Immobilieninvestitionen unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht von „normalen“ Investitionen, wie sie oftmals in der Industrie anzufinden sind. Dies liegt zum einen an den sehr hohen Investitionskosten und der sehr langen Kapitalbindung, zum anderen liegt der Unterschied aber vielmehr darin, dass jede Immobilie ein Unikat ist.
Nachdem die Ausgaben bei Bauprojekten i. a. relativ gut kalkuliert werden können, steht hinter den Einnahmen der fertiggestellten und vermieteten Immobilie während der Planungsphase bedauerlicherweise immer noch ein Fragezeichen.
Dieses Fragezeichen und die grundlegende Problematik der Investition sowie der hieraus resultierende Informationsbedarf sollen in dieser Arbeit etwas näher beleuchtet werden.
Hierzu werden in Abschnitt B zuerst die allgemeinen Grundlagen geschaffen. Dies beinhaltet den Bereich der Investition und Finanzierung. Insbesondere wird die Problematik des Risikobegriffs näher betrachtet, da genau hiervon die Betrachtungsweise ausgeht, wie sich einzelne Einflussdaten entwickeln werden und wie die Besonderheit von Sicherheit, Risiko und Ungewissheit auf die Immobilieninvestition übertragen werden kann.
Nur wenn in der Planungsphase die richtigen Grundlagen für die Investition geschaffen werden, kann von einem nachhaltigen Erfolg6 der Immobilie ausgegangen werden. Diese Grundlagen der Planungsphase sind im wesentlichen abhängig von den geeigneten Informationen.
Deshalb wird in Abschnitt C, nachdem die Grundlagen und das Verständnis für eine Immobilieninvestition in Abschnitt B geschaffen wurden, dargestellt welche Informationsbedürfnisse in der Planungsphase entstehen und wie diese befriedigt werden können.
Weiterhin wird herausgearbeitet, welches die wesentlichen Risikofaktoren bei geplanten Immobilieninvestitionen sind. Bei der näheren Betrachtung dieser Risikofaktoren wird sich zeigen, dass bei der Entwicklung oder Akquisition einer Immobilie die erzielbaren Mieteinnahmen mit einem der größten Unsicherheitsfaktoren überhaupt behaftet sind.
Aus diesem Grund sei der interessierte Leser gleich auf den Abschnitt D verwiesen, da hier die wissenschaftliche Auswertung des Risikofaktors „Mieteinnahmen“ erfolgt. Hierzu werden verschiedene Prognoseverfahren miteinander verglichen, um daraus resultierend eine abschließende Stellungnahme zur zukünftigen Mietpreisentwicklung bei Gewerbeimmobilien zu treffen.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
I. Entwicklung der Immobilienmärkte
II. Problemstellung und Zielsetzung
B. Grundlagen
I. Investition
1. Investitionsbegriff
1.1. Investitionsziele
1.2. Investitionsplanung
1.2.1. Kapitalbedarf
1.2.2. Kapitaldeckung
1.3. Investitionsentscheidung
1.3.1. Einzelinvestition
1.3.2. Auswahlproblem
1.3.3. Ersatzproblem
1.4. Investitionskontrolle
2. Investitionsrechnung
2.1. Ziele der Investitionsrechnung
2.2. Verfahren der Investitionsrechnung bei Sicherheit
2.2.1. Statische Verfahren
2.2.2. Dynamische Verfahren
2.3. Verfahren der Investitionsrechnung bei Unsicherheiten
2.3.1. Unsicherheit und ihre Formen
a) Risiko
b) Ungewissheit
2.3.2. Traditionelle Ansätze
a) Korrekturverfahren
b) Sensitivitätsanalyse
2.3.3. Entscheidungstheoretische Ansätze
a) Entscheidungsregeln bei Ungewissheit
b) Szenarioanalyse
c) Risikoanalyse
d) Entscheidungsbaumanalyse
2.4. Rendite bei Immobilieninvestitionen
2.4.1. Renditebegriff
2.4.2. Berechnungsgrößen
a) Vorhersagegenauigkeit der Berechnungsgrößen
b) Risiko als Abweichung der erwarteten Rendite
II. Finanzierung
1. Finanzierungsziele
2. Finanzierungsregeln
C. Informationsbedürfnisse bei Immobilieninvestitionen
I. Elemente des Immobilien Market Research
1. Grundlagen
1.1. Charakteristik Wirtschaftsgut Immobilie
1.1.1. Standortgebundenheit
1.1.2. Einmaligkeit
1.1.3. Heterogenität
1.1.4. Produktionsdauer
1.1.5. Kapitalbindung
1.1.6. Dauerhaftigkeit
1.2. Theorie der zentralen Orte
2. Markt- und Standortanalyse
2.1. Standortanalyse
2.1.1. Makro- und Mikrostandort
2.1.2. Harte und weiche Standortfaktoren
2.2. Marktanalyse
3. Wettbewerbsanalyse
3.1. Analyse der Branchenstruktur
3.2. Konkurrenzanalyse
4. Auswahlverfahren der Indikatoren
II. Mietpreisermittlung
1. Parameter
2. Mietpreiserhebung
2.1. Marktberichte
2.2. City-Reports
2.3. Aktuelle Mietpreislage
D. Entwicklung einer Mietpreisprognose
I. Analyse und Prognosen von Zeitreihen
1. Korrelations- und Regressionsanalyse
1.1. Korrelationsanalyse
1.2. Regressionsanalyse
2. Zeitreihenanalyse
2.1. Anwendung quantitativer Prognoseverfahren
2.1.1. Gleitende Durchschnitte
2.1.2. Exponentielle Glättung
2.1.3. Extrapolation
2.1.4. ARIMA Modelle
2.2. Kritik an quantitativen Prognosemethoden
2.3. Zusammenfassung
3. Indexanalyse
3.1. Berücksichtigung der bisherigen Mieteinnahmen
3.2. Markt-Indizes
3.3. Zusammenfassung
II. Risikobetrachtungen
1. Subjektive Wahrscheinlichkeit
2. Objektive Wahrscheinlichkeit
3. Berücksichtigung des Zeithorizontes
E. Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen. Das primäre Ziel ist es, den Risikofaktor "Miete" theoretisch und mathematisch zu fundieren, um eine belastbare Grundlage für Investitionsentscheidungen und Mietpreisprognosen zu schaffen.
- Methodische Grundlagen der Immobilieninvestition und -finanzierung
- Analyse von Informationsbedürfnissen in der Planungsphase von Immobilienprojekten
- Vergleich quantitativer Prognoseverfahren für Mietpreisentwicklungen
- Untersuchung von Risikobetrachtungen unter Unsicherheit und Zeithorizonten
Auszug aus dem Buch
1.1. Charakteristik Wirtschaftsgut Immobilie
Die Standortgebundenheit - Immobilität (Unbeweglichkeit) - ist eines der wesentlichen Kriterien, dass das Wirtschaftsgut der Immobilie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheidet. Hierzu gehören die zwei unterschiedlichen Betrachtungsweisen, zum einen die rechtliche Grundlage nach § 94 BGB, wonach zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude gehören.
Zum anderen kann der Boden als komplementäres Gut betrachtet werden. Hier wird der Bodenmarkt als dem Baumarkt vorgelagerter Markt betrachtet.
Jede Immobilie ist dadurch gekennzeichnet, dass sie ein Unikat ist. Dies ist auch bei einem gleichen Grundriss der Fall, da selbst bei einer exakten Übereinstimmung immer der Standort verschieden ist. Dies hat zur Folge, dass durch diesen unterschiedlichen Standort, der sich z.B. durch unterschiedliche Belichtung und Beschallung bemerkbar macht, jede Immobilie individuell betrachtet werden muss. Hieraus ergibt sich die Heterogenität einer Immobilie.
Die Wirtschaftstheorie bezeichnet unter Heterogenität die Ungleichartigkeit von Gütern, die miteinander konkurrieren, weil sie in begrenztem Maße austauschbar (substituierbar) sind. Der Gegensatz zu heterogenen Gütern sind homogene Güter, die sachlich gleichartig und völlig substituierbar sind. Diese Heterogenität ist z.B. bei Büroimmobilien in verschiedenen Städten zu finden, da hier der unterschiedliche Standort ausschlaggebend für die Ansiedlung einer Unternehmung ist. Diese Ungleichartigkeit tendiert gegen null, wenn Büroflächen im gleichen Gebäude auf unterschiedlichen Etagen untersucht werden. Hier ist eine Substituierbarkeit denkbar und somit eine Einstufung als homogenes Gut vorstellbar.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Beschreibt den Wandel der Immobilienmärkte und begründet die Notwendigkeit einer tiefergehenden Analyse von Immobilieninvestitionen aufgrund spezifischer Risikofaktoren.
B. Grundlagen: Erläutert die theoretischen Konzepte von Investition und Finanzierung sowie Verfahren zur Messung von Risiko und Unsicherheit bei Immobilienprojekten.
C. Informationsbedürfnisse bei Immobilieninvestitionen: Analysiert, welche Informationen durch Markt- und Standortanalysen für fundierte Investitionsentscheidungen notwendig sind.
D. Entwicklung einer Mietpreisprognose: Vergleicht mathematische Prognosemodelle wie Zeitreihenanalysen und ARIMA-Modelle zur Vorhersage künftiger Mieteinnahmen.
E. Zusammenfassung und Ausblick: Führt die Ergebnisse zusammen und diskutiert die Herausforderungen bei der Datenbeschaffung für ein transparentes Immobilien-Research.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestition, Risikomanagement, Mietpreisprognose, Informationsmanagement, Zeitreihenanalyse, Investitionsrechnung, Standortanalyse, Rendite, Finanzierung, ARIMA-Modelle, Immobilienmarkt, Objektive Wahrscheinlichkeit, Unsicherheit, Gewerbeimmobilien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt das Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen und den Fokus auf den Risikofaktor "Miete".
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit deckt die Bereiche Investitionsrechnung, Standort- und Wettbewerbsanalyse sowie mathematische Prognoseverfahren ab.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die mathematische Analyse der Mietpreisentwicklung, um einen fundierten Trend für die zukünftige Performance von Gewerbeimmobilien abzuleiten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es werden quantitative Verfahren der Zeitreihenanalyse wie gleitende Durchschnitte, exponentielle Glättung, Trendextrapolation und ARIMA-Modelle angewandt.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden sowohl theoretische Investitionsgrundlagen als auch praktische Analysen zur Informationsbedürfnissituation und zur Mietpreisprognose unter Unsicherheit detailliert dargestellt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Immobilieninvestition, Risikomanagement, Mietpreisprognose, Zeitreihenanalyse und Investitionsrechnung.
Warum ist Berlin in der statistischen Analyse ein Sonderfall?
Der extreme Anstieg der Mietpreise Anfang der 90er Jahre durch die deutsche Wiedervereinigung sorgt für eine hohe Volatilität und erschwert lineare Prognosen für diese Stadt.
Welche Bedeutung hat die Immobilienuhr in der Studie?
Die Immobilienuhr dient als visuelle Entscheidungshilfe, um die aktuelle Phase der Mietpreiszyklen in verschiedenen Städten einzuordnen und den Trend der Mietpreisentwicklung zu veranschaulichen.
- Quote paper
- Jan Kuschnik (Author), 2003, Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/12430
