Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt aufgrund der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d. h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung von Bodenrichtwerten erschwert. Zu diesen Lagen zählen in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen.
Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. Für den Innenstadtbereich gelten vier Bodenrichtwertzonen.
Ziel der Arbeit ist es, diese Struktur der Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und
gegebenenfalls zu korrigieren Dies geschieht anhand der Geschäftsraummieten.
Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die aktuellen, zum Stichtag 01.01.2008 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen.
Inhalt
Tabellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Ziel der Arbeit
1.2. Methodisches Vorgehen
2. Institution der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
2.1. Verkehrswert
2.2. Kaufpreissammlung
2.3. Bodenrichtwerte
3. Ableitung der Bodenrichtwerte
3.1. Übliche Vorgehensweise bei der Bodenrichtwertermittlung
3.2. Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen
3.3. Problematik bei der Bodenrichtwertermittlung
4. Zusammenhang Ertrag – Miete – Bodenwert
4.1. Zusammenhang zwischen Ertrag und Bodenwert
4.2. Miethöhe von Einzelhandelsflächen
4.3. Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert
4.4. Mieterhöhung bei Gewerberaum
5. Stand der Forschung
5.1. Ableitung von Bodenrichtwerten anhand von Ertragsindikatoren
5.1.1. Mietlageverfahren
5.1.1.1. Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul
5.1.1.2. Erweitertes Mietlageverfahren
5.1.1.3. Mietlageverfahren nach Troff
5.1.2. Mietsäulenverfahren
5.1.2.1. Rohertragsmethode nach Bister
5.1.2.2. Mietsäulenverfahren nach Kleiber
5.1.2.3. Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter
5.1.2.4. Mietsäulenverfahren nach Strotkamp
5.1.3. Residualwertverfahren (Extraktionsverfahren)
5.2. Ableitung von Bodenrichtwerten mittels Lagewertverfahren
5.2.1. Lagewertverfahren nach Hagedorn
5.2.2. Zielbaummethode
5.2.3. Lagewertverfahren nach Reuter
6. Überprüfung der Bodenrichtwertstruktur der Goslarer Innenstadt
6.1. Die Stadt Goslar
6.2. Ausgangsdaten
6.3. Untersuchungsgebiet
6.4. Verfahrenswahl
7. Datenerhebung
7.1. Ermittlung der Passantenfrequenz
7.2. Passantenströme und Einzelhandelssituation
7.3. Ermittlung der Geschäftsraummieten
7.4. Rücklaufquote
7.5. Auswertung der Fragebögen
7.6. Einteilung in Lagewertzonen
8. Regressionsanalyse
8.1. Begriffserläuterungen
8.2. Vorbereitung der Regressionsanalyse
8.2.1. Selektion
8.2.2. Verteilungsuntersuchung
8.2.3. Datenaufbereitung
8.3. Durchführung der Regressionsanalyse
8.3.1 Ergebnisse der Regression
8.3.2 Normierung der Mieten
8.3.3 Ermittlung der funktionalen Abhängigkeit der Bodenrichtwerte
8.3.4 Ermittlung der Bodenwerte anhand der tatsächlich gezahlten Mieten
9. Fazit – Empfehlung
10. Quellenverzeichnis
Literatur
Zeitschriften / Schriftenreihen
Gesetze, Richtlinien und Verordnungen
Internetquellen
Sonstiges
Danksagung
Ehrenwörtliche Erklärung
Anhang
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Lagebegriffe
Tab. 2: Mieten in Prozent im Vergleich zur Ladenmiete Erdgeschoss
Tab. 3: Umrechnungskoeffizienten zur Normierung der Mieten
Tab. 4: Ergebnisse der Messung der Passantenfrequenz an einem Mittwoch
Tab. 5: Ergebnisse der Messung der Passantenfrequenz an einem Samstag
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Beispiel der Darstellung eines Bodenrichtwertes
Abb. 2: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Kaufpreis
Abb. 3: Einflussgrößen auf die Miethöhe von Einzelhandelsgeschäften
Abb. 4: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Miethöhe
Abb. 5: Mietlageverfahren - Modell, Schmalgemeier und Paul
Abb. 6: Baulandpreise in Abhängigkeit von Ladenmieten im Erdgeschoß in
Frankfurt a. M. 1988
Abb. 7: Umrechnung von Vergleichswerten mit Hilfe der Ertragsverhältnisse nach dem Mietsäulenverfahren nach Kleiber
Abb. 8: Lagewertskala mittels Zielbaum
Abb. 9: Die Kaiserpfalz - einer der touristischen Anziehungspunkte Goslars
Abb. 10: Lage der Stadt Goslar
Abb. 11: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte von Goslar (Stand 01.01.2008)
Abb. 12: Anzahl der Kauffälle in der Goslarer Innenstadt in den letzten zwei Jahren
in den jeweiligen Richtwertzonen
Abb. 13: Rosentorstraße und Petersilienstraße im Norden des Untersuchungsgebietes
Abb. 14: Wohlenbergerstraße und Jakobikirchhof
Abb. 15: Vogelsang (links) und Sommerwohlenstraße (rechts) begrenzen das Untersuchungsgebiet im Osten
Abb. 16: Fischemäkerstraße und Schuhhof
Abb. 17: Breite Straße und Fleischscharren im Zentrum des Untersuchungsgebietes
Abb. 18: Das Gebiet umfasst im südlichen Teil den Markt und endet mit dem
Hohen Weg nahe der Kaiserpfalz
Abb. 19: Die Marktstraße als westliche Begrenzung des Untersuchungsgebietes
Abb. 20: Mit zunehmender Entfernung von der Fußgängerzone nimmt die Leerstandsquote und auch die Wohnnutzung zu (hier in der Breiten Straße)
Abb. 21: Untersuchungsgebiet
Abb. 22: Lage der Geschäftsräume im Untersuchungsgebiet
Abb. 23: Standorte der Messung der Passantenfrequenz im Untersuchungsgebiet
Abb. 24: Grafische Darstellung der Passantenanzahl am Mittwoch (linker Balken) und
am Samstag (rechter Balken)
Abb. 25: Rosentorstraße am Jakobikirchhof und Karstadt. Hier endet für viele Touristen der Einkaufsbummel
Abb. 26: Hauptachsen der Passantenströme
Abb. 27: Die Fischemäkerstraße mit Blick in Richtung Fleischscharren (links) und
Richtung Bäckerstraße (rechts)
Abb. 28: Die Hokenstraße mit Blick in Richtung Fleischscharren (links) und Richtung Bäckerstraße (rechts)
Abb. 29: Abseits der Fischemäker- und Rosentorstraße ist die Vermietungssituation ungewiss
Abb. 30: Bäckerstraße mit Blick in Richtung Rosentorstraße
Abb. 31: Die derzeit im Umbau befindliche Kaiserpassage wird 2009 neu eröffnet
Abb. 32: Überbrückungsmöglichkeit von Stufen, um einen möglichst ebenerdigen Eingangsbereich zu haben
Abb. 33: Erhaltung der historischen Gebäude im Sinne der Anforderungen der
UNESCO?
Abb. 34: Die Beschaffenheit des Eingangsbereiches der Geschäfte hat in Goslar nachweislich keinen Einfluss auf die Höhe der Miete
Abb. 35: Rücklaufquote der Fragebögen
Abb. 36: Bekleidungs- und Schuhgeschäfte in der Fischemäker- und Rosentorstraße, die Warenhäuser Karstadt und Woolworth sowie C & A und Citibank in den "Scharnierzonen"
Abb. 37: Lagewertzonen anhand von Mieten und Passantenfrequenzen
Abb. 38: Grafische Darstellung von Schiefe und Exzess im Vergleich zur
Normalverteilung
Abb. 39: Eingabemaske der AKS
Abb. 40: Kennzahlen zur Stichprobe
Abb. 41: Stichprobenübersicht in gekürzter Form
Abb. 42: Relative Häufigkeit der Nettokaltmieten pro Quadratmeter
Abb. 43: Rechenvorschrift für die erste Regression
Abb. 44: Berechnungsvorschrift unter Einbeziehung der Gruppierungslisten
Abb. 45: Ergebnis der Regression - Einflüsse auf die Nettokaltmiete
Abb. 46: Schätzwerte für die Miete eines durchschnittlichen Geschäfts im Untersuchungsgebiet und in den vier Lagen
Abb. 47: Ergebnis der Untersuchung der Abhängigkeit der Bodenrichtwerte
Abb. 48: Rechenvorschrift zur Ermittlung der Bodenwerte
Abb. 49: Ergebnis der Regression nach vier Iterationsschritten
Abb. 50: Lage der Gruppen von Mietfällen mit den entsprechenden Medianwerten
Abb. 51: Mögliche neue Bodenrichtwertzonen mit den Medianen der jeweiligen errechneten Bodenwerte
1. Einleitung
1.1. Ziel der Arbeit
Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt aufgrund der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d. h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung von Bodenrichtwerten erschwert. Zu diesen Lagen zählen in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen.
Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. Für den Innenstadtbereich gelten vier Bodenrichtwertzonen.
Ziel der Arbeit ist es, diese Struktur der Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die aktuellen, zum Stichtag 01.01.2008 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen.
1.2. Methodisches Vorgehen
Zunächst wird die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Ableitung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erläutert und auf die Probleme, die dabei in kaufpreisarmen Lagen entstehen können, eingegangen.
Darauf folgt die Erklärung, in welcher Verbindung der Ertrag und die Miete von Geschäftshäusern zum Bodenwert stehen.
Zur Problematik der kaufpreisarmen Lagen wurden bereits zahlreiche Untersuchungen durchgeführt, wie sich Bodenrichtwerte alternativ ableiten lassen. Dies ist zum einen mit Hilfe des Ertrages oder mit Lagewerten möglich. Unter Punkt 4 erfolgt die Erläuterung dieser Verfahren und der dazu durchgeführten Untersuchungen.
Die Ermittlung des Bodenrichtwertniveaus in der Stadt Goslar geschieht auf Grundlage des Ertrages der Geschäftsräume in Erdgeschosslage, den Ladenmieten, wie es in der Wertermittlungspraxis zur Ableitung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Zonen schon häufig mit Erfolg durchgeführt worden ist.
Hierfür wird eine Befragung aller im Untersuchungsgebiet der Goslarer Innenstadt befindlichen Geschäftsinhaber und Ladenmieter zur Höhe der Geschäftsraummiete, der Mietfläche, der Art des Mietvertrages sowie zum Baujahr des Objektes und dessen letzte Sanierung durchgeführt.
Zusätzlich werden die Einzelhandelssituation und die Frequenz der Passanten im Innenstadtbereich untersucht.
Nach Auswertung der Umfrageergebnisse wird mittels Regressionsanalyse unter Nutzung des AKS-Analyseprogrammes der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung der Zusammenhang zwischen Bodenwert und Mieten untersucht. Sollte hierbei ein Zusammenhang nachgewiesen werden, erfolgt dann ein Abgleich der so ermittelten Bodenwerte mit den vorhandenen Bodenrichtwertzonen, und es können dem Gutachterausschuss Vorschläge für neue bzw. geänderte Richtwertzonen unterbreitet werden.
Die Vorgehensweise stützt sich auf weiterführende Literatur, wie Schmalgemeier (VR 1977, 422), Bister (VR 1978, 124) und Paul (VR 1983, 141).
2. Institution der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Bereits seit geraumer Zeit wird sich in Deutschland aufgrund verschiedener Gesetze und Verordnungen mit der Bewertung von Grund und Boden befasst. Erforderlich machten dies vor allem das Preußische Enteignungsgesetz von 1874, das Preußische Fluchtliniengesetz von 1875, das Wohnsiedlungsgesetz von 1933 und die Preisstoppverordnung von 1936.
Die für die Bewertung zuständigen Stellen befanden sich vorwiegend bei den staatlichen Katasterämtern und den gemeindlichen Vermessungsämtern.
Mit der Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) 1960 hat der Deutsche Gesetzgeber die Institution der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse eingeführt, deren wichtigste Obliegenheit darin besteht, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen.
Um diese Transparenz zu erreichen sieht das Baugesetzbuch (BauGB), als Nachfolger des Bundesbaugesetzes, in § 193 als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse neben der Führung der Kaufpreissammlung und die Ermittlung von Verkehrswerten durch Erstattung von Gutachten die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor.
Weitere Aufgaben sind die Ermittlung wertrelevanter Daten wie Regionalfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, die Herausgabe des Grundstücksmarktberichts und vieles mehr. Da die Aufgabenstellung sehr vielseitig und komplex ist, ist es erforderlich, die Gutachterausschüsse interdisziplinär zu besetzen. Die Mitglieder können Architekten, Bausachverständige, Bankkaufleute, Betriebswirte, Wohnungswirtschaftler, Vermessungsingenieure, Immobilienmakler usw. sein.
2.1. Verkehrswert
Der Gesetzgeber hat die Definition des Verkehrswertes im BauGB geregelt. Gemäß § 194 BauGB wird „der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
Der Verkehrswert ist demnach der Wert eines Grundstücks, für den sich zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt eine große Gruppe potentielle Käufer finden ließe.
Beim Begriff des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. In § 6 der Wertermittlungsverordnung (WertV) werden jedoch die ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse näher beschrieben. Daraus ergibt sich eine negative Begriffsbestimmung. Alles was demnach nicht ungewöhnlich ist, ist gewöhnlich.
2.2. Kaufpreissammlung
Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, auch den Tausch oder die Begründung eines Erbbaurechts von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden.
„Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.“[1]
„Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.“ Auskünfte aus der Kaufpreissammlung bekommen nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
Die Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für alle Aufgaben der Gutachterausschüsse. Sie stellt den lokalen Grundstücksmarkt dar und ist somit die Voraussetzung für die Ableitung von Kenngrößen und zur Schaffung der Markttransparenz.
Die meisten Kaufpreissammlungen werden heute automatisiert geführt.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach § 195 Abs. 3 BauGB bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Aus Datenschutzgründen werden keine genauen Grundstücksbezeichnungen herausgegeben, weil dadurch ein Personenbezug hergestellt werden könnte. Die Auskunft in anonymisierter Form erfordert eine um so ausführlichere Auswertung der Kaufverträge, damit die Vergleichbarkeit zwischen Wertermittlungsobjekt und Vergleichsgrundstücken über die genaue Beschreibung von rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstiger Beschaffenheit und der allgemeinen Lage gewährleistet ist.
2.3. Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte werden unterschiedlich in den einzelnen Bundesländern entweder jährlich oder alle zwei Jahre ermittelt. Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte bildet die Kaufpreissammlung. Gemäß § 196 BauGB sind „auf Grund der Kaufpreissammlung … für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands … zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.“ Bodenrichtwerte werden als Wertbetrag bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Sie dienen der Transparenz und Übersichtlichkeit des Bodenmarktes, sind Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten sowie für die steuerliche Bewertung, und sie dienen der Erfüllung von Aufgaben staatlicher und kommunaler Behörden bei städtebaulichen, landesplanerischen und raumordnerischen Belangen.
Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Bodenrichtwertzonen bzw. zonale Bodenrichtwerte können bestimmte Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.
Die Gutachterausschüsse sind zur Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten verpflichtet.
Mit dem Bodenrichtwert werden maßgebliche Eigenschaften und Merkmale eines Gebietes, wie z. B. der Entwicklungszustand, der Erschließungsbeitragszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung und die Grundstücksgestalt, hier vorrangig die –tiefe, veröffentlicht. Es werden nicht immer alle Eigenschaften und Merkmale angegeben, zumindest aber der Entwicklungs- und der Erschließungsbeitragszustand. Letzerer wird unterschiedlich je nach Bundesland bzw. Gutachterausschuss speziell gekennzeichnet, wenn sich der Wert auf ein erschließungsbeitragspflichtiges Richtwertgrundstück bezieht.
Ist der Entwicklungszustand nicht gekennzeichnet, gilt der Bodenrichtwert für baureifes Land.
Merkmal eines Gebietes können Qualitätsmerkmale oder Nutzungsmerkmale sein.
Qualitätsmerkmale:
Der erste Großbuchstabe gibt den Entwicklungszustand an.
B … Bauland / baureifes Land
R … Rohbauland
E … Bauerwartungsland
Nutzungsmerkmale:
Die nachfolgenden Buchstaben geben die zulässige Art der baulichen Nutzung an.
W … Wohnbaufläche M … Gemischte Baufläche
WS … Kleinsiedlungsgebiet MD … Dorfgebiet
WR … Reines Wohngebiet MI … Mischgebiet
WA … Allgemeines Wohngebiet MK … Kerngebiet
WB … Besonderes Wohngebiet
G … Gewerbliche Baufläche S … Sonderbaufläche
GE … Gewerbegebiet SW … Wochenendhausgebiet
GI … Industriegebiet SO … Sondergebiet
Eigenschaften eines Gebietes sind die Bauweise und die Art und das Maß der baulichen Nutzung.
Bauweise:
Die Bauweise wird durch Kleinbuchstaben gekennzeichnet.
o … offene Bauweise g … geschlossene Bauweise
Art und Maß der baulichen Nutzung:
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird in römischen Zahlen, die Grundstückstiefe in arabischen Zahlen angegeben.
Die Qualitätsmerkmale sind in der Wertermittlungsverordnung erläutert. Nutzungsmerkmale, Bauweise sowie Art und Maß der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Abb. 1 zeigt ein Beispiel für Bodenrichtwerte.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1: Beispiel der Darstellung eines Bodenrichtwertes.
Die Richtwerte beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Sie werden jedoch auch für die Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke verwendet. Grundsätzlich handelt es sich hier nur um einen Richtwert. Für die Bodenwertermittlung eines Grundstücks muss dieser an das jeweilige Grundstück angepasst werden. Hierfür bieten viele Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten für die wertbestimmenden Merkmale in ihren Grundstücksmarktberichten an.
Besondere Bodenrichtwerte für Sanierungsgebiete oder Entwicklungsbereiche werden auf Antrag ermittelt und veröffentlicht. Dies ist im § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB gesetzlich geregelt.
Nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB sind auch für die Finanzbehörden Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben zur steuerlichen Bewertung zu ermitteln. Gemäß § 196 Abs. 2 BauGB sind die Bodenrichtwerte auf die entsprechenden Zeitpunkte fortzuschreiben, wenn sich die Qualität des Bodens verändert, z. B. durch einen Bebauungsplan.
Die Richtwerte werden in der Regel am Anfang des Jahres anhand der Daten des Vorjahres bzw. der vergangen zwei Jahre abgeleitet und veröffentlicht. Die Bekanntmachung erfolgt mittels Bodenrichtwertkarten, die zunehmend in digitaler Form veröffentlicht werden.
Bodenrichtwerte werden zonal oder lagetypisch veröffentlicht.
Bei der zonalen Darstellung werden Grundstücke, die in ihrer Art und Nutzung weitestgehend homogen sind, zusammengefasst. Diese Zone wird parzellenscharf abgegrenzt. Der Richtwert dieser Zone bezieht sich auf ein fiktives für dieses Gebiet typisches Grundstück, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Den Grundstücken kann bei dieser Darstellung sehr einfach der entsprechende Bodenrichtwert zugeordnet werden. Andererseits ist es schwierig, bei Grundstücken, die genau an der Grenze einer Zone liegen, und bei denen zur Nachbarzone ein großer Wertsprung vorliegt, den exakten Bodenwert zu ermitteln. In der Realität gibt es keine Wertsprünge. Die Übergänge zu den jeweiligen Zonen sind eher fließend.
Bei der lagetypischen Darstellung ist eine direkte Zuordnung eines Grundstücks zu einem bestimmten Bodenrichtwert nicht problemlos möglich. Das Bodenrichtwertgrundstück wird bei dieser Darstellung ohne die abgrenzende Zone angegeben. Für ein Gebiet können mehrere lagetypische Bodenrichtwerte angegeben sein. Die Schwierigkeit besteht hier darin, die Richtwertgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück zu vergleichen und so den entsprechenden Bodenwert zu ermitteln.
Die Bodenrichtwerte sind, wie es der Name schon sagt, Anhaltspunkte für die Bestimmung des Bodenwertes eines Grundstücks. Sie haben keine bindende Wirkung. Weder aus den Werten, den Abgrenzungen der Zonen noch aus den beschreibenden Zustandsmerkmalen können Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden geltend gemacht werden.
3. Ableitung der Bodenrichtwerte
Die optimale Ableitung der Bodenrichtwerte bedingt einen regen Grundstücksverkehr. Die Ableitung erfolgt anhand der Daten der Kaufpreissammlung. Auf die Kaufpreise für Grundstücke haben im Wesentlichen die Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Art und Maß der baulichen Nutzung und der Nutzungs- und Erschließungszustand Einfluss.
Zusätzlich werden weitere Daten wie Bauleitpläne, Daten über Art und Umfang der Erschließung, Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und einiges mehr herangezogen. Des Weiteren sind auch Daten, die für die Wertermittlung erforderlich sind, wie Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.
Die Bodenrichtwerte sind für baureifes und bebautes Land flächendeckend zu ermitteln, ebenso für landwirtschaftlich genutzte Flächen. Sollte gegebenenfalls ausreichend Datenmaterial vorhanden sein, sind sie auch für Bauerwartungsland und Rohbauland abzuleiten.
3.1. Übliche Vorgehensweise bei der Bodenrichtwertermittlung
Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln.
Mit Ausnahme von kleinsten Dörfern sind die Grundstückskaufpreise innerhalb eines Ortsgebietes eher inhomogen. Deshalb erfolgt eine Aufteilung in Bodenrichtwertzonen, in denen für die Mehrheit der Grundstücke die Merkmale Lage, Größe und Zuschnitte, Art und Maß der baulichen Nutzung und Nutzungs- und Erschließungszustand weitestgehend ähnlich sind. Prinzipiell ist bei bebauten Grundstücken der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Innerhalb der Bodenrichtwertgebiete wird dann ein fiktives Grundstück mit durchschnittlichen gebietstypischen Eigenschaften definiert, auf das sich die aus den einzelnen Kaufpreisen abzuleitenden Bodenrichtwerte beziehen.
Aus den Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke mit individuellen Eigenschaften leiten die Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte unter Einbeziehung ihrer Markterfahrung und mit Mitteln der Statistik einen Bodenrichtwert ab. Dies geschieht durch direkten oder indirekten Preisvergleich.
Beim direkten Preisvergleich wird das arithmetische Mittel von Preisen der Vergleichsgrundstücke aus der Kaufpreissammlung gebildet und so der Bodenrichtwert abgeleitet. Diese Methode ist sehr einfach und für jedermann nachvollziehbar, aber es sind in kaum einer Kaufpreissammlung viele Vergleichsgrundstücke zu finden, die die gleichen wertbeeinflussenden Merkmale aufweisen wie das Richtwertgrundstück. Lediglich in Gebieten, in denen sich exakt gleich geschnittene Grundstücke mit gleicher baulicher Nutzbarkeit und gleichem Entwicklungs- und Erschließungszustand befinden, wäre der direkte Preisvergleich anwendbar. Hierzu müsste zudem noch eine ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken vorhanden sein, so dass diese Methode in der Realität kaum Anwendung findet.
Beim indirekten Preisvergleich können auch vom Richtwertgrundstück abweichende Grundstücke mit einbezogen werden, wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken mit gleichen wertbeeinflussenden Merkmalen vorhanden sind. Die nicht übereinstimmenden Merkmale und auch der Kaufpreis werden durch Zu- oder Abschläge an das Richtwertgrundstück angepasst. Über die Höhe der Zu- oder Abschläge entscheiden die Gutachter mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten und mit Sachverstand und Marktkenntnis. Nach der Anpassung bildet man wie beim direkten Preisvergleich dann das arithmetische Mittel. Das Ergebnis wird anschließend kaufmännisch gerundet und ergibt den Bodenrichtwert.
Bei der Fortschreibung der Bodenrichtwerte, d. h. die Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung, werden oft Indexreihen nach § 9 Abs. 1 WertV herangezogen, ein qualifizierter Lagewertvergleich durchgeführt sowie deduktive Verfahren angewendet.
Für die Anpassung gibt es verschiedene Möglichkeiten:
- evidenter Preisvergleich:
beruht auf simplen Zu- oder Abschlägen, die keines Beweises bedürfen (z.B. unterschiedlicher beitragsrechtlicher Zustand)
- statistischer Preisvergleich:
statistisch aus Kaufpreisen abgeleitete Umrechnungskoeffizienten (z.B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung oder Bodenpreisindizes)
- deduktiver Preisvergleich:
nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung des Vergleichspreises mit bodenpreisbedeutsamen Faktorleistungen (Faktorpreise) (z.B. Mieten für den Ausgleich von Lageunterschieden)
- intersubjektiver Preisvergleich:
nach Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- oder Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung (z.B. Schätzung relativer Lageunterschiede mittels Lagekriterien)[2]
Für baureifes Land enthalten die Richtwerte grundsätzlich die Erschließungsbeiträge. Aufgrund örtlicher Gegebenheiten können diese jedoch in Ausnahmefällen auch vorübergehend erschließungsbeitragspflichtig angegeben werden.
Die einzelnen Bodenrichtwerte müssen nicht begründet werden, jedoch muss ihre Ableitung nachvollziehbar sein. Eine Angabe von Wertspannen ist nicht zulässig.
Flächenhafter Denkmalschutz, z. B. Ensembles in historischen Altstädten, werden im Wert berücksichtigt, jedoch nicht der Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
3.2. Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen
Gebiete ohne bzw. mit nur geringem Grundstücksverkehr bezeichnet man als kaufpreisarme Lagen. Hier liegen keine oder nur ungenügend Kauffälle vor, um überhaupt einen Preisvergleich durchführen zu können. In der Wertermittlungspraxis wird von kaufpreisarmen Lagen gesprochen, wenn innerhalb von zwei Jahren weniger als vier bis fünf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone anfallen.
Tritt dies über einen längeren Zeitraum auf, kann es zu Problemen bei der Fortschreibung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse kommen. Sie können nur über Indexreihen und Sachverstand fortgeschrieben werden. Es existiert dort kein Markt im eigentlichen Sinne, so dass die Bodenrichtwerte an eine Marktentwicklung angepasst werden müssen, die nicht real nachvollziehbar ist. Es besteht demnach die Gefahr, sich Jahr für Jahr weiter von gesicherten Erkenntnissen zu entfernen.
3.3. Problematik bei der Bodenrichtwertermittlung
Speziell in den Zentren von Städten treten gehäuft kaufpreisarme Lagen auf. Hier gibt es oftmals kaum mehr unbebaute Grundstücke, die verkauft werden. Baulücken, wie sie in deutschen Städten nach dem 2. Weltkrieg in größerer Zahl aufgetreten sind, sind im Laufe der Zeit nahezu geschlossen worden.
Auch sind Kauffälle von bebauten Grundstücken, aus denen sich der Bodenwertanteil ermitteln ließe, eher rar. Zudem ist eine Rückrechnung problematisch, da schon geringe Ungenauigkeiten bei der Annahme der Einflussgrößen zu großen Unterschieden beim Bodenwert führen. Des Weiteren machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.
Aufgrund dessen lassen sich häufig auch keine geeigneten Vergleichsgebiete finden, auf die zurückgegriffen werden kann (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Doch gerade in der Innenstadt sind Bodenrichtwerte von großer Bedeutung, da hier oftmals das höchste Preisniveau vorliegt.
Wenn neue Gebäude in Innenstadtlage errichtet werden sollen, wird häufig das Grundstück inklusive der bestehenden Bebauung gekauft und diese danach abgerissen. Doch auch hier erfolgt in den Kaufverträgen keine Abgrenzung beim Kaufpreis zwischen Bodenwert den Freilegungskosten, so dass das Herauslösen des Bodenwertanteils wegen der oben genannten Gründe problematisch ist.
Als Besonderheiten des Grundstücksmarktes in Innenstadtlagen können unter anderem die ertragsorientierte Bodennutzung genannt werden, da hier hauptsächlich geschäftlich oder gemischt genutzte Objekte zu finden sind. Auch ist die Anzahl der Marktteilnehmer auf einen kleineren Kreis beschränkt, was auch ein unausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach sich ziehen kann.
Der Bodenwert in den Zentren der Städte ist stark lageabhängig. In den sogenannten 1a-Lagen werden höhere Erträge erzielt als beispielsweise am Rand der Innenstadt. Nachstehende Tab. 1 zeigt die oft gebrauchten Lagebegriffe auf.
Tab. 1: Lagebegriffe.
Quelle: Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 274
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Grundsätzlich kann die Lage nicht hundertprozentig definiert werden. Eine 1a-Lage muss nicht zwangsläufig im Zentrum der Stadt liegen. Oft ist eine 1a-Lage dort, wo der größte Branchenmix vorherrscht.
Ob sich ein Geschäft in einer 1a- oder 1b-Lage befindet, hängt letztendlich auch von der Größe einer Stadt ab, von deren Gliederung in einzelne Stadtteile, ihrer Infrastruktur und einiges anderes mehr. Die obige Tabelle liefert lediglich Anhaltspunkte. Letzten Endes spielen bei der Einordnung eines Geschäftes auch subjektive Gesichtspunkte eine Rolle. Für die Einordnung in eine der Lagekategorien sind Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl erforderlich.
Sonstige Faktoren, wie Grundstücksgröße oder Art und Maß der baulichen Nutzung, die in der Regel Einfluss auf den Bodenwert haben, sind in Innenstadtlagen von untergeordneter Bedeutung.[3]
4. Zusammenhang Ertrag – Miete – Bodenwert
Nachfolgend werden die einzelnen Beziehungen zwischen dem Wert des Bodens und dem darauf erzielbaren Ertrag bzw. Umsatz in Verbindung zur Miete erläutert.
4.1. Zusammenhang zwischen Ertrag und Bodenwert
Der Boden ist umso mehr wert, je besser er nutzbar bzw. je ertragreicher er ist. Einfach ausgedrückt könnte man sagen, dass ein potentieller Käufer bereit ist, für ein Grundstück, das für ihn mehr Nutzen bzw. mehr Gewinn bringt, auch einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
Ein Grundstück besteht immer aus dem Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude. Da die Herstellungskosten eines Gebäudes – der Gebäudewertanteil – unabhängig von der Lage sind, kann man sagen, man zahlt einen höheren Preis aufgrund des höheren Bodenwerts (Abb. 2).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Kaufpreis.
Quelle: eigene Darstellung
Der Begriff „Preis“ ist dabei vom Begriff „Wert“ entsprechend der Bedeutung zu trennen. Als Ergebnis einer Tauschaktion zahlt man einen bestimmten Preis für eine Sache. Hierbei sind stets zwei Vertragsparteien beteiligt. Der Preis ist folglich von individuellen, subjektiven Vorstellungen geprägt.
Der Begriff „Wert“ ist hingegen intersubjektiv, d.h. der Wert entspricht den Preisvorstellungen einer Gruppe von Marktteilnehmern. Der Wert gilt demzufolge als objektiver Preis. Der Preis einer Sache muss jedoch nicht ihrem Wert entsprechen.[4]
4.2. Miethöhe von Einzelhandelsflächen
Der Ertrag wird bestimmt von der Art und der Intensität der Nutzung. Die Fußgängerzonen der Innenstädte sind größtenteils vom Einzelhandel geprägt. Auf die Höhe der Miete haben die verschiedensten Faktoren Einfluss. Hier spielt beispielsweise eine Rolle, wo sich das Grundstück befindet, sprich die Lage, und auch die Passantenfrequenz hat in dem Zusammenhang entscheidenden Einfluss. Zudem ist es entscheidend, wo ein Geschäft in einem Gebäude liegt, und wie groß Ladenfläche und –tiefe sind. Letztendlich ist auch die Kaufkraft in der Gegend von Bedeutung. Die verschiedenen Einflussfaktoren sind in Abb. 3 grafisch dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 3: Einflussgrößen auf die Miethöhe von Einzelhandelsgeschäften.
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 273
Die Umsatzerwartung ist ein entscheidender Faktor für die Miethöhe, denn die mögliche Miete ist umso höher anzusetzen, je höher der am Standort zu erwartende Umsatz ist. Dementsprechend genauso wichtig ist die Umsatzstabilität, um langfristig ein Geschäft halten zu können. Die Umsatzstabilität steht in enger Verbindung zum Kaufkraftpotential.
Von Kopplungspotential spricht man, wenn ein positiver Effekt auf die Umsatzerwartung von bestehenden Einzelhandelslagen oder erfolgreich operierenden Einzelhandelsbetrieben ausgeht.
Eine entsprechend gute Umsatzerwartung kann allerdings nur vorliegen, wenn der Standort, das Objekt an sich und auch das Angebot von hoher Qualität zeugen.
DIP – Deutsche Immobilien-Partner haben in ihrem Bericht „Der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen“ vom 13. Februar 2008 veröffentlicht, dass der einzelhandelsrelevante Umsatz im Jahr 2007 leicht unter dem Vorjahresniveau lag. Dies sei insbesondere auf gestiegene steuerliche Belastungen, erhöhte monatliche Ausgaben, wie z. B. für Energie- und Heizkosten, aber auch auf höhere Rücklagen zur privaten Altersvorsorge der Deutschen zurückzuführen.
Den Analysen der DIP zufolge verlagerte sich in den letzten Jahren die Nachfrage nach Verkaufsflächen wieder verstärkt in die Innenstädte. Speziell expandierende Filialisten wollen ihre Marktposition in den zentralen, zukunftsträchtigen Standortbereichen ausbauen. Dabei profitieren selbstverständlich die etablierten 1a-Lagen.
Bei Einzelhandelsflächen stellt der Standort bzw. die Lage immer noch den bedeutendsten Einflussfaktor dar. Die Qualität der Lage wird bestimmt durch die Passantenfrequenz, den Branchenbesatz und die Geschlossenheit der Schaufensterfronten.
Ein Standort ist qualitativ gut, wenn er gut erreichbar ist, wenn er sichtbar ist, d.h. wenn das Objekt an sich bereits eine gewisse Werbewirkung hat, und wenn das Umfeld und das Image stimmen.
Für die Qualität der Grundstücke sind die tatsächliche Nutzung der Grundstücke, die Passantenfrequenz und die Erdgeschossmieten als Merkmale maßgebend für den zu erzielenden Ertrag.
Bei der Objektqualität spielt die Ladengröße eine Rolle. Der idealtypische Einzelhandelsladen hat eine Ladenfläche um die 100 m². Daneben ist auch der Ladenzuschnitt ein wichtiger Einflussfaktor auf die Miethöhe. Breitere und weniger tiefe Läden erzielen in der Regel höhere Mieteinnahmen als schmale, tiefe Läden bei gleicher Lage.
Weitere Merkmale der Objektqualität, die ebenfalls Einfluss auf die Miethöhe haben, sind das Verhältnis der Verkaufsfläche zur Lagerfläche, der ebenerdige bzw. mit Stufen versehene Eingangsbereich des Ladens und die Größe der Schaufensterfläche. In der Literatur werden Anhaltspunkte zu der Größe der Schaufensterfront gegeben.[5]
Nutzfläche bis 50 m²: 4 m Schaufensterfront
Nutzfläche bis 70 m²: 5 m Schaufensterfront
Nutzfläche ab 210 m²: > 8 m Schaufensterfront
Aber auch die Höhe des Schaufensters kann von Bedeutung sein, wenn beispielsweise Schaufensterpuppen werbewirksam platziert werden sollen.
Bei Büros und Arztpraxen wird dagegen der Nutzungswert vor allem durch die Lage, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Parkmöglichkeiten, die Ausstattung und auch die Stockwerkslage bestimmt. Beispielsweise ist eine Orthopädiepraxis im Obergeschoss eines Gebäudes ohne Fahrstuhl durchaus ungünstig gelegen.
In der einschlägigen Literatur sind Anhaltspunkte zu Mietpreisunterschieden der einzelnen Stockwerke veröffentlicht worden (siehe Tab. 2.)
Tab. 2: Mieten in Prozent im Vergleich zur Ladenmiete Erdgeschoss.
Quelle: Dröge, “Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum”, 1999, S. 298
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
4.3. Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert
Aus dem zuvor Genannten wird klar, dass die Höhe der Ladenmieten in direktem Bezug zum Ertrag bzw. zum Umsatz steht. Denn je attraktiver ein Geschäft hinsichtlich des zu erwartenden Umsatzes ist desto höher ist die Nachfrage durch potentielle Mieter. Daraus folgt: je größer die Nachfrage desto höher ist der zu erzielende Mietzins.
Letztendlich bedeutet dies, dass der Bodenwert mit der Höhe des Ertrags zusammenhängt und damit auch mit der erzielbaren Miete (Abb. 4).[6]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 4: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Miethöhe.
Quelle: eigene Darstellung
Bei Geschäftsräumen folgt die Mietpreisbildung dem marktwirtschaftlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage, da hier im Gegensatz zur Wohnraummiete Vertragsfreiheit herrscht, d.h. die Miete kann frei vereinbart werden. Die Vereinbarungen dürfen jedoch nicht gegen § 138 Bürgerliches Gesetzbuch (sittenwidrige Rechtsgeschäfte/Wucher) verstoßen.
Der Begriff der ortsüblichen Miete für Geschäftsräume kann in Anlehnung an § 194 BauGB folgendermaßen definiert werden.
„Die ortsübliche Marktmiete für Gewerberäume wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse üblicherweise erzielt und bezahlt wird.“[7]
In der Regel lassen sich im Erdgeschoss eines Gebäudes in der Innenstadt aufgrund der Ladennutzung die höchsten Mieten erzielen. Darüber liegende Wohn- oder Büronutzung kann bei der Ermittlung des Bodenwerts außer Acht gelassen werden. Grundsätzlich sollten aber Geschäfte, die über mehrere Etagen gehen, d. h. die zusätzlich Verkaufsfläche im Unter- oder Obergeschoss haben, gesondert berücksichtigt werden, wobei die Ladenmieten im Untergeschoss annähernd denen im Obergeschoss entsprechen.[8]
4.4. Mieterhöhung bei Gewerberaum
Im Gewerberaum ist eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Umsatzsteuer oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, jedoch nicht für die Dauer des Mietvertrages aufgrund beispielsweise durchgeführter Modernisierungen.
Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich möglich, wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist auch eine Änderungskündigung mit gleichzeitigem Angebot eines neuen Mietvertrages mit dem erhöhten Mietzins möglich.
Bereits bei Abschluss des Mietvertrages kann eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden. Hier findet zu bestimmten Zeitpunkten eine automatische Mieterhöhung statt. Die jeweilige Erhöhung kann im Vertrag entweder betragsmäßig oder im Gegensatz zur Wohnraummiete auch prozentual festgelegt werden.
Ebenso bei Vertragsabschluss möglich sind Mietanpassungs- oder Preisklauseln, von denen es zahlreiche Varianten gibt.
Bei einer Umsatzmiete, auch Gewinnbeteiligungsklausel genannt, ist die Miete an den Umsatz des Geschäfts gebunden. An die Umsatzmiete kann auch eine Mindestmiete gekoppelt sein. Diese Mischform wird sehr häufig vereinbart, um das Risiko für den Vermieter möglichst gering zu halten. Die umsatzabhängige Miete beträgt – bezogen auf den Umsatz – in der Regel 3 % bis 15 %.
Ist eine Wertsicherungsklausel vereinbart worden, ist die Miete an einen Index gekoppelt. In der Regel handelt es sich hierbei um den Lebenshaltungskostenindex. Die Miete kann allerdings immer frühestens nach einem Jahr erhöht werden.
Grundsätzlich sind sämtliche vertraglich geregelten Mieterhöhungen zu beachten, wenn Rückschlüsse auf den Bodenwert gezogen werden sollen.
5. Stand der Forschung
Die Bodenrichtwerte stehen augenfällig in einer Wechselwirkung zum Ertrag. Zu der Problematik der Bodenrichtwertermittlung in den kaufpreisarmen Lagen der Innenstädte wurden in den letzten 40 Jahren bereits viele Untersuchungen durchgeführt und Methoden entwickelt, die Richtwerte anhand des Ertrages abzuleiten.
Bisher wurde aber noch kein ideales Verfahren gefunden, das für alle Städte Deutschlands gleichermaßen anwendbar ist. Verschiedene Faktoren wie Einwohnerzahl, Kaufkraft oder regionale Besonderheiten lassen kein einheitliches Mietniveau zu und damit auch keine einheitliche Methode finden.
5.1. Ableitung von Bodenrichtwerten anhand von Ertragsindikatoren
Auf die Erkenntnisse aufbauend, dass der Bodenwert in Korrelation mit dem Ertrag bzw. der Miete steht, wurde in der Vergangenheit mehrfach versucht, den individuellen Bodenwert mit Hilfe von Formeln zu ermitteln, welche die wesentlichen wertbildenden Parameter beinhalten.[9]
Einer vorangegangenen im Jahr 2006 unter 100 Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eigens durchgeführten Umfrage zum Thema „Wertermittlung in kaufpreisarmen Lagen“ ist zu entnehmen, dass lediglich rund 23 % der befragten Gutachterausschüsse Mieten für die Ermittlung der Bodenrichtwerte heranziehen.[10] Gründe hierfür sind in erster Linie Zeit- und Personalmangel sowie zu hoher Kostenaufwand.
Sofern Bodenrichtwerte aus Mieten ermittelt werden, geschieht dies vorrangig in Innenstadtlagen. Dabei findet hauptsächlich das Mietlageverfahren Anwendung. Wenige verwenden auch das Mietsäulenverfahren. Des Weiteren ist auch das Residualwertverfahren für die Ermittlung von Bodenwerten bekannt. Die einzelnen Verfahren werden nachfolgend erläutert.
5.1.1. Mietlageverfahren
Das Mietlageverfahren zielt vorrangig auf die Abhängigkeit des Bodenwertes von den nachhaltig erzielbaren Geschäftsraummieten in Erdgeschosslage in den Innenstädten ab, da hier die höchsten Mieten erzielt werden. Maßgebend sind dabei die erzielbaren Erträge.
Beispielsweise erfragt der für die Landkreise Harburg, Lüneburg, Lüchow-Dannenberg und Uelzen zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte in unregelmäßigen Abständen Ladenmieten. Einige Gutachterausschüsse erstellen auch Mietrichtwertkarten für Ladenräume.
Die Mieten können dabei auf verschiedene Weise in Erfahrung gebracht werden. Entweder im Zuge von Gutachten, die im aktuellen Zeitraum vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte über entsprechende Geschäfts- oder Wohn- und Geschäftshäuser erstellt wurden, aus Kaufverträgen, sofern hier die Mieten angegeben sind und/oder durch umfangreiche Mietumfragen.
Bei solchen Umfragen sind unter anderem die Größe und Nutzung der gewerblich genutzten Räume, die monatliche Nettokaltmiete, möglichst getrennt nach Verkaufs- und Nebenfläche, der Zeitpunkt der Mietfestsetzung sowie weitere wertrelevante Festsetzungen und das Baujahr des Objekts und gegebenenfalls auch das Jahr der letzten Sanierung zu ermitteln.
Die gesammelten Mietdaten werden anschließend hinsichtlich ihrer Abhängigkeit zu möglichen Einflussgrößen und zur Bestimmung der Abhängigkeit des Bodenwerts mittels Regressionsanalyse untersucht. Ziel der Regressionsanalyse ist es, mit einer Funktion, der Regressionsfunktion, eine funktionale Beziehung zwischen einer Zielgröße und einer oder mehreren Einflussgröße(n) zu ermitteln.
Das Mietlageverfahren reagiert sensibel auf geringfügige Mietänderungen, und die Eignung ist bei gestörten Marktverhältnissen, wie Leerstand, fraglich. Grundlegend sind nachhaltig erzielbare Mieten und eine ausgewogene Vermietungssituation.
[...]
[1] Gerardy, Möckel, „Praxis der Grundstücksbewertung“, 2003, S. 1.2.4/1
[2] Vgl. Reuter, „Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten in Innenstadtlagen“, 2005, S. 63 ff. sowie Seele, „Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich“, in VR 12/1998, S. 399
[3] Vgl. Kleiber, Simon, „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 2007, S. 1182
[4] BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az. VIII ZR 215/66
[5] Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 279
[6] Günther, „Bodenrichtwertermittlung bei mangelnden Kaufpreisen“, in „Forum“, 1/2003, S. 32 ff.
[7] Dröge, „Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum“, 1999, S. 293
[8] Vgl. Kleiber Simon, „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 2007, S. 2427
[9] Vgl. Upmeyer, „Bodenwertermittlung für ein Grundstück in einer Großstadt in den neuen Bundesländern“, in „GuG“, 1/1999, S. 42 ff.
[10] Vgl. Arndt, Strümpel, „Wertermittlung in kaufpreisarmen Lagen“, 2006, S. 16
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