Durch die wirtschaftlichen Veränderungen innerhalb Europas und der Internationalisierung der Finanz- und Kapitalmärkte sind die Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards und die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat im Wesentlichen die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund gehoben. Dies führt seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.
In der Vergangenheit erfolgte in der Bundesrepublik Deutschland die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung auf Basis des Bundesbaugesetzbuches. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) wesentliche Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten, Instandhaltungskosten etc. nicht detailliert analysiert werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene als rückwärtsgerichtet und antiquiert bezeichnet.
Durch die fehlende Flexibilität wird das Verfahren als unsachgemäß und veraltert für die Wertermittlung von Renditeobjekten angesehen. Im Zuge von grenzüberschreitenden Unternehmenszusammenschlüssen wird daher verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bei der Wertermittlung von gewerblichen Betreiber- bzw. Managementimmobilien herangezogen. Das DCF-Verfahren basiert, wie das Ertragswertverfahren auf dem Kapitalwertkalkül. Das Verfahren kann sowohl zur Wertermittlung bei Unternehmenstransaktionen und zur wertorientierten Steuerung von Unternehmen genutzt werden.
Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in der Bundesrepublik Deutschland insbesondere durch öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige (z.B. HypZert, BVFS, BDSF etc.), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bewertende Schwesterunternehmen finanzierender Banken sowie verstärkt durch sog. Chartered Surveyors durchgeführt. Eine nationale und internationale Vereinheitlichung bzw. Anpassung der wertermittelnden Berufsgruppen wird seit Jahren von unterschiedlichen Stellen vergeblich versucht. Die Wertermittlungsqualifikationen der Bewertenden reichen von erfahrenen Pragmatikern bis zu wissenschaftlich ausgebildeten Akademikern.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 1.1 Problemstellung
- 1.2 Aufbau und Zielsetzung
- 2. Wertermittlung in der Theorie
- 2.1 Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung
- 2.2 Bewertungsgelegenheiten
- 2.3 Ziele der Wertermittlung
- 2.4 Verfahren zur Wertermittlung
- 2.5 Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe
- 2.6 Branchenrelevante Bewertungsstandards
- 3. Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien
- 3.1 Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie?
- 3.2 Bewertungsrelevante Faktoren
- 3.3 Situationen für Wertermittlungen
- 4. Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB
- 4.1 Das Ertragswertverfahren nach §194 BauGB
- 4.1.1 Allgemeines Pachtwertverfahren
- 4.1.2 Die ertragskraftorientierte Pachtwertmethode (sog. EOP-Methode)
- 4.2 Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV
- 4.3 Vergleichswertverfahren gemäß §§ 13 und 14 WertV
- 4.4 Abgekürztes Ertragswertverfahren
- 5. Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung
- 5.1 Historischer Abriss
- 5.2 Grundmodell des Ertragswertverfahrens
- 5.3 Barwert
- 5.3.1 Wertermittlungsstichtag
- 5.3.2 Cashflow-Prognose
- 5.3.2.1 Betriebskonzept
- 5.3.2.2 Festlegung der unterstellten Preisentwicklung
- 5.3.2.3 Festlegung der Gesamtfinanzierungsstruktur
- 5.3.2.4 Ausschüttungspolitik der Cashflows über den Betrachtungszeitraum
- 5.3.2.5 Zusammensetzung des bewertungsrelevanten Cashflows
- 5.3.3 Kalkulationszinssatz im Ertragswertverfahren
- 5.3.3.1 Ermittlung und Festlegung des Basiszinssatzes
- 5.3.3.2 Praxisrelevante Ansätze zur Festlegung des Risikozuschlages
- 5.3.3.2.1 Orientierung an der zu diskontierenden Ertragsverteilung
- 5.3.3.2.2 Risikozuschlag durch Einbeziehung des CAPM
- 5.3.3.2.3 Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators
- 5.3.3.2.4 Weitere in der Wertermittlungspraxis angewandte Hilfsverfahren
- 5.3.4 Ableitung des Ertragswertes und Market Value
- 5.3.5 Klassische Fehler im Zusammenhang mit Hotelbewertungen
- 6. Abschließende Diskussion
- 6.1 Interpretation und Einordnung der Ergebnisse
- 6.2 Ausblick über die zukünftige Wertermittlungspraxis
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Arbeit hat zum Ziel, die Wertermittlung von Hotelimmobilien unter Berücksichtigung branchenspezifischer Besonderheiten zu erläutern. Es werden verschiedene Bewertungsverfahren und deren Anwendung auf Hotelimmobilien untersucht.
- Theoretische Grundlagen der Wertermittlung
- Branchenspezifische Bewertungsstandards für Hotelimmobilien
- Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswertverfahren)
- Risikofaktoren und deren Berücksichtigung bei der Bewertung
- Aktuelle Trends und zukünftige Entwicklungen in der Hotelwertermittlung
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Wertermittlung von Hotelimmobilien ein und beschreibt die Problemstellung. Es wird die Notwendigkeit einer branchenspezifischen Betrachtungsweise herausgestellt und der Aufbau der Arbeit dargelegt. Der Fokus liegt auf der Herausarbeitung der Komplexität der Bewertung von Hotelimmobilien im Vergleich zu anderen Immobilienarten.
2. Wertermittlung in der Theorie: Hier werden die grundlegenden theoretischen Ansätze der Wertermittlung vorgestellt. Es werden die verschiedenen Aufgaben, Ziele und Verfahren der Wertermittlung im Allgemeinen erläutert, bevor der Fokus auf branchenspezifische Bewertungsbegriffe und Standards gelenkt wird. Das Kapitel bildet die theoretische Basis für die folgenden Kapitel, die sich mit der praktischen Anwendung der Verfahren befassen.
3. Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien: Dieses Kapitel konzentriert sich auf die Besonderheiten der Wertermittlung von Hotelimmobilien. Es werden verschiedene Arten von Hotelimmobilien (Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilien) unterschieden und die relevanten Bewertungsmethoden im Kontext der Branche diskutiert. Dabei werden die spezifischen Faktoren berücksichtigt, die die Bewertung von Hotelimmobilien komplexer gestalten als die Bewertung anderer Immobilienarten.
4. Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB: Dieses Kapitel befasst sich mit der Bewertung von Hotelimmobilien nach den Vorgaben des §194 BauGB. Es werden verschiedene Verfahren wie das Ertragswertverfahren (inkl. des allgemeinen Pachtwertverfahrens und der EOP-Methode), das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren im Detail erläutert und deren Anwendbarkeit auf Hotelimmobilien diskutiert. Die jeweilige Relevanz der Verfahren und die Herausforderungen bei ihrer Anwendung werden beleuchtet.
5. Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung: Dieses Kapitel widmet sich dem Ertragswertverfahren (DCF-Verfahren) als zentrale Methode der Hotelwertermittlung. Es wird ein historischer Abriss gegeben, bevor das Grundmodell des Verfahrens detailliert erläutert wird. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Cashflow-Prognose, der Festlegung des Kalkulationszinssatzes (inkl. Basiszinssatz und Risikozuschlag) und der Ableitung des Ertragswertes. Der Kapitel behandelt auch klassische Fehler bei Hotelbewertungen.
Schlüsselwörter
Hotelimmobilien, Wertermittlung, Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, §194 BauGB, WertV, branchenspezifische Besonderheiten, Risikozuschlag, Cashflow-Prognose, Hotelbewertung, Kalkulationszinssatz.
Häufig gestellte Fragen zur Wertermittlung von Hotelimmobilien
Was ist der Gegenstand dieses Dokuments?
Dieses Dokument bietet einen umfassenden Überblick über die Wertermittlung von Hotelimmobilien. Es enthält ein Inhaltsverzeichnis, die Zielsetzung und Themenschwerpunkte, Zusammenfassungen der einzelnen Kapitel und Schlüsselwörter. Der Fokus liegt auf der branchenspezifischen Betrachtung der Bewertung von Hotelimmobilien.
Welche Themen werden im Dokument behandelt?
Das Dokument behandelt die theoretischen Grundlagen der Wertermittlung, branchenspezifische Bewertungsstandards für Hotelimmobilien, die Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswertverfahren), Risikofaktoren und deren Berücksichtigung, sowie aktuelle Trends und zukünftige Entwicklungen in der Hotelwertermittlung. Es wird detailliert auf das Ertragswertverfahren (DCF-Verfahren) und dessen Anwendung im Kontext von Hotelimmobilien eingegangen.
Welche Bewertungsverfahren werden erläutert?
Das Dokument erläutert das Ertragswertverfahren (inklusive des allgemeinen Pachtwertverfahrens und der EOP-Methode), das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren nach §194 BauGB und WertV. Besonderes Augenmerk liegt auf dem Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren und seinen spezifischen Herausforderungen bei der Anwendung auf Hotelimmobilien.
Wie wird der Kalkulationszinssatz im Ertragswertverfahren bestimmt?
Die Bestimmung des Kalkulationszinssatzes im Ertragswertverfahren wird detailliert beschrieben. Es werden verschiedene Ansätze zur Festlegung des Basiszinssatzes und des Risikozuschlags erläutert, darunter die Orientierung an der zu diskontierenden Ertragsverteilung, die Einbeziehung des CAPM und die Verwendung von Multiplikatoren.
Welche Besonderheiten der Hotelwertermittlung werden berücksichtigt?
Das Dokument berücksichtigt die branchenspezifischen Besonderheiten der Hotelwertermittlung, wie z.B. die Unterscheidung zwischen Sonder-, Management- und Betreiberimmobilien, und die Herausforderungen, die sich aus der Komplexität des Hotelbetriebs ergeben. Es werden relevante Faktoren, die die Bewertung von Hotelimmobilien komplexer gestalten, als die von anderen Immobilienarten, diskutiert.
Welche Kapitel umfasst das Dokument?
Das Dokument umfasst folgende Kapitel: Einleitung, Wertermittlung in der Theorie, Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien, Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB, Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung und Abschließende Diskussion. Jedes Kapitel wird in der Zusammenfassung detailliert beschrieben.
Welche Schlüsselwörter sind relevant?
Die relevanten Schlüsselwörter umfassen Hotelimmobilien, Wertermittlung, Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, §194 BauGB, WertV, branchenspezifische Besonderheiten, Risikozuschlag, Cashflow-Prognose, Hotelbewertung und Kalkulationszinssatz.
Für wen ist dieses Dokument bestimmt?
Dieses Dokument ist für Personen bestimmt, die sich mit der Wertermittlung von Hotelimmobilien befassen, z.B. Immobilienbewerter, Investoren, und Studenten der Immobilienwirtschaft. Es dient als akademische Ressource zur Analyse von Themen in der Immobilienbewertung.
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- Giancarlo Bethke, MBC (Author), 2008, Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/120003
