Deutsch Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin kritisiert in seiner Publikation „Eine Mietsteuer in Berlin könnte 100.00 Wohnungen bezahlbar machen“ den Volksentscheid zur Enteignung von großen Immobilienkonzernen und schlägt stattdessen eine alternative Lösung zur Reduzierung der Mietsteigerung in Berlin vor. Laut dem DIW ist eine progressive Mietsteuer auf Mieten über dem Marktniveau eine bessere und auch wirksamere Lösung zur Verhinderung von Preissteigerungen am Mietmarkt. (Bach, et al., 2021)

Um die oben genannte These zu bestätigen, muss eine Erhebung einer Steuer auf überhöhte Mieten zur Senkung der Mietpreise führen. In der wissenschaftlichen Theorie des Marktes führt eine Erhöhung der Steuer im vollkommenen Markt auf das Angebot jedoch zu einer Erhöhung des Preises. (Graf, 2002) Der Immobilienmarkt kann aber nicht als vollkommener Markt gesehen werden, da er wegen einer Vielzahl von Eigenheiten wie zum Beispiel die geringe Markttransparenz, die große Anzahl von geographisch bedingten Teilmärkten und hohe Inhomogenität, als unvollkommenerer Markt angesehen werden muss. (Rottke & Thomas, 2017) Wohnraum ist ein nahezu unelastisches Gut, somit hat nach dem Marktmodell die Änderung des Preises keine Auswirkung auf die Nachfrage. Vermieter:innen haben die Möglichkeit die Mietsteuer direkt an dem Mieter weiterzugeben. (Esser, 2016)

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• Hochschule: Hochschule München
• Note: 1,7
• Erscheinungsjahr: 2021
• Seiten: 9
• Katalognummer: V1320892
• ISBN (PDF): 9783346814098
• Sprache: Deutsch
• Schlagworte: Mietpreisbremse, Wohnungsmarkt