L’acquisition d’un lopin de terre de nos jours en Afrique en général et au Cameroun en particulier est une question atemporelle. Partout où l’on se trouve, quoiqu’on face, on aura absolument besoin de se loger et de loger sa famille. La nécessité d’avoir une parcelle de terre où construire ou alors où investir devra dès lors faire surface à tout moment. Tous les moyens parfois frauduleux ou non pourront être mis en œuvre pour accéder à la terre. Dans ce processus d’accession, plusieurs structures peuvent jouer un rôle plus ou moins direct à l’instar du cadastre, de la sous-préfecture, des communes, mais surtout la conservation foncière.
Ainsi, la conservation foncière dans le système foncier camerounais et plus particulièrement dans le département de la Menoua, joue un rôle très cardinal. Cette structure est nécessaire eu égard à son rôle majeure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier, même s’il reste vrai que son fonctionnement au quotidien est lacunaire compte tenu de plusieurs pesanteurs.
Face à ces obstacles, de nombreuses solutions peuvent être suggérées afin d’y remédier, pour faire de la conservation foncière un véritable maillon incontournable dans le marché immobilier camerounais.
TABLE DES METIERES
AVERTISSEMENT
DEDICACE
REMERCIEMENTS
PRINCIPALES ABBREVIATIONS
TABLE DES METIERES
RESUME
ABSTRACT
INTRODUCTION GENERALE
I- DES CLARIFICATIONS CONCEPTUELLES SUR LE THEME
II- PRESENTATION DE L’INTERET DU SUJET
III- PRESENTATION DE L’ENVIRONNEMENT DU STAGE
IV- PROBLEMATIQUE, SOURCES ET DEMARCHE DU TRAVAIL
PREMIERE PARTIE: L’INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA: UNE INSTITUTION CENTRALE DANS LA DELIVRANCE ET LA SECURISATION DU TITRE FONCIER
CHAPITRE I: UNE INSTITUTION CENTRALE A TRAVERS SES MISSIONS
Section1: Une institution centrale pendant la procédure d’immatriculation et d’inscription des droits réels au livre foncier
Section 2: Une institution centrale dans la conservation des documents, la communication d’informations au public et la liquidation des droits
CONCLUSION CHAPITRE I
CHAPITRE II: UNE INSTITUTION CENTRALE DE PART LA DOUBLE RESPONSABILITE DU CONSERVATEUR FONCIER
Section 1: Une responsabilité lourde à l’égard des tiers
Section 2: La responsabilité lourde du conservateur à l’égard de l’Etat
CONCLUSION CHAPITRE II
CONCLUSION PREMIERE PARTIE
DEUXIEME PARTIE: L’INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA: UNE INSTITUTION AU FONCTIONNEMENT LACUNAIRE
CHAPITRE I: LES ENTRAVES AU FONCTIONNEMENT HARMONIEUX DE L’INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA
Section 1: Les entraves sérieuses de nature endogène à l’institution
Section 2: Les entraves sérieuses de nature exogène à l’institution
CONCLUSION CHAPITRE I
CHAPITRE II: LES SOLUTIONS POSSIBLES POUR L’AMELIORATION DU FONCTIONNEMENT DE L’INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA
Section 1: Les solutions souhaitables en vue de l’amélioration des entraves de nature endogène à l’institution
Section 2: Les solutions envisageables en vue de l’amélioration des entraves de nature exogène
CONCLUSION CHAPITRE II
CONCLUSION DEUXIEME PARTIE
CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE
ANNEXES
ANNEXE I: FICHE DE COLLECTE DE DONNEES SUR LES SERVICES RENDUS PAR LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA DE 2005 A 2011
ANNEXE II: QUESTIONNAIRE AYANT GUIDE NOTRE TRAVAIL
ANNEXE III: Les prototypes de quelques produits résultant de l’activité du conservateur foncier de la Menoua
AVERTISSEMENT
«La Faculté des Sciences Juridiques et Politiques de l’Université de Dschang n’entend donner aucune approbation ni improbation aux opinions émises dans ce rapport de stage; ces opinions doivent être considérées comme propres à leur auteur.»
DEDICACE
Ce travail est dédié:
A mes parents M. TCHOUANGUEM Maurice et Mme TCHOUANGUEM née PENE CHOUAPE Antoinette, pour l’assistance sans faille et l’endurance dont ils ont toujours fait preuve jusqu’à ce jour. Que ce travail soit la contre-partie de vos sacrifices.
A mon frère aîné CHOLATCHUE Eric, pour tous les efforts et l’espoir qu’il a su placer à notre endroit. Que ce travail soit pour toi l’argument d’un réconfort.
REMERCIEMENTS
Pour l’aboutissement de ce rapport de stage, la participation et l’assistance de plusieurs personnes ont été déterminantes. Mais, sans être exhaustif, qu’il nous soit permis de remercier tout particulièrement:
Le docteur MIENDJIEM Isidore Léopold, notre directeur de rapport, qui a su, par sa sagesse scientifique, nous inculquer le sens du travail bien fait et la rigueur dans le raisonnement.
Le professeur KALIEU ELONGO Yvette Rachel, notre directeur de thèse, qui a toujours su nous encourager dans le sens du dynamisme scientifique.
A tous les enseignants de la faculté pour la qualité des enseignements dispensés.
Aux messieurs NKOUMBA NZIMA Salomon et FANKEM Charles, respectivement conservateur foncier et receveur des domaines du département de la Menoua, pour les conseils et l’encadrement solide lors de notre stage.
Les doctorants, CHAKOUNTE Stella, KOUAM Michel, NGUENA Landry, TCHOUAMBIA TOMTOM Jean Louis Bedel, TSAFACK Cédric, pour leur soutien inestimable;
Mon tuteur, DJOUENDJEU NGAMENI Emmanuel pour le soutien paternel sans faille;
Nos frères et sœurs, LEUGAH Sylvie, CHOUAPE Eléonore, CHIENTCHEU Irène, YAMTCHEU Yves, pour leur assistance illimitée;
Nos amis BOUOPDA Cédric, DJOKA Collince, DONGMO Saturnin, EKWELLE Marcelle, FEUDJIO Patrick, NGOUNOU Rosandry, NSOB Jonathan, NSOP Gérard, TATSADONG Marius, TOUKO Martial, pour les encouragements constants;
Tous nos camarades de promotion de master professionnel en Droits et Techniques Fonciers et Domaniaux, ainsi que ceux qui ont participés de près ou de loin à l’aboutissement de nos travaux.
PRINCIPALES ABBREVIATIONS
Bull.: Bulletin.
Coll.: Collection.
C.S.C.O.R: Cour suprême du Cameroun Oriental.
D.E.A: Diplôme d’Etudes Approfondies.
De Lege Feranda: Sous l’angle de la loi avenir.
Ed.: Editions.
E.N.A.M: Ecole Nationale d’Administration et de Magistrature.
J.O.C: Journal Officiel du Cameroun.
L.G.D.J: Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence.
MINDAF: Ministère de Domaines de des Affaires Foncières.
MINDCAF: Ministère des Domaines du Cadastre et des Affaire foncières.
N°: Numéro.
Op.cit.: Opere citato (cité plus haut).
P./ PP.: Page/ pages.
PUA: Presses Universitaires d’Afrique.
S.: Suivants.
T.: Tome.
Note de l'éditeur: des parties de l'annexe ont été supprimées pour des raisons de droits d'auteur.
RESUME
L’acquisition d’un lopin de terre de nos jours en Afrique en général et au Cameroun en particulier est une question atemporelle. Partout où l’on se trouve, quoiqu’on face, on aura absolument besoin de se loger et de loger sa famille. La nécessité d’avoir une parcelle de terre où construire ou alors où investir devra dès lors faire surface à tout moment. Tous les moyens parfois frauduleux ou non pourront être mis en œuvre pour accéder à la terre. Dans ce processus d’accession, plusieurs structures peuvent jouer un rôle plus ou moins direct à l’instar du cadastre, de la sous-préfecture, des communes, mais surtout la conservation foncière.
Ainsi, la conservation foncière dans le système foncier camerounais et plus particulièrement dans le département de la Menoua, joue un rôle très cardinal. Cette structure est nécessaire eu égard à son rôle majeure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier, même s’il reste vrai que son fonctionnement au quotidien est lacunaire compte tenu de plusieurs pesanteurs.
Face à ces obstacles, de nombreuses solutions peuvent être suggérées afin d’y remédier, pour faire de la conservation foncière un véritable maillon incontournable dans le marché immobilier camerounais.
ABSTRACT
To acquire a piece of land is a timeless issue nowadays in Africa, particularly in Cameroon. Whatever being the job one is doing or the place, one must need an accommodation for him and his family. At any moment, the need for a piece of land where one can invest or build a house can rise. All means, fraudulent or legal, can be engaged in order to own the land. In the acquisition process, several bodies namely the Land registry, the Divisional Officer's Office, Councils and especially the Land registry office can participate more or less directly.
Thus, in the Cameroonian Land System and in the Menoua Division specifically, the Land registry office plays a key role. This process is paramount as it plays an important role in the issuing of land title and ensures its security, even if the truth is that the daily functioning is incomplete because of procedures.
Many solutions can be suggested in solving these problems so that the Land registry office will really have a major influence in the Cameroonian real estate market.
INTRODUCTION GENERALE
La terre, encore la terre et toujours la terre, on ne sera jamais lassé d’écouter ces mots. Ceci se justifie bien car, partout en Afrique aujourd’hui, la terre est d’une si grande importance que le mot sonne avec redondance dans l’esprit d’un très grand nombre. La terre constitue un enjeu économique et social indéniable; c’est un outil capital de développement. Pour ce fait, la réglementation de son utilisation et de son occupation s’impose avec beaucoup d’acuité. Ainsi, de nombreuses règles régissent l’accès à la terre partout dans le monde et en Afrique en particulier.
La législation en matière foncière a connue de nombreuses mutations dans la plupart des pays africains. Ils coexistent ici deux modes de gestion des terres: le mode traditionnel et le mode moderne. Le premier consiste à confier l'ensemble des terres à un chef coutumier, gardien de la tradition ancestrale. Il est le seulqui puisse distribuer les terres à ses sujets; et dans le second mode, la gestion de la terre est confiée à une entité étatique. Ce dernier mode, dit encore mode du droit écrit, diffère d'un pays à un autre, d'un régime politique à un autre1.
Pour ce qui est de l’Etat du Cameroun qui nous concerne, il faut relever qu’il existait dans le Cameroun précolonial une communautarisation dans l’utilisation des terres2. Les hommes s’accrochaient à celle-ci dans la mesure où ils la considéraient comme la mamelle nourricière de la communauté, c'est-à-dire la productrice des principaux moyens de subsistance. Cette conception faisait alors de la terre un bien « sacré » et comme tel insusceptible d’aliénation3. Elle se transmettait au fil des générations et il était dès lors impossible de parler de propriété individuelle puisqu’elle n’appartenait alors à personne de façon privative4.
C’est en effet, l’arrivée des colons qui sonne le glas de la propriété coutumière et consacre pour la première fois la propriété individuelle au Cameroun5. La colonisation de façon formelle commença le 12 juillet 1884 avec la signature du Traité Germano-Douala. Dès leur arrivée au Cameroun, les Allemands remirent en cause le système de gestion de terre existant. Le 19 juin 1896, ils prirent un décret impérial portant organisation foncière. Toutefois, la présence allemande fut très courte car, le 28 juin 1919, date de signature du traité de Versailles, le Cameroun fût partagé officiellement entre la France et l'Angleterre. Français et Anglais eurent des conceptions différentes concernant la gestion de la terre.
Dans la partie du Cameroun sous administration Française, jusqu’à l’aube de l’indépendance, il exista trois systèmes de gestion des terres: le système de la transcription, celui de la constatation des droits fonciers coutumiers et celui de l’immatriculation.
Régi par la Loi du 24 juillet 1921 et son Décret d’application du 15 septembre 1921, le système ou régime de la transcription, consistait tout simplement à inscrire sur un registre spécial6, chaque immeuble qu'on possédait. Le conservateur foncier attribuait alors à cet immeuble un compte sur lequel étaient inscrits de façon chronologique les droits réels grevant ledit immeuble. Il s'agissait du régime de la publicité réelle et ce régime n'intéressait que les français expatriés et assimilés7.
Le système ou régime de la constatation des droits fonciers coutumiers des indigènes quant à lui avait été crée par le décret du 21 juillet 19328. Grace à ce texte, il s’agissait pour l'indigène, de faire constater par les autorités administratives ses droits sur la terre, c'est-à-dire de prouver qu'il occupait ou exploitait effectivement celle-ci. A la suite de cette preuve, il bénéficiait de la délivrance d'un titre appelé livret foncier. Mais, la valeur de ce livret était inférieure à celle du titre foncier qui constitue le point d’achèvement de la procédure d'immatriculation.
Pour ce qui est de la procédure d’immatriculation, elle était régie par un deuxième décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l’immatriculation. Ce régime était en quelque sorte la suite logique du précédent. D’ailleurs, le droit de l'indigène constaté dans un livret foncier pouvait bien être transformé en droit de propriété effective grâce à la procédure d'immatriculation par laquelle, un titre foncier était délivré au postulant.
Le système colonial français, en général, n'a pas véritablement satisfait les camerounais dans le sens où les décisions prises par les colons ne visaient pas toujours l'épanouissement des populations, ce qui a suscité de grandes difficultés dans les relations entre l'Administration et les populations. A la suite de ces difficultés, le décret-loi no 63/2 du 09 janvier 1963 a été pris9. L'accent était désormais mis sur la mise en valeur de la terre comme condition de délivrance du titre foncier. Avec ce décret, le régime foncier camerounais était dans un véritable processus de gestation et le 06 juillet 1974, intervint l'actuelle réforme foncière.
Dans la partie camerounaise sous administration britannique, la gestion foncière était tout aussi rendue difficile. En effet, entre 1919 et 1927, les parties Nord et Sud du Cameroun sous administration britannique étaient régies par des législations disparates issues du Nigéria. Suite aux difficultés d’application des législations différentes dans cette partie du Cameroun, l’administration coloniale britannique avait procédé à l’uniformisation des dispositions foncières applicables. C’est pour cette raison qu’a été crée en 1921 la Land and Native Rights Ordinnance qui y trouvait application. L’objectif du législateur colonial était de permettre à tout le monde l'utilisation et l'occupation des terres, c'est-à-dire de bénéficier des droits de jouir (fructus) et d'occuper (usus). Ces deux droits dans l’ensemble formaient ce qu’on appelait le Right of occupancy. Il en existait alors deux types de right of occupancy suivant qu'on était allogène ou autochtone: le Statutory Right of occupancy pour le premier et le Customary Right of occupancy pour le second. Bien après, la Land and Native Right Ordinnance a été doté d'un article disposant qu' « à tout moment, le Gouverneur pouvait retirer le Customary Right of occupancy ». Dans la mesure où cette disposition était en elle même source d'insécurité, elle provoqua de nombreuses révoltes. La gravité des violences amena le Gouverneur à comprendre qu'elles étaient dues à la volonté d'accéder à la pleine propriété. Ce qui l'a amené à essayer de mettre en œuvre une réforme garantissant l'accès à la pleine propriété au Cameroun britannique.
A la faveur des revendications aussi bien dans le Cameroun francophone et anglophone et la réunification du Cameroun, est intervenue la grande réforme foncière de 197410. A partir de cette date, on assiste à l’application d’une législation uniforme en matière foncière sur l’ensemble du territoire camerounais. Il existe désormais un seul régime permettant d’accéder à la terre: le régime de l’immatriculation donnant l’accès à la propriété foncière. Cette date constitue l’étape la plus significative dans la construction du système foncier camerounais. Après des séances de travaux préparatoires et de nombreuses conférences organisés par le gouvernement dans le but de recueillir toutes les difficultés des populations en matière foncière, la réforme de 1974 est intervenue pour traduire toutes les difficultés soulevées en termes juridiques. En effet, cette année là, trois importantes ordonnances virent le jour, suivi environ deux ans plus tard, de leurs décrets d'application. Jusqu'à ce jour, ces textes constituent le soubassement du régime juridique applicable en matière foncière au Cameroun. Plus de trois décennies après la mise en œuvre de cette réforme, de nombreux problèmes persistent.
Du coup, il ressort que la réforme foncière de 1974 n'a pas entièrement atteint les objectifs poursuivis par le législateur notamment la satisfaction des camerounais11. Fort heureusement, le Gouvernement n’est pas resté insensible à l’ampleur de ce malaise sociétal. C'est ainsi que par décret no 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du Gouvernement, le ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat a changé de dénomination et est devenu ministère des domaines et affaires foncières. Un an après, les décrets no 2005/178 du 21 mai 2005 et no 2005/481 du 16 décembre 2005 ont été pris. Le premier organise le ministère des Domaines et des Affaires foncières, pendant que le second modifie et complète le décret no 76/165 fixant les conditions d’obtention du titre foncier au Cameroun. Le décret no 2005/178 introduit un certain nombre d'innovations dans la gestion foncière au Cameroun. L'une des plus importantes et marquantes de ces innovations est la déconcentration de la gestion foncière. C’est ainsi que ce décret institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département. C’est ce qui justifie l’inspiration de notre thématique: «l’institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais: étude à partir de la conservation foncière de la Menoua» .
L’analyse de ce thème passe d’abord par un cadrage conceptuel nécessaire (I), une présentation rigoureuse de l’intérêt ayant guidé le choix de ce sujet (II); ensuite il sera judicieux de présenter la situation et le cadre dans lesquels le stage a été effectué (III), et enfin la problématique, les sources et la démarche du travail (IV).
I- DES CLARIFICATIONS CONCEPTUELLES SUR LE THEME
Il est important pour une bonne appréhension du sujet de faire un peu de sémantique. Ainsi, convient-il de définir suffisamment les termes institution(A), conservation foncière(B), et système foncier camerounais(C).
A- LE CONCEPT D’INSTITUTION
L’institution est perçue comme une structure sociale jouant un rôle reconnu important, que ce rôle ait une origine juridique (institution de l’Etat), ou sociologique (institution de la famille12 ).
Concept fondamental de la théorie juridique du Doyen Maurice Hauriou, l’institution peut également se définir comme une organisation juridique sociale, c'est-à-dire destinée à un ensemble d’individus, dont l’autorité est reconnue parce qu’elle est établie en correspondance avec l’ordre général des choses du moment, et qui présente un caractère durable, fondé sur un équilibre des forces ou une séparation de pouvoirs13. A titre illustratif nous pouvons citer l’institution de la conservation foncière; qui nous interpelle d’ailleurs dans ce travail. Elle sera perçue dans tout ce travail comme une institution Etatique remplissant une mission d’intérêt général.
B- LA NOTION DE CONSERVATION FONCIERE
Institution charnière dans le système de gestion foncière au Cameroun, la conservation foncière est un vieil organisme qui fait l’objet de nombreux textes dont les plus importants sont: le Décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l’immatriculation et son Décret d’application du 24 mars 1934. Le Code civil de 1832 rendu applicable au Cameroun en ses articles 2196 à 2203 sur la publicité des registres et la responsabilité du conservateur.
Plus récemment encore et c’est important de le rappeler, cette institution a été organisée par de nombreux textes consacrant la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun. En effet, le Décret n° 2005-178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des Domaines et Affaires Foncières, l’Instruction n° 000007-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière et l’Instruction n° 000001-Y.18-MINDAF-D200 du 02 décembre 2005 sur la mise en place des conservations foncières, sont en la matière les textes les plus évocateurs de cette déconcentration foncière14. Le décret n° 2005-178 du 27 mai 2005 suscité institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département15. Le titre foncier est établit au niveau de chaque département et non plus au niveau régional ou alors provincial comme dans l’ancien système.
La conservation foncière est l’institution principale dans la procédure d’immatriculation des terrains et de l’inscription des droits y relatifs. Son rôle est d’une importance avouée dans la procédure d’immatriculation des terrains et de l’enregistrement des droits réels au livre foncier. Il faut dire utilement que ce missions sont remplies dans l’intérêt de l’Etat et de la population toute entière.
C- LE CONTENU DES TERMES GENERIQUES DU SYSTEME FONCIER CAMEROUNAIS
Un système peut être défini comme un ensemble de procédés mis en œuvre pour produire un résultat donné. Le système foncier Camerounais renvoie de ce point de vue à l’arsenal juridique mis en place par l’Etat Camerounais pour atteindre ses objectifs en matière foncière. Il s’agit de la stratégie gouvernementale visant à garantir à tous l’accès à la terre et de faire jouer à cette dernière son rôle en matière de développement économique, culturel et social.
Rappelons encore que le système foncier camerounais à été différent pendant la période coloniale allant des Allemands pour arriver aux Anglais et Français. En effet, le Cameroun a longtemps pratiqué un système foncier basé sur les traditions séculaires. Mais, les colonisations successives lui ont chacune imposée dans la partie qu’elle occupait un système de gestion foncière bien différent16. Toutefois, l’évolution politique du pays va l’amener à la grande réforme foncière de 1974, réforme qui consacre un nouveau système foncier dans le pays. Jusqu’à ce jour, malgré quelques modifications qui lui ont été apportées, c’est le seul système qui trouve application dans l’ensemble du territoire camerounais.
II- PRESENTATION DE L’INTERET DU SUJET
L’analyse de ce thème est porteuse d’un intérêt à la fois théorique et pratique.
Sur le plan théorique, le sujet retient l’attention dans la mesure où: le droit de propriété immobilière, droit fondamental de l’homme consacré aussi bien dans la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 27 Août 1789, et le préambule de la constitution du 18 Janvier 1996; est sans cesse menacé par les enjeux socio-économiques et culturels du Foncier. Ce Droit de propriété étant passé à la sacralité, l’Etat a l’obligation de garantir à chacun son utilisation rationnelle; il doit intervenir pour le protéger. Ainsi, l’analyse de ce sujet permettra à coup sûr de vérifier si effectivement l’Etat joue pleinement son rôle de gardien de la propriété immobilière.
L’étude permettra alors de scruter de près les dispositions textuelles pour s’assurer de leur application effective. Il s’agira de vérifier si toutes les dispositions en la matière sont susceptibles de faciliter le fonctionnement de l’institution et partant l’accès à la terre, avec son pendant qui est la sécurité foncière.
En plus, l’étude contribuera à faire appréhender la question en ouvrant des perspectives à la recherche, dans la mesure où très peu de travaux et de solutions y ont été consacrés.
Sur le plan pratique, l’étude permettra de saisir pleinement le rôle de cette institution dans la consolidation du Droit de propriété immobilière. Elle facilitera le recours à l’institution et son fonctionnement harmonieux. Bien plus, elle permettra une meilleure protection des différents acteurs sociaux. Ainsi, les prêteurs de deniers seront davantage renseignés sur leur droit et les mécanismes de protection de ceux-ci17. Les particuliers18 seront mieux informés par rapport à la situation immobilière des personnes avec lesquelles ils traitent etc. L’étude permettra entre autre de faire un rapprochement entre les dispositions textuelles et leurs applications pratiques, dans le but d’en tracer les frontières.
III- PRESENTATION DE L’ENVIRONNEMENT DU STAGE
Le stage s’est effectué au sein de la délégation départementale des domaines et des affaires foncières du département de la Menoua et plus particulièrement dans le service de la conservation de la propriété foncière dudit département situé dans la ville de Dschang. Il convient par conséquent de présenter sommairement l’environnement spatial du stage, c’est-à-dire la circonscription administrative du stage (1), avant d’analyser l’environnement structurel du stage (2).
A. L’environnement spatial du stage
L’environnement spatial du stage renvoi à la circonscription administrative dans laquelle notre stage s’est déroulé. Il est alors question de faire une petite notule sur cette circonscription administrative.
En effet, l’histoire administrative du département de la Menoua révèle que cette unité de commandement a été crée comme département en 1960 par la Loi n°60/70 du 30 novembre 1960. Département de la région de l’ouest-Cameroun, avec pour chef-lieu Dschang, ce département compte six arrondissements et six communes.
Ville universitaire19 et agricole, ville à haut potentiel touristique, la ville de Dschang veut dire en langue locale « palabre ». Elle est née en 1903 de la colonisation allemande. Elle est comprise entre le 5°25’et 5°30’ de latitude Nord et 10° et 10°5’ de longitude Est. Chef lieu du département de la Menoua, elle est située à 213 kilomètres au Nord de Douala et 350 kilomètres au Nord-Ouest de Yaoundé.
Le département de la Menoua en lui-même est limité au Nord par les Bamboutos, à l’Est par la Mifi, les Hauts-Plateaux et le Haut-Nkam, au Sud par le Moungo et à l’Ouest par le Lébialem. Il est situé entre le 5°14’ et le 5°38’ de latitude Nord et le 9°53’ et 10° et 10°22’ de longitude Est. Il abrite une population estimée à près de 372.244 habitants, avec une densité moyenne de 270 habitants/km². Il a une contenance superficielle estimée à près de 1674 hectares.
Ainsi présenter l’environnement spatial, quid de l’environnement structurel.
B. L’environnement structurel du stage
La conservation foncière du département de la Menoua a vu le jour à l’occasion de la réforme foncière intervenue en décembre 2005. En effet, le décret n°2005/178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières institue désormais une conservation foncière au niveau de chaque département. Cette conservation foncière est comprise dans le grand ensemble constitué de la «délégation départementale des domaines, du cadastre et des affaires foncières » de la Menoua. En plus de ce décret, l’Instruction n° 000007-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la conservation foncière et l’instruction n° 000001-Y.18-MINDAF-D200 du 02 décembre 2005 sur la mise en place des conservations foncières sont aussi à citer dans les textes ayant consacrés la conservation foncière de la Menoua.
Dans l’ensemble, la délégation départementale comporte outre le délégué départemental chargé de la coordination, six services ayant des compétences spécifiques. Il s’agit du service départemental du patrimoine, le service départemental des domaines, le service départemental des affaires foncières, le service départemental du cadastre, la recette départemental et la conservation foncière. Cette dernière structure a de nombreuses missions qui seront abordées plus bas. Elle a, à sa tête, un conservateur foncier. Notre stage s’est effectué sous la responsabilité de ce dernier, nommé M. NKOUMBA NZIMA Salomon.
Il faut souligner d’entrée de jeuqu’il n’existe pas encore de texte fixant le statut du conservateur foncier. Ce texte nous aurait éclairé sur le niveau de qualification professionnelle nécessaire20. Néanmoins, la seule certitude existante est que toute personne nommée comme conservateur foncier titulaire ou intérimaire doit au préalable accomplir la formalité de prestation de serment prévu par la réglementation, à savoir: d’une part, l’article 97, alinéa 2 du décret n° 2005-178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières qui dispose que «Le chef de service des affaires foncières, à sa prise de fonctions, prête serment devant la cour d’appel du ressort, et peut à ce titre, être désigné par l’autorité compétente pour assurer l’intérim du conservateur départemental de la propriété foncière, en cas de congé annuel ou de vacance temporaire du poste.» D’autre part, l’article 5 de l’arrêté du 24 mars 1934 relatif à l’application du décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l’immatriculation prescrit que «Tout conservateur titulaire ou intérimaire entrant en fonction est tenu de prêter, devant le président du tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue de sa résidence, serment de remplir ses fonctions avec exactitude et probité, ou de justifier d’une prestation de serment antérieure».
Le service départemental du patrimoine est chargé grosso modo de la gestion du patrimoine mobilier et immobilier de l’Etat.
La recette départementale des domaines qui, a pour mission l’encaissement et le recouvrement des différentes offres ou biens et services du ministère. A la tête de cette structure est placé le receveur des domaines.
Le service départemental des domaines est chargé de la gestion des domaines publics et privés de l’Etat et de la mise en œuvre de la politique domaniale.
Le service départemental du cadastre, qui doit produire tous les supports graphiques et plans nécessaires à l’instruction des différentes procédures mises en œuvre par les différents services de la délégation départementale.
Le service départemental des affaires foncières enfin, qui a pour mission de mettre en application le régime foncier de l’Etat et d’assurer la gestion du domaine national.
IV- PROBLEMATIQUE, SOURCES ET DEMARCHE DU TRAVAIL
Il convient de présenter successivement la problématique (A) les sources et la démarche du travail (B).
A- LA PROBLEMATIQUE
Notons que la réflexion sur l’institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais à partir de la conservation foncière de la Menoua, suscite de nombreuses interrogations qui gravitent autour de ses missions et son fonctionnement. En ce qui concerne ses missions, nous pouvons nous demander quel est le rôle de cette institution dans le système foncier camerounais? Relativement au fonctionnement, nous nous interrogeons sur le point de savoir si cette institution fonctionne conformément aux règles en vigueur. En d’autres termes, n’y a-t-il pas de facteurs susceptibles d’hypothéquer le bon fonctionnement de cette institution?
B- LES SOURCES ET LA DEMARCHE
Pour mieux aborder notre travail, nous avons exploités plusieurs sources documentaires. Ces documents étaient pour la plupart relatifs au droit foncier et domanial. Les documents traitant directement ou indirectement des questions foncières ont été analysés.
Nous avons dès lors utilisés plusieurs techniques dont les suivantes:
- L’entretien,
- La technique documentaire
La technique de l’entretien est une technique de recherche scientifique. C’est un processus de communication établi entre deux personnes. C’est certainement dans ce même sillage que M. BEAUD.S et M.PIALOUX .M ont affirmés dans leur texte au sujet de l’analyse de la condition ouvrière que « Les entretiens ne sont pas seulement l’illustration d’un modèle théorique préalablement construit mais ils sont plutôt un instrument essentiel d’investigation, un outil de construction d’hypothèses toujours en cours de transformation comme une sorte de tremplin pour la réflexion ».
Nous avons, dans le cadre de notre stage, fait usage de ce procédé pour obtenir certaines informations. Nous avons eu des entretiens avec le responsable de la structure (le conservateur foncier), dans le but de recueillir toutes les informations pouvant nous aider à mieux élaborer ce travail; le receveur des domaines, concernant certains frais exigés pour certaines missions réalisées par la conservation foncière.
L’analyse documentaire est une méthode qui consiste à décomposer un texte, un document historique, philosophique ou littéraire en ses éléments essentiels afin d’en saisir les rapports, d’en donner un schéma d’ensemble. Il s’agit donc par l’analyse de contenu de dépasser l’incertitude et d’enrichir sa lecture d’un document écrit ou visuel, d’où un désir de découverte mais aussi de rigueur comme dans toute démarche de recherche.
Cette technique permet d’assurer une meilleure acception et compréhension des documents, des textes, en répondant aux interrogations suivantes: qui écrit? Pour dire quoi? À qui? Comment?
Pour que notre travail revêt toute son objectivité et sa clarté, il a fallu que nous suivions le conseil de ROETHLIS (F.J.) d’après lequel, «la démarche scientifique implique que l’hypothèse soit formulée en termes tel que l’observation, l’analyse, les conceptions de la recherche puissent fournir une réponse à la question posée21 ». L’hypothèse étant d’ailleurs une présomption, une réponse provisoire à la question posée. Ainsi, l’hypothèse qui se dégage de ce travail est que la conservation foncière dans le système foncier camerounais en général et dans la Menoua en particulier est une structure à laquelle de nombreuses missions ont été assignées, même s’il reste vrai que l’atteinte de ces missions sont mises en branles au quotidien par de nombreuses entraves. Nous avons, pendant toute la période qu’a duré notre stage; allant de Février 2012 à Mai 2012 (04 mois) essayé de respecter les règles de toute recherche scientifique sérieuse.
Cette démarche nous a donc conduit à l’adoption d’un plan binaire qui met en relief l’institution de la conservation foncière de la Menoua comme une institution centrale dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier (Première Partie), laquelle institution fonctionne cependant avec de nombreuses lacunes(Deuxième Partie).
PREMIERE PARTIE: L’INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA: UNE INSTITUTION CENTRALE DANS LA DELIVRANCE ET LA SECURISATION DU TITRE FONCIER
L’institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menoua en particulier, est une institution centrale en ce qui concerne la délivrance et la sécurisation du titre foncier. Nous avons conduit le raisonnement sur l’importance de cette structure dans le système foncier camerounais avec pour référence la conservation foncière de la Menoua. Le rôle central de cette structure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier oscille notamment autour de deux arguments majeurs:
D’abord, l’institution de la conservation foncière de la Menoua est une institution centrale dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier au regard des nombreuses missions qui lui incombent (Chapitre 1).
Ensuite, cette institution est davantage centrale de part les régimes de responsabilité qui encadrent les missions du conservateur (Chapitre 2).
CHAPITRE I: UNE INSTITUTION CENTRALE A TRAVERS SES MISSIONS
Le conservateur foncier est la pièce angulaire de l’institution de la conservation foncière de la Menoua, comme dans toutes les conservations foncières existantes dans le système foncier camerounais. C’est à lui qu’incombe la lourde tâche de fournir tous les services que cette institution offre au profit des usagers. C’est ainsi que nous avons doublement repartie ses missions. Le conservateur foncier intervient d’abord et principalement dans la procédure d’immatriculation et d’inscription des droits réels au livre foncier (Section1), mais également a la charge de la conservation des documents, de la communication de certaines informations au public et de la liquidation des droits (Section2).
Section1: Une institution centrale pendant la procédure d’immatriculation et d’inscription des droits réels au livre foncier
Pour un souci de clarté, la présentation débutera d’abord par le rôle de la conservation foncière dans la conception du titre foncier (Paragraphe 1), ensuite suivra son rôle dans la procédure d’inscription des droits réels au livre foncier (Paragraphe2).
Paragraphe 1: Le rôle central du conservateur foncier dans la conception du titre foncier
Le conservateur foncier du département de la Menoua est le personnage principal dans la procédure de création du titre foncier ou alors dans la procédure d’immatriculation des immeubles.
On peut obtenir le titre foncier sur un immeuble soit par voie d’immatriculation directe, il s’agit de l’accès direct à la propriété foncière, soit par la procédure d’immatriculation indirecte, il s’agira en ce moment de l’accès indirect à la propriété foncière. Mais, la procédure ne se déroule pas toujours comme on l’aurait souhaité à telle enseigne que des incidents peuvent même y résulter22. C’est pourquoi nous allons d’abord présenter les missions du conservateur foncier lorsque la procédure d’immatriculation se déroule sans incident (A) et son rôle en cas d’incidents (B).
A- Le conservateur foncier dans la procédure d’immatriculation sans incidents
L’immatriculation est l’opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l’emprise communautaire et à les placer sous l’empire du régime foncier dont l’aboutissement est pour les droits immobiliers, la délivrance d’un titre foncier
L’immatriculation directe est le mode d’accès à la propriété foncière portant sur les portions du domaine national de première catégorie. C’est l’unique moyen permettant d’accéder aux terres faisant partie du grand ensemble que constitue le domaine national23. C’est du moins ce qui ressort de façon précise des dispositions législatives en la matière24. Le conservateur foncier de la Menoua joue un très grand rôle dans la procédure d’immatriculation directe.
L’immatriculation indirecte par contre, est celle portant sur un terrain sur lequel existe déjà un titre de propriété ou un titre foncier initial. Dans ces deux procédures, le conservateur foncier représente« l’œil et le gendarme de la société camerounaise toute entière25 ».
En effet après toute la « tournée26 » du dossier de réquisition d’immatriculation dans la région, celui-ci est au final acheminé à la conservation foncière du département de la Menoua pour suite de la procédure.
A ce stade de la procédure d’immatriculation, le conservateur foncier du département a un double pouvoir de vérification et de délivrance. Vérification, car celui-ci est tenu de contrôler l’existence et la régularité des pièces nécessaires dans un dossier de réquisition d’immatriculation. C’est ainsi que de prime abord, lorsqu’il reçoit le dossier de la délégation départementale des affaires foncières, il effectue la formalité préalable d’enregistrement du dossier dans un registre qualifié de «registre d’arrivée» ou alors «au courrier arrivé». C’est un registre dans lequel on inscrit dans l’ordre tous les dossiers liés à la procédure d’immatriculation en instance devant le conservateur foncier au niveau départemental. Après cet enregistrement nécessaire, le conservateur s’assure que le dossier a été visé. Il fait une vérification de toutes les pièces annexées au dossier de demande d’immatriculation. Il en est ainsi des pièces suivantes27:
Une demande d’immatriculation directe dont l’original est timbréet signé du requérant ou son mandataire légal;
Un récépissé de dépôt de l’original de la demande signé du sous-préfet;
Un avis au public de la réquisition d’immatriculationsigné du sous-préfet;
Un certificat d’affichage de l’original de la demande d’immatriculation signé du sous-préfet;
Une décision portant convocation de la commission consultative signée du sous-préfet;
Un procès-verbal de constat d’occupation ou d’exploitation signé de tous les membres de la commission consultative compétente;
Un procès-verbal de bornage signé du géomètre assermenté du cadastre, du requérant principal, de tous les membres de la commission consultative et des riverains;
L’original du plan de situation du terrain en quatre exemplairessigné du chef service départemental du cadastre;
Un bulletin régional des avis domaniaux et fonciers dans lequel l’avis de clôture de bornage a été publié;
Une photocopie de la carte nationale d’identité du requérant28.
Après avoir vérifié la régularité de toutes ces pièces présentes dans la demande d’immatriculation et des titres qui y sont annexés, comme l’accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure en même temps que l’absence d’oppositions ou de demandes d’inscription de droits au registre spécial, le conservateur foncier du département a ensuite un pouvoir de délivrance. Il procède si tout est régulier, à l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers et délivre au demandeur le duplicatum authentique.
La délivrance du duplicatum du titre foncier est assujettie au paiement préalable de la redevance foncière exigée.
Chaque cas d’immatriculation donne lieu à l’établissement par le conservateur foncier, d’un titre foncier, comportant:
La description de l’immeuble, avec indication de sa consistance, sa situation, ses limites;
L’indication de l’état civil du propriétaire;
Les droits réels immobiliers existants sur l’immeuble et les charges qui le grèvent. Chaque titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier. Le plan de l’immeuble y est annexé.
Ce fragment ressort ainsi le rôle ou les missions du conservateur foncier dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menoua en particulier dans la procédure normale d’immatriculation. Mais il s’agit là de son rôle quand la procédure se passe sans écueils. Dans le cas contraire, c'est-à-dire en cas de difficulté, le conservateur a aussi un grand rôle à jouer.
B- Le conservateur foncier dans les incidents de procédure d’immatriculation
Le conservateur foncier a aussi un rôle très important dans les incidents pouvant survenir dans le déroulement de la procédure d’immatriculation. Mais nous avons signalés plus haut29 que nous allons seulement analyser les oppositions dans cette partie du travail. En effet, au cours de la procédure d’immatriculation, de nombreux incidents peuvent survenir; parmi lesquels les oppositions.
Le moment d’intervention de l’opposition est bien fixé par les textes. Elle ne peut intervenir qu’à partir du jour du dépôt du dossier d’immatriculation à la Sous-préfecture jusqu’à 30 jours après la publication de l’avis de clôture du bornage au bulletin des avis domaniaux et fonciers. Toute opposition soulevée avant ou après ne peut être qualifiée d’opposition et ne peut être soumise à sa procédure.
L’opposition est toute contestation relative soit à l’auteur de la mise en valeur, soit à l’étendue de la mise en valeur. Toute opposition ayant un objet autre que l’auteur de la mise en valeur ou l’étendue de celle-ci est irrecevable.
L’opposition est formée par voie de requête timbrée comportant l’indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d’intervention et l’énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles fondent leurs arguments. Les demandes d’opposition pouvant être enregistrées par le conservateur foncier sont les suivantes:
Demande d’opposition non examinée le jour du constat d’occupation. Dès réception de celle-ci, il les consigne dans l’ordre d’arrivée, dans un registre spécial appelé « registre des oppositions ».
Demande d’opposition formulée après le jour du constat d’occupation (après la descente de la commission sur le terrain). Il les consigne également dès réception dans le registre des oppositions. Après ces formalités d’enregistrement, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Dans un délai de 30 jours à compter de la notification, le requérant doit, soit rapporter à la conservation foncière mainlevée formelle des oppositions, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d’acquiescement et l’impossibilité pour lui d’obtenir main levée. En cas de main levée d’opposition, le conservateur instruit le dossier en vue de délivrer le titre foncier au requérant.
Relevons pour étayer ces propos que pour l’année deux mil onze (2011), sur cinq quant six(56) dossiers d’oppositions reçus par la conservation de la Menoua, cinq quant cinq (55) avaient été traités.
Si à l’expiration du délai de 30 jours accordé au requérant, l’opposition n’est pas levée, le litige est soumis au Gouverneur territorialement compétent après renvoi du conservateur foncier à la délégation départementale des affaires foncières pour règlement et ce après avis de la commission consultative.
Après tout ce qui précède, on se sera rendu compte que le conservateur foncier du département de la Menoua est un acteur incontournable dans la procédure d’obtention du titre foncier. Il apparaît à cette étape non seulement pour délivrer le titre foncier en lui-même, mais également, il peut même trancher d’éventuels litiges pouvant survenir lors de cette procédure à l’instar des oppositions. Son rôle s’étend au-delà de la procédure d’immatriculation; car il intervient même lors de la publicité foncière.
Paragraphe 2: L’ampleur du rôle du conservateur foncier dans la publicité foncière
La publicité foncière est une institution importante dans l’acquisition et la circulation des droits sur un terrain. Il s’agit en fait de la publication des droits réels ou charges existants sur un terrain et de leurs modifications sur les registres spéciaux tenus à la disposition du public. Le conservateur joue un rôle également central à ce niveau. Ce rôle est à géométrie variable suivant la nature juridique de l’acte objet de l’inscription. Ainsi, il peut intervenir dans l’inscription des actes administratifs (A), des actes conservatoires (B), l’inscription des actes translatifs de droits sur le domaine immobilier privé des personnes publiques (C).
A- L’inscription des actes administratifs constitutifs des droits réels immobiliers des personnes publiques
Les actes dont il est question ont trait pour l’essentiel aux décrets relatifs à l’incorporation, à l’expropriation, au classement et au déclassement des terrains au profit d’une personne publique. Dès notification de l’acte concerné, le conservateur foncier effectue les opérations spécifiques se rapportant à la nature et à la portée juridique dudit acte. L’activité du conservateur peut varier selon l’opération concernée.
Ainsi, en cas d’incorporation d’une dépendance du domaine national au domaine privé de l’Etat ou d’une personne morale de droit public, le conservateur foncier:
Requiert le bornage de l’immeuble s’il n’est pas borné;
S’assure de la disponibilité de l’immeuble à immatriculer, notamment en cas de double bornage et d’empiètement sur le domaine public;
Procède à l’immatriculation de l’immeuble concerné, tout en veillant à ce que les documents cadastraux y afférents soient signés des responsables compétents.
En cas d’expropriation d’une propriété privée au profit de l’Etat ou d’une personne morale de droit public, le conservateur foncier:
Requiert la mise à jour de tous les titres fonciers frappés par la mesure d’expropriation;
Procède à la mutation des titres fonciers expropriés au nom de la personne publique bénéficiaire ou au morcellement des titres fonciers partiellement expropriés, en utilisant les documents cadastraux adéquats;
Procède aux vérifications de toute nature pouvant permettre de prévenir ou d’éviter des chevauchements ou des superpositions de titres fonciers.
En cas de classement valant expropriation de certains titres fonciers au profit du domaine privé artificiel de l’Etat, le conservateur foncier:
Requiert le bornage des immeubles concernés;
Porte les inscriptions conséquentes dans les titres fonciers expropriés.
Ces inscriptions ont notamment pour effet d’éteindre tous les droits antérieurs et libérer la dépendance du domaine public nouvellement créée, en lui conférant ses attributs légaux d’inaliénabilité, d’insaisissabilité et d’imprescriptibilité.
Afin de donner plein effet aux dites inscriptions, le conservateur de la propriété foncière s’assure que toutes les fois qu’une modification est portée sur le titre foncier, elle l’est également sur le duplicatum remis au propriétaire. Ce dernier est tenu de produire son duplicatum. Après sommation restée sans effet, le propriétaire est déchu de son droit et n’en est relevé que dès accomplissement de la formalité requise.
En cas de déclassement d’une dépendance du domaine public au bénéfice du domaine privé des personnes publiques, le conservateur foncier publie et exécute ce décret suivant les mêmes modalités que celles concernant le décret d’incorporation mentionné ci-dessus. Notons à titre illustratif que de 2005 à 2010, 5 titres fonciers avaient été enregistrés au profit de l’Etat à la conservation foncière de la Menoua.
Il s’agit-là du rôle du conservateur en cas d’inscription des actes administratifs, quid de son rôle dans l’inscription des actes conservatoires?
B- L’inscription des actes conservatoires
L’inscription conservatoire ou préventive peut être entendue comme une inscription anticipée d’un droit ou d’une charge au livre foncier, à titre préventif et provisoire, en attendant l’inscription définitive. Son but principal est de sauvegarder des droits qui, s’ils demeuraient occultes (c’est-à-dire non connus des tiers), seraient en péril. Les mesures d’urgence, à l’instar des prénotations judiciaires doivent être inscrites par le conservateur foncier dans le livre foncier. Ce dernier vérifie tout au moins le caractère définitif et opposable des actes objets d’inscription au livre foncier.
Il est utile de préciser que s’agissant des actes conservatoires, nous avons dénombré l’enregistrement d’une seule pénotation judiciaire au livre foncier du département de la Menoua pour l’année 2011.
C- L’inscription des actes translatifs de droits sur le domaine immobilier privé des personnes publiques
L’activité du conservateur varie ici selon la nature de l’opération concernée. Ainsi, en cas:
D’affectation de terrain au bénéfice d’un service public, le conservateur foncier:
Requiert le bornage de la parcelle concernée, inscrit le droit d’usage conféré pour le rendre opposable aux tiers.
Cession de terrains domaniaux aux personnes publiques autres que l’Etat, le conservateur foncier requiert le bornage des terrains concernés, puis procède au transfert de propriété desdits terrains au bénéfice de la personne morale de droit public bénéficiaire en veillant à ce que toutes les mises à jour légales soient régulièrement accomplies, en temps et sans discontinuité.
D’attribution de parcelles domaniales en propriété ou en jouissance, les mêmes précautions que celles sus-évoquées au sujet de la cession de terrains domaniaux doivent conduire l’action du conservateur foncier.
[...]
1 La gestion de la terre différait selon qu’on se trouvait sous la domination Allemande, Anglaise, Française et Portugaise.
2 BACHELET (M.), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 312.
3 Le caractère inaliénable des terres à cette époque est bien explicité par LE ROY (E.) in «Caractères des droits fonciers coutumiers» , Encyclopédie juridique de l'Afrique , tome 5, 1982, p. 42; KOUASSIGAN (G.A.), «La nature juridique des droits fonciers coutumiers», Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 50.
4 Pour ce qui est du caractère sacré de la terre lire KOUASSIGAN (G.A.), «Objet et évolution des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 30.
5 Lire en ce sens LAVIGNE DELVILLE (P.) et CHAUVEAU (J.P.), «Quelles politiques foncières en Afrique noire rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité», Quelles politiques foncières pour l'Afrique ? Paris, Ministère de la Coopération/Karthala, 1998, pp. 731-736.
6 Ce registre spécial est tout simplement appelé livre foncier.
7 Voir TADJUDJE (W.), la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun: analyse du décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, Mémoire D.E.A, F.S.J.P. Université de Yaoundé II-Soa 2005. Version électronique disponible sur www.memoireonline.com.
8 Il s’agit du décret organisant la constatation des droits fonciers des indigènes au Cameroun protégé sous mandat français (J.O.C. 1932, p. 618).
9 Ce décret crée au Cameroun la notion de «patrimoine collectif national». Pour plus de précision en ce sens, lire TIENTCHEU NJIAKO (A.), Droits réels et domaine national au Camerou n, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 27 et s.
10 A propos l'année 1974 et les suites du nouveau régime foncier camerounais, voir POUGOUE (P.G.), «Les nouveaux régimes fonciers», Encyclopédie juridique de l'Afrique, 11e édition, 1985, pp. 201 et 202.
11 A propos des critiques de la réforme foncière de 1974, lire TJOUEN (A.D.),Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais ( Etude d’une réforme législative), Paris, Economica, La vie du droit en Afrique, 1981,p.158.
12 Il s’agit là de la définition donnée par le vocabulaire juridique de GERARD CORNU, P.165.
13 Voir RAYMOND (G.) et JEAN (V.), Lexique des termes juridiques, 6e édition, Dalloz 1985, p.249.
14 Voir TADJUDJE (W.), la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun: analyse du décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, Mémoire D.E.A Université de Yaoundé II-Soa, 2005. Op.cit.
15 Voir MIENDJIEM (I.L.), cour polycopié de publicité et conservation foncière, master 2 professionnel Droits et techniques fonciers et domaniaux, université de Dschang, 2010-2011.
16 Voir PUEPI (B.), «Cameroun: deux siècles de pratiques foncières». Version électronique disponible sur le lien http/www.google.cm.
17 La banque par exemple ne pourra prêter qu’à celui qui dispose d’un immeuble vraiment immatriculé à son nom, suite à une vérification des biens immobiliers à la conservation foncière.
18 Il faudra bien que celui qui achète un terrain soit sûr de traiter avec le véritable propriétaire, que celui qui prend à bail un terrain soit certain de contracter avec le véritable bailleur etc.; tout ceci pour une meilleure sécurisation des transactions immobilières.
19 Cette ville est devenue universitaire depuis la réforme universitaire de 1993; Lire pour bien saisir les termes de cette réforme le Décret n° 93-029 du 19 janvier 1993 portant organisation administrative et académique de l’université de Dschang.
20 Voir MIENDJIEM (I.L.), cour polycopié de publicité et conservation foncière, master 2 professionnel droits et techniques fonciers et domaniaux université de Dschang 2010-2011, op.cit.
21 ROETHLIS (F.J.) cité par GNIKEU (H.), la promotion et la défense des droits de l’homme par les associations: le cas de la LDL de Bafoussam, rapport de stage de D.E.S.S., Université de Dschang, Mai 2004, P.11.
22 Ici nous n’allons traiter que des oppositions; puisque les inscriptions de droits ou de charges seront analysées dans le paragraphe 2 de cette section.
23 Précisons que le domaine national est constitué des terres qui ne sont pas classées dans le domaine public, le domaine privé de l’Etat ou dans le domaine privé des autres personnes morales de droit public.
24 Il s’agit de l’ordonnance n° 74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier et ses décrets d’application, notamment, le décret n° 76/165 du 27 avril 1976, modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 fixant les conditions d’obtention du titre foncier. Ces textes précisent nettement la composition du domaine national (Articles 14-18).
25 Voir MIENDJIEM (I.L.), cour polycopié de publicité et conservation foncière, master 2 professionnel Droits et techniques fonciers et domaniaux, université de Dschang, 2010-2011, op.cit.
26 Il faut dire que le dossier de réquisition d’immatriculation avant d’atteindre la conservation foncière pour finalisation de la procédure le cas échéant suit un parcours qu’il faut bien rappeler: après le dépôt du dossier à la sous-préfecture du lieu de situation de l’immeuble, celui-ci est transmis ensuite par les diligences du sous-préfet à la délégation départementale des affaires foncières. Après diligences lui incombant, le chef service départemental des affaires foncière saisit le sous-préfet pour fixation de la date du constat d’occupation ou d’exploitation. Après ce constat, la commission fait borner le terrain le cas échéant. A la suite du bornage, le dossier est transmis par les services de la délégation départementale des affaires foncières au délégué régional des affaires foncières. Après visa le cas échéant et publication de l’avis de bornage dans le bulletin régional des avis domaniaux et foncier, le dossier retourne alors à la délégation départementale des affaires foncières; c’est à ce dernier stade de la procédure que le conservateur foncier est saisi du dossier. (Lire à ce sujet: décret n° 2006-0368-PM du 03 mai 2006 fixant l’organisation et les modalités de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers et l’instruction n° 000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d’immatriculation directe.)
27 Voir l’instruction n° 000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d’immatriculation directe.
28 Il convient de noter qu’il s’agit là des pièces à vérifier en cas d’immatriculation directe. Dans l’hypothèse de l’immatriculation indirecte (cession, démembrement et fusion), le conservateur foncier doit s’assurer de ce que: - le terrain objet de vente était effectivement immatriculé au nom du vendeur et que l’acte de vente a été établie en la forme authentique, - le terrain est situé dans le rayon de sa compétence et qu’il est celui visé dans l’acte translatif du droit de propriété, - le croquis annexé à l’acte a été dûment visé par les services du cadastre, - enfin, «l’acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure, eu égard à la réglementation en matière d’enregistrement».
29 Voir note de bas de pages n° 22.
-
-
-
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X. -
-
Upload your own papers! Earn money and win an iPhone X.